Capítulo VIII. La propiedad inmobiliaria
| Autor | A. J. Oakley |
| Páginas | 185-200 |
185
DERECHO INGLÉS
CAPÍTULO VIII
LA PROPIEDAD INMOBILIARIA
Por A. J. O AKLEY
290.—Nociones preliminares: El derecho inglés de propiedad abar ca varios cam-
pos distintos y, por esta razón en esta obra se trata en varios capítulos, además de
este. Los capítulos «‘Trusts» y «sucesiones» y, en menor grado, «Derecho de fami-
lia» y «Derecho fiscal», están, evidentemente relacionados con el derecho de pro-
piedad, mientras que ciertos aspectos del der echo que rigen la pr opiedad mobiliaria
son tratados en los capítulos relativos a «Derecho comercial» y «Propiedad intelec-
tual». El papel que cumple este capítulo es, enton ces, el de ex poner el derecho
inglés que rige la propiedad inmobiliaria.
291.—Realty y personalty: Una vez introducida la distinción entre muebles e
inmuebles, hay que insistir enseguida en que en derecho inglés , contrariamente a
los sistemas de derecho codificado, no se adopta una clasificación de esta naturale-
za. El derecho inglés distingue más bien dos categorías «Real Property» (que a menu-
do se abrevia como «Realty») y «Personal Property» («personalty»). Esta clasificación
data del siglo XII; en aquella época, la propiedad era considerada como «real» (real)
cuando lo s tribunales debían devolver a un propietario desposeído la cosa misma;
mientras que si los tribunales solo concedían al propietario desposeído una com-
pensación por la pérdida, entonces la propiedad era «personal» .(personal). L a distin-
ción más evidente que hubiera debido adoptarse hubiera sido aquella que se refiere
a la n atural eza de la c osa, con el fin de permiti r a todo bi en inmu eble ser
específicamente recuperable. Fue, de hecho, la distinción que se adoptó, pero única-
mente e n lo referente a la propiedad considerada como propiedad inmobiliaria en
el siglo XII. época en que la propiedad de la tierra estaba gobernada por e l sistema
feudal. Debido a que un contrato de arrendamiento («lease»: convenio comercial
según el cual el propietario de una tierra permite la ocupación de la misma por otra
persona a cambi o d e p agos periódicos en dine ro), no se consideraba par te d el
sistema feudal, con sus vínculos jerárquicos, el derecho de ocupación de una tierra
en virtud de un contrato de arrendamiento era una propiedad personal, clasifica-
ción que aun persiste hoy en día. De esta maner a, el concepto de real property engloba
todos los intereses incluidos en la propiedad inmobiliaria excepto aquellos que se
originan en virtud de un contra to de arrendamiento (estos intereses a menudo se
denominan intereses sobre la tierra libre, interests in frehold land, por oposición a los
intereses sobre la tierra alquilada, interests in leasehold land, que nacen en virtud de
un contrato de arrendamien to), mi entras que la personal property comp rende los
intereses nacidos en virtud de un contrato de a rrendamiento e, igualmente, todos
los intereses de la propiedad mobiliaria (estos dos tipos de propiedad menudo se
denominan «Chattels cal» y «Pure Personalty» respectivamente). El hecho de que la
186
JOHN A. JOLOWICZ
tierra gra vada con un contrato de arrendamiento fuera clasificada como propiedad
perso nal tuvo un sign ificado cons iderable h asta 1925, cu ando una legi slación
reformadora, a la cual se hará referencia en muchas oportunidades a lo largo de
este capítulo, dio nacimiento al sistema moderno de derecho inglés de propiedad. A
partir de esta legislación, la clasificación de tierra alquilada, definida como personal
property ya no tiene ningún significado práctico.
292.— La tradición feudal: La distinción entre propiedad «real» y «personal» no es
sino uno de los aspectos de la deuda que el derecho inglés de propiedad le debe a
su contexto histórico. El sistema feudal era un sistema por medio del cual la tierra
era detentada a través de «tenure», expresión que recuerda las condiciones en la s
que cada ocupante feudal tenía la tierra de su señor feudal. Aunque la doctrina de
tenure ya no ti ene prácticament e ninguna importancia en la actualidad, debido a
que las leyes de 1925 establ ecieron una sola tenure, su influen cia aun persiste.
Según la doctrina de tenure, toda la tierra en Inglaterra proviene de la Corona (Is
hestc from the Crown), a quien volverá si no existe ninguna pe rsona que tenga sobre
ella un título justo. Esto quiere decir que no existe propieda d absoluta de la tierra
en derecho inglés. Aquel que tenga un interés en tierra «libre» (frehold land) sigue
siendo, técnicamente ocupante feudal, tenanat, del monarca en lo que respecta a
dicha tierra. Lo que entonces quiere decir que en Inglaterra los bienes raíces son
relativos y no a bsolutos. Prácticamente se desprende que aquel que pretende ser
propietario de una tierra d ebe simplemente mostrar que tiene un título mejor que
la persona en posesión de la misma, la cual no puede defenderse al udiendo que el
verdadero propietari o es en realidad un tercero. De este modo, una persona en
posesión de una tier ra s in el me nor derecho puede hacer valer su poses ión en
contra de cualquiera que quiera expulsarlo, salvo frente al verdadero propietario 1.
293.— Distinci ón de los derec hos d e acu erdo a su dura ción: Otro legado de la
historia, si no particula rmente del feudalismo, es la terminología que denota la
duración de los intereses sobre la tierra. Aquel que detenta tal interés, se denomina
detentor de un «estate» sobre la tierra (se dice que él es un tenant of the land for the
estate). En 1300, se habían desarrollado tres estates, los cuales existen en la actuali-
dad, sin cambios significativos, en el derecho moderno. El estate feudal original, del
cual se han desprendido los otros dos, fue el «life estate», que duraba únicamente
mientras el detentor (tenant) original estuviese con vida (el detentor de un estate de
esta naturalez a se denominaba life tenant). El segundo fue el «estate in fee tail», que
duraba mientras el detentor de origen o uno de sus descendientes de lín ea directa
estaba vivo, y que pasaba sucesivamente de un detentor a su d escendiente más
cercano (el detentor se denominaba tenant in fee tail»). El último estate que se desa-
rrolló (que hoy es prácticamen te la fuen te de los otros dos ) fue el «estate in fee
simple», el cual duraba mientras que el primer detentor o uno cualquiera de sus
herederos estuviere vivo, pasando de cada detentor a su respe ctivo he redero (el
detentor se denominaba tenant in fee simple). En la actualid ad, un estate in fee simple
1Quizás se deba también a una tradición que se remonta a la época feudal también, entre
otros, los bienes inmobiliarios que ella posee (madera, aguas, que la palabra land designa,
en el lenguaje jurídico inglés no solo la tierra, sino construcciones) y los bienes del subsuelo.
Para simplifica r la exposició n y, en cierta medida para permanecer fiel al esp íritu de l
derecho inglés, vamos a utilizar en francés la palabra «Terre» (en español tierra —nota del
traductor español—) en este sentido muy amplio. El lector deb e, por lo ta nto pensar que
puede trata rse, por ejemplo, de un aparta mento en un inmueble colec tivo. (N ota del
traductor francés).
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba