Capítulo III: Relación arrendaticia y estructura clausular
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El sistEma normativo arrEndatic io inmobiliario
caPÍtulo iii
relaciÓn arendaticia y est ructura clausular
i. ámBito de aPlicaciÓn d e la leGislaciÓn esPecial
arrendaticia inmoBiliaria
La legislación especial arrendaticia en la legislación comparada se ha en-
contrado siempre – como es lógico comprender - con una realidad social y
económica que se escapa en cada momento de su alcance previsible; quedán-
dose a la zaga ante este escenario en materia de tanta importancia y trascen-
dencia como la arrendaticia, en especial en un mundo que rápidamente se
globaliza y la igualdad de derechos se reclama con mayor insistencia; más
aún cuando el mundo actual padece el parto de una fuerte crisis del hombre y
la sociedad, que resiente y desintegra la bases de sustentación de la sociedad
humana fundada en los valores.
1.1. la ley y el destino del inmueBle
De forma mayoritaria la ley arrendaticia se dice inspirada en los principios
de libertad, justicia y equidad y reconociendo la necesidad de armonizar el
ejercicio del derecho de propiedad con el desarrollo económico y el interés
social, aspira dictar las normas para regular las relaciones jurídicas originadas
en el arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda y otros destinos; y
rige para todo contrato, verbal o escrito, de arrendamiento de bienes inmue-
bles, en cualquier lugar donde estén ubicados y se destinen a la vivienda o al
ejercicio de una actividad comercial, industrial, artesanal, profesional, técnica,
asistencial, cultural, docente, recreativa o a actividades y servicios públicos;
y, asimismo, que son de aplicación supletoria las disposiciones del Código
Civil, en tanto no contravengan lo dispuesto en la ley especial arrendaticia.
Con algunas excepciones, la Ley da igual tratamiento a los inmuebles des-
tinados a vivienda que a los demás inmuebles que regula, salvo cierta priori-
dad y protección diferente al regular los inmuebles con destino a viviendas de
interés social. En el catálogo de intenciones legislativas no es lo mismo recibir
un inmueble en arrendamiento que se destina a vivienda, que para cualquiera
otra de las actividades que señala la Ley. No es igual la necesidad permanente
de vivienda que tiene la persona que carece de la misma, que el inmueble des-
tinado a vivienda y que usa una sociedad mercantil o el representante de esta;
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Gilberto Guerrero-Quintero
pues en estos dos casos no se puede armar que haya un estado de necesidad
de vivienda permanente por parte del arrendatario, o mejor aún que el desti-
no primordial sea satisfacer esta necesidad. Por esto el legislador en algunos
países hace la separación del arrendamiento de inmuebles para vivienda y
otros destinos, al excluir del ámbito de aplicación determinados inmuebles,
que por su destinación en el uso no presentan generalmente, por el usuario,
ninguna permanencia o que sean destinados a satisfacer la referida necesidad,
o son simplemente para el uso temporal o en ocasión de determinada activi-
dad comercial o no.
Así, v. gr., en el texto consolidado, última modicación de fecha 05 de mar-
zo de 2019 de la ley española de arrendamientos urbanos, se dice abandonar
la distinción tradicional entre arrendamientos de vivienda y arrendamientos
de locales de negocio y asimilados para diferenciar entre arrendamientos de
vivienda, que son aquellos dedicados a satisfacer la necesidad de vivienda
permanente del arrendatario, su cónyuge o sus hijos dependientes, y arren-
damientos para usos distintos al de vivienda, categoría ésta que engloba los
arrendamientos de segunda residencia, los de temporada, los tradicionales de
local de negocio y los asimilados a éstos. Este nuevo categorismo se asienta en
la idea de conceder medidas de protección al arrendatario sólo allí donde la -
nalidad del arrendamiento sea la satisfacción de la necesidad de vivienda del
individuo y de su familia, pero no en otros supuestos en los que se satisfagan
necesidades económicas, recreativas o administrativas. Para ello, en la regu-
lación de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, la ley opta por
dejar al libre pacto de las partes todos los elementos del contrato, congurán-
dose una regulación supletoria del libre pacto que también permite un amplio
recurso al régimen del Código Civil. Se regulan así, con carácter supletorio de
la voluntad expresa de arrendador y arrendatario, el régimen de obligaciones
de conservación y obras, el derecho de adquisición preferente, el de traspaso
y las subrogaciones mortis causa, aunque limitadas al cónyuge e hijos del
arrendatario que continúen la actividad. Se introduce en esta regulación una
novedad consistente en el derecho del arrendatario a ser indemnizado cuan-
do, queriendo continuar con el arrendamiento, deba abandonar el local por
el transcurso del plazo previsto, siempre que de alguna forma el arrendador
o un nuevo arrendatario se pudiesen beneciar de la clientela obtenida por
el antiguo arrendatario, o alternativamente, de los gastos de traslado y de
los perjuicios derivados del mismo, cuando el arrendatario se vea obligado a
trasladar su actividad.
Es posible que el arrendatario tenga en el mismo inmueble su vivienda y
asimismo ejerza una actividad comercial, artesanal, profesional, técnica, cul-
tural, docente o recreativa; o que cualesquiera de estas actividades sea la pre-
ferente en el local arrendado y el uso como vivienda sea ocasional. ¿Cuál es el
destino dado al inmueble? De aquí la necesidad y conveniencia de disponer
en el contrato el destino especíco al que se dedicará el inmueble arrendado;
y, asimismo, para subsanar cualquier inconveniente se anticipa a regular que,
de concurrir la doble nalidad de habitación y otro destino, las disposiciones
de la ley se aplicarán atendiendo lo principal, según la naturaleza de la cosa
arrendada; y en caso de duda, se tendrá por destino principal el de habitación.
Esto demuestra que el concepto “vivienda” entra en competencia con otros
conceptos y solo en caso de duda es que logra prevalecer, al carecer de auto-
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nomía denitoria en orden a su calicación. Esto indudablemente, se explica
porque el legislador generalmente omite algunos elementos determinantes
para calicar el destino del inmueble objeto de arrendamiento.
Motivos de interés social, que a cada instante se actualizan, obligan a no
mantener la conjunción regulatoria ex lege de los conceptos inmuebles des-
tinados a vivienda e inmuebles con otros destinos, pues no es lo mismo el
arrendamiento de vivienda que para una actividad comercial, industrial,
artesanal, profesional, técnica, asistencial, cultural, docente, recreativa o de
otras actividades; pues vivienda, casa y familia, tienen una inevitable cone-
xión histórica y actual. Y como se señala1, a partir de la construcción simétrica
tradicional del Derecho (more geométrico) podría resultar lógico (en su aspecto
puramente formal) el llegar a armar que la relación histórica existente entre
“Casa” y familia extensa tiende a reproducirse en paralelo entre “vivienda
familiar” y familia nuclear; más, esto solo así si nos quedamos en la supercie
del fenómeno sin profundizar en él. Es más, a mi juicio, no estamos ni siquiera
en presencia de una evolución en la cual la pauta del cambio haya de buscarse
en la producción extradoméstica de la mujer casada y en las consecuencias
socioeconómicas y jurídicas que ello comporta, sino más bien en una ruptura
del viejo modelo, dando lugar a otro que no está, hoy por hoy, sucientemen-
te asentado para poderse pronunciar sobre él. “La Casa”, como concepto insti-
tucional, representaba y representa todavía un universo completo y complejo
de relaciones jurídicas, hace referencia a una realidad mucho más extensa que
trasciende de la titularidad y de la presencia física en el patrimonio familiar
de un inmueble habitable. No veo que “la Casa” sea una institución del pa-
sado, más bien me parece que todavía tiene bastante futuro, que es o sigue
siendo un instrumento organizativo de la parte más dinámica de la sociedad.
1.2. destino Primordial de la vivienda y haBitaBilidad
No debe existir duda sobre la calicación del inmueble cuyo destino pri-
mordial (principal) sea para satisfacer la necesidad permanente de vivienda
del arrendatario, empezando por el tipo de inmueble, la ubicación, el destino
dado a la construcción según la ley local, las normas estatutarias de propie-
dad horizontal, la voluntad de las partes; más aún cuando la Ley exige que en
el contrato se exprese el destino especíco que el arrendatario dará al inmue-
ble. La “necesidad permanente de vivienda” indica o sugiere que el uso por el
arrendatario no es vacacional o temporero. Es en ese inmueble en donde vive
el arrendatario y con la familia si la tiene. Sin embargo, el concepto “perma-
nencia” obviamente que no es absoluto, si interpretamos esa permanencia en
el contexto del contrato de arrendamiento que es por naturaleza de carácter
temporal; desde luego que lo fundamental es que satisfaga la necesidad de
vivienda del arrendatario y su familia, no de otra persona, y que sea el lugar
de su domicilio aun cuando por un tiempo determinado.
1 RAMS ALBESA, Joaquín. “Vivienda familiar”, ponencia en Seminario sobre la Nueva Ley
de Arrendamientos Urbanos española, Ed. Civitas, Madrid, 1996, pp. 85-86.
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