Capítulo IX: El derecho de retracto arrendaticio
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El sistEma normativo arrEndatic io inmobiliario
caPÍtulo ix
el derecho de retracto arr endaticio
El vocablo “retracto” se aplica al retracto legal sin tener en cuenta su ver-
dadero sentido gramatical. En efecto, se entiende por retraer, volver a traer,
traer otra vez, traer de nuevo, reintegrar una cosa al estado en que ya se ha
encontrado1. De forma general, es un derecho, enseña MANRESA2, que tiende
a convertir en verdadero adquirente a aquel a quien el retracto le correspon-
de. Salvo en lo que se reere a la diferencia de persona, no trata de introducir
alteración ninguna en las condiciones estipuladas; la voluntad del que retrae
carece de ecacia jurídica para inuir en las condiciones de la adquisición; es-
tas condiciones están ya jadas por el comprador y el vendedor; al retrayente
toca respetarlas y cumplirlas en lo que le afecta; con vista de ellas determinará
si hace o no uso del retracto; y si a ello se decide, ya sabe que el pacto está
hecho y que es una ley a la cual tiene que someterse.
Para la Real Academia Española, la preposición “re” denota ordinariamen-
te repetición, reiteración, unida al verbo “traer”, indica una repetición en la
tracción, es decir, que lo que se hace al retraer es traer de nuevo, por segunda
vez, con repetición. Retrayendo se recupera un objeto que salió del mismo
patrimonio. Es necesario3, para que estemos ante un retracto propiamente tal,
que la relación jurídica creada y cuyo desdoblamiento aquel origina, consti-
tuya entre los contratantes una situación transitoria, no denitiva y acabada.
Este estado de interinidad es requisito vital en el retracto, pues por existir
previamente un estado tal es por lo que el que retrae incorpora la cosa retraí-
da con el carácter de retorno inmediato al desapoderamiento. El retrayente
mantiene un invisible contacto con la cosa, actúa en cierto modo sobre ella; no
se considera extraño respecto a la misma, no se ha desprendido por completo
1 El derecho de retracto es el que la ley otorga a determinadas personas para subrogarse en
el lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato de compraventa. (v. art.
1592 CCP).
Todo aquel contra quien se haya cedido a título oneroso un derecho litigioso, puede ejer-
cer el retracto de este derecho, pagando al cesionario el precio real de la cesión, los gastos
y costos legítimos y los intereses del precio desde el día en que se pagó. El retracto se de-
berá hacer dentro de los nueve días inmediatos a aquél en que se haga saber al interesado
la cesión (art. 1121 CCCR).
2 MANRESA y NAVARRO, José María. Comentarios al Código Civil español, tomo X, vol.
1, Madrid, 1967, p. 495.
3 BADENES GASSET, Ramón: “El contrato de compraventa”, Barcelona, 1979, vol. 2, p. 980.
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Gilberto Guerrero-Quintero
de lo que enajenó. Y si se produce una adquisición que no trae causa de la
enajenación anterior, no se readquiere jurídicamente.
Se arma que el retracto constituye una novación impuesta por la ley donde
cambia la persona del adquirente al que el enajenante había cedido la cosa,
y, en lo demás, deja subsistente el contrato con todos los derechos, obliga-
ciones y condiciones con que se había celebrado libremente; de modo que
el retrayente se subroga en el lugar del primer comprador4. Sin embargo, en
contraste con lo que se dispone en algunas legislaciones civiles, la novación
tiene lugar cuando el deudor contrae para con su acreedor nueva obligación
en sustitución de la anterior, la cual queda extinguida. También cuando un
nuevo deudor reemplaza al anterior dejando el acreedor a este libre de su
obligación; e incluso también tiene lugar cuando, en como consecuencia de
nueva obligación, un nuevo acreedor se sustituye al anterior, quedando libre
el deudor para con este. La novación no se presume, pues es necesario que la
voluntad de efectuarla aparezca claramente del acto. La novación que consis-
te en sustituir un nuevo deudor, en lugar del primitivo, puede hacerse sin el
consentimiento de éste.
También se arma el retracto legal como una opción de compra de carácter
real que la ley da a determinadas personas. La opción se ejercitará contra el
comprador de la cosa, no contra el vendedor, y estará obligado a otorgar la
correspondiente escritura de venta a favor del titular de la opción5. No obs-
tante y aun cuando la anterior armación no se reere directamente al retrac-
to arrendaticio, la referencia no aplica a este puesto que la acción retractual se
dirige por el arrendatario en contra del vendedor y el adquirente para ocupar
el lugar de este.
Si el retracto da lugar a la resolución de la venta6, el retracto legal no da lu-
gar a la resolución del contrato primitivo de transmisión onerosa del bien, del
que ha nacido el derecho de retracto por ministerio de la ley; pues, en primer
lugar, en caso contrario y no habiendo sido parte el retrayente en aquel con-
trato, no podría gurar como adquirente de la cosa con respecto al contrato
resuelto. Y desde luego, el retrayente nada recupera. El vendedor no devuelve
ningún precio. Es más, el contrato de venta originario permanece invulnera-
ble por el retracto, no sufre ninguna resolución, pues ni el enajenante reinte-
gra el precio que se ha adjudicado en méritos de aquel, y tampoco este precio
4 BORREL y SOLER, Antonio. El contrato de compraventa según el Código civil español,
Ed. Bosch, Barcelona, 1952, p. 264.
5 DIEGO, Felipe Clemente de. Instituciones de Derecho Civil español, Artes Grácas, Ma-
drid, 1959, vol. 2, p. 219.
6 La venta se resuelve por las mismas causas que todas las obligaciones y, además, por las
expresadas en los capítulos anteriores, y por el retracto convencional o por el legal (art.
1506 CCE).
Además de las causas de nulidad o rescisión que se han explicado en este título, y de las
que son comunes a todos los contratos, puede rescindirse el de venta por retracto, y por
lesión en el precio (art. 1658 CCRD).
Independientemente de las causas de nulidad y de resolución ya explicadas en este Título
y de las comunes a todas las convenciones, el contrato de venta puede resolverse por el
ejercicio del derecho de retracto (art. 1533 CCV).
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