Capítulo I: Las normas en el derecho arrendatario
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Gilberto Guerrero-Quintero
unívoca, podemos apreciarla en la ley arrendaticia, cuando contiene normas
que podemos denominar “principios no obligatorios”, y normas constituidas
en “reglas de obligatorio cumplimiento”; v. gr., un principio arrendaticio no
obligatorio, “El derecho a vivienda digna y adecuada es inherente a todo ser
humano”. Este es un principio porque el Estado no puede ser obligado a sa-
tisfacer este derecho, y puede satisfacerlo o no. Y, “En los contratos de arren-
damiento escritos, el documento deberá contener, por lo menos, las siguien-
tes estipulaciones: …”. Este es otro principio porque, aun cuando se dispone
dentro de los requisitos obligatorios, no obstante arrendador y arrendatario
no están obligados a estipular otras cláusulas diferentes a las mínimamente
exigidas para el contrato escriturado. En la hipótesis de las reglas como enun-
ciados obligatorios, v. gr., cuando la ley dispone que “Todo convenio contra-
rio a sus disposiciones imperativas o prohibitivas es nulo de pleno derecho y
se tendrá por no escrito”; se trata de una regla imperativa, es decir, no hay la
opción para ser o no aplicada. Asimismo, “El destino para el cual se arrienda
un inmueble no puede ser contrario a las leyes ni atentar contra la seguridad,
la salud, el bienestar o la tranquilidad públicas”; no es un principio sino una
regla o norma imperativa.
Las anteriores anotaciones nos permiten considerar que el contrato de
arrendamiento regulado en la ley, se fundamenta o estructura, como casi toda
relación jurídica, en principios y reglas, entre los cuales nos referimos some-
ramente - de manera enunciativa - a la autonomía de la voluntad privada, el
consensualismo, la obligatoriedad del contrato y su efecto relativo, la buena
fe contractual, la no discriminación y la intervención del Estado, la vivienda
como derecho social; el interés público, derecho público y el orden público
arrendaticio; el pago del arrendamiento en moneda nacional, el derecho a
la integridad arrendaticia, de si el arrendatario es débil jurídico, contratante
débil, consumidor.
i. PrinciPios, reGlas y l iBertad contractual
arrendaticia
1.1. la autonomÍa de la voluntad P rivada
El nuevo CCF reformado en 2016, estatuye que un contrato es un acuer-
do de voluntades entre dos o varias personas destinado a crear, modicar,
transmitir o cancelar obligaciones (art. 1101); y que, toda persona es libre de
contratar o no contratar, de escoger a la otra parte contratante y de determinar
el contenido y la forma del contrato dentro de los límites establecidos por la
ley. La libertad contractual no permite obviar las normas del interés del or-
den público (art. 1102). Estas dos normas permiten observar que el principio
contractual de la autonomía privada – y además como Principio General del
Derecho de carácter relativo - está íntimamente unido al concepto de libertad
y como tal admite el ejercicio de la libertad de contratar y la libertad contractual,
con ciertas limitaciones en interés del Bien Común; limites que la ley, general-
mente, dispone en normas imperativas.
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El sistEma normativo arrEndatic io inmobiliario
En el ámbito de la relación jurídica, la autonomía de la voluntad privada
es la facultad que tiene el ser humano para reglar sus intereses, con base en la
libertad para contratar con ciertas limitaciones y poder determinar el conte-
nido del contrato; pues no se admite que alguien sea forzado a contratar. En
el ámbito arrendaticio es generalmente un principio, que el acuerdo entre los
contratantes es válido cuando en la ley se disponen normas que lo permiten,
cuando no lo prohíben expresamente. O desde otra perspectiva, sin contra-
dicción, y como se arma14, la autonomía privada, considerada como poder
para gobernar la propia esfera jurídica puede comprender, en realidad, dos
diversas funciones, la de consentir a las personas la potestad de confeccionar
reglas jurídicas de origen privado y la de autorizar a los particulares para que
realicen actuaciones que produzcan la creación, modicación o extinción de
las relaciones jurídicas.
Esos dos derechos en el ámbito arrendaticio se reeren, el primero a la fa-
cultad que el Estado conere a las personas para celebrar o no un contrato de
arrendamiento, para dar en arrendamiento, y el derecho a elegir al arrendata-
rio sin discriminación alguna, que pueda legalmente recibir en arrendamien-
to; mientras que el segundo, es decir, la libertad contractual como facultad
que tienen arrendador y arrendatario para establecer libremente el contenido
del contrato, debiendo cumplir las exigencias mínimas ex lege, disponiendo
las cláusulas que regirán el contrato, teniendo como límites el orden público y
las buenas costumbres. En el ejercicio de la libertad para contratar no puede
obviarse que no tiene ecacia la renuncia de las leyes en general, ni la especial
de las de interés público; y que los actos y convenios contra las leyes prohibi-
tivas serán nulos, si las mismas leyes no disponen otra cosa.
La libertad de contratación y la libertad contractual funcionan en dos momen-
tos diferentes, aun cuando en inmediata y directa conexión. Al respecto se
reere15 que mientras que la libertad de contratación opera de manera anterior a
la formación del contrato, la libertad contractual actúa durante el inicio, la vida
y el n de la relación contractual. Esta ofrece a las personas la capacidad de
crear, modicar y extinguir derechos y obligaciones, por lo que se concreta
esencialmente en la libertad de establecer la norma, o parte de ella, regulado-
ra de la relación que se desea crear. Lo que acuerdan las partes conforma el
contenido del contrato, con lo cual pueden determinar los derechos y obliga-
ciones que nacen de tal acuerdo.
Esta autonomía de la persona es un principio general del derecho16, que
tiene su fundamento en la dignidad de la persona humana17. Por su dignidad la
14 DELGADO ECHEVERRÍA, Jesús. Elementos de Derecho Civil, Parte General I, vol. 3, Ed.
Dykinson, Madrid, 2005, p. 126.
15 GOBBI, Florencia y TRIAY, Aixa Yasmin. “El principio de la autonomía de la voluntad en
las contrataciones”, https://bdigital.uncu.edu.ar, consultado el 19 de marzo de 2022.
16 MOLANO, Eduardo. “El principio de autonomía privada y sus consecuencias canónicas”,
https://dadun.unav.edu, consultado el 07 de abril del 2021.
17 La dignidad humana, es un don y una tarea que hace referencia al valor inherente al ser
humano en cuanto ser racional, dotado de libertad y poder creador, pues la persona pue-
de modelar y mejorar su vida mediante la toma de decisiones y el ejercicio de su libertad.
Ser imagen de Dios que se realiza en el reconocerse y “hacerse” como hijo y hermano.
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persona es sujeto de derechos y deberes; por su libertad, la persona posee un
dominio sobre sus propios actos, y sobre aquellos bienes espirituales o mate-
riales que le corresponden como persona y que pertenecen a eso que se llama
su “esfera privada personal”. En consecuencia, hay también un deber general
de respeto a la persona y a su libertad que incumbe a todos: a los particulares
y a la autoridad pública. Con esta referencia a la “libre voluntad” de la per-
sona, se hace un reconocimiento de eso que en la doctrina jurídica general se
llama la “autonomía de la voluntad”, como capacidad o poder para crear vín-
culos sociales y jurídicos de diverso tipo, en la medida en que forman parte de
su esfera de libertad personal.
Es, en denitiva, el derecho de contratación en el ámbito civil, como en cual-
quiera otro, que se fundamente en la dignidad humana y en la libertad como
atributo de esta; lo cual no puede darse sin el pleno reconocimiento de los de-
rechos y libertades esenciales. Más aún, la contratación arrendaticia en donde
el cúmulo de exigencias resulta más notorio, cuando toca directamente a la
persona y su entorno familiar en todo momento, que hace indispensable la
presencia de esos derechos concedidos con cierto privilegio al inquilino pero
también los correspondientes al arrendador-propietario cuando es persona
humana, como sujetos dotados de esa dignidad e iguales ante la ley; sien-
do deber del Estado garantizar, conforme al principio de progresividad y sin
discriminación alguna, el goce y ejercicio irrenunciable, indivisible e interde-
pendiente de los derechos humanos; por lo cual resulta inexacto armar un
Derecho Inquilinario que, por su propia denominación y contenido, corres-
ponde solamente a uno de los sujetos intervinientes en la relación arrendaticia
o bilateral, en evidente discriminación de la otra parte; tratándose de evitar en
cierto modo la preponderancia pública frente a la privada y viceversa, para
colocar al mismo tiempo al inquilino y arrendador en una situación de igual-
dad tutelada, en donde la autonomía privada y la libertad contractual actúen
sin preferencia alguna, sujetas al respeto debido, al cumplimiento de las obli-
La dignidad se explica en buena medida por la “autonomía” propia del ser humano. La
dignidad humana consiste en la eminencia o excelencia del ser humano, mediante una
intensa participación en el más alto grado de ser, que lo constituye como un ser dotado de
debitud y exigibilidad en relación consigo mismo y en relación con los demás hombres.
De tal manera que la persona es digna porque es obra de la Creación, y la dignidad de
la persona consecuencia de la propia naturaleza humana que se predica de la persona, y
por esto tiene la capacidad de ser sujeto de derechos y obligaciones. El ser humano posee
dignidad por sí mismo, no viene dada por factores o individuos externos, se tiene desde
el mismo instante de su concepción y es inalienable. Hombre y mujer son iguales en dig-
nidad, no son objetos sino personas. Entre ambos existe una diversidad. La constitución
física y psicológica son femeninas o masculinas. Hombre y mujer iguales en el derecho
para acceder a la educación, a participar en actividades diversas en la sociedad, al trabajo,
salario, cultura, en los ámbitos político y económico, entre otros plurales derechos, sin
discriminación alguna. El hombre es individuo y persona al mismo tiempo, es decir, tiene
una doble condición: es individuo (ser natural) y persona (ser espiritual). De aquí que
su armación como persona depende de que esta predomine sobre el individuo, que el
espíritu prevalezca sobre la naturaleza. La persona humana es un individuo de naturaleza
racional, portador de potencialidades que se desarrollan a través de la vida, en el seno
de la familia y de la comunidad (GUERRERO-QUINTERO, Gilberto. El nuevo Derecho
de Familia desde una Visión Pluridisciplinar, Ed. Olejnik, Chile-Argentina, 2022, p. 202).
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