Capítulo IV: Cesión, subarrendamiento y subrrogación arrendaticias
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El sistEma normativo arrEndatic io inmobiliario
caPÍtulo iv
cesiÓn, suBarrendamiento y suBroGaciÓn
arrendaticias
En su devenir, la relación arrendaticia - como cualquiera otra relación ju-
rídica - puede verse afectada por el cambio de algunos de sus elementos es-
tructurales, tales como el cambio o sustitución del arrendador por otro, o del
arrendatario por otro en la cesión del contrato o la subrogación arrendaticia;
o la modicación o cambio de algunas de las obligaciones o derechos, por
disposición de los contratantes (arrendador y arrendatario acuerdan la asun-
ción de nuevas obligaciones o modican las existentes, o disponen mayores
derechos, dentro de las previsiones ex lege); o por disposición de la ley (el rein-
tegro que debe cumplir el locador o el subarrendador por cobro en exceso del
monto del alquiler pactado o el determinado por la ley); la continuidad de la
relación arrendaticia en el mismo arrendador pero con arrendatario diferente
como consecuencia de la muerte del primero, y viceversa (el heredero en uno
y otro caso como continuador de las relaciones jurídicas activas y pasivas del
causante); la incorporación por el arrendatario de un tercero en el uso y goce
del inmueble arrendado sin que se sustituya a este (el subarrendamiento); la
sustitución o cambio del arrendador como consecuencia de remate o venta
del inmueble, en cuyas hipótesis el tercero adquirente asume la condición de
arrendador conforme a la ley; y, así como otras vicisitudes que pueden ocurrir
durante la vigencia del contrato de arrendamiento.
La cesión del contrato y el subcontrato o subarriendo son dos tipos de modi-
cación de la relación arrendaticia, sobre las cuales apuntamos algunas infe-
rencias. Sin embargo ¿qué es lo que se cede, el contrato de arrendamiento o
la cualidad de uno de sus integrantes? Se cede el contrato que contiene ine-
vitablemente a los sujetos de la relación jurídica y de modo necesario para la
cesión está el que cede y aquel que consiente la cesión cuando le corresponde
autorizar la misma.
En algunas legislaciones no se norma de manera especíca la cesión del
contrato, reriéndose por lo general a la venta o cesión de un crédito, de un de-
recho o de una acción, armándose que son perfectas, y que el derecho cedido
se transmite al cesionario, desde que haya convenio sobre el crédito o derecho
cedido y el precio, aunque no se haya hecho tradición. La tradición se hace
con la entrega del título que justica el crédito o derecho cedido. Así, la cesión
de créditos es una especie dentro de un género más amplio constituido por
la cesión de derechos, y estos comprenden no solo los créditos (los derechos
de obligación de una persona respecto de otra), sino toda clase de derechos
patrimoniales transferibles, siempre que, como se arma, no tengan por ley
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Gilberto Guerrero-Quintero
un procedimiento de transmisión distinto; desde luego que la venta o cesión
de un crédito comprende sus accesorios, como las anzas, prendas, hipotecas
o privilegios Y, asimismo, que la cesión de derechos tiene como característica
fundamental ser un acto de disposición, pues importa variar la conformación
del patrimonio del acreedor de la obligación cuya exigibilidad se cede. Como
se aprecia, la regulación de la transmisión de derechos como una modalidad
dentro del contrato de compraventa, confunde la venta con la cesión cuando
esta, así como todos los actos traslativos de derechos pueden ir antecedidos
de motivos distintos y cumplir funciones también disímiles.
En los códigos civiles que regulan la cesión del contrato de arrendamien-
to, o las leyes especiales arrendaticias1, se preceptúa que el arrendatario no
tiene la facultad de ceder el arriendo, ni de subarrendar, dar en usufructo,
uso, habitación, comodato o deicomiso el bien arrendado, salvo que el arren-
dador le autorice expresamente; y en algunos casos exceptuándose de esta
prohibición al arrendatario de un local destinado a establecimiento comercial
o industrial, quien puede ceder su derecho de arrendamiento, al traspasar el
establecimiento mediante un contrato de compra-venta mercantil2. Además,
en los países en donde se autoriza la cesión y el subarrendamiento no solo al
1 A manera de ejemplo:
CCC. El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos
que se le haya expresamente concedido; pero en este caso no podrá el cesionario o suba-
rrendatario usar o gozar de la cosa en otros términos que los estipulados con el arrenda-
tario directo (art. 2004).
CCV. El arrendatario tiene derecho de subarrendar y ceder, si no hay convenio expreso
en contrario (art. 1583). Y el artículo 44 de la Ley para la Regularización y Control de
los Arrendamientos de Vivienda dispone, que queda prohibido el subarrendamiento del
inmueble, realizado sin autorización expresa y escrita del arrendador, así como la cesión
del contrato. Los infractores o infractoras de esta disposición serán objeto de sanción de
conformidad con la presente Ley. Sin perjuicio del derecho que asiste al arrendador de
solicitar la resolución del contrato. Asimismo, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de
Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, señala como
causa de desalojo, que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o suba-
rrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con
el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo (art. 40.f).
2 LGAUS. De la disposición estipulada en el artículo anterior, se exceptúa al arrendata-
rio de un local destinado a establecimiento comercial o industrial, quien puede ceder su
derecho de arrendamiento, al traspasar el establecimiento mediante un contrato de com-
pra-venta mercantil.
Para que la cesión del arrendamiento tenga validez, la compra-venta debe comprender
todos los elementos del establecimiento mercantil y realizarse con arreglo a los trámites
establecidos en el Código de Comercio.
Dentro de los quince días naturales siguientes a la escritura pública de la compra-venta
mercantil, el cedente y el cesionario del arrendamiento deben noticar la cesión al arren-
dador y entregarle copia certicada del contrato de compra-venta.
El cesionario subroga al arrendatario cedente en todos los derechos y obligaciones del
arrendamiento. No obstante, salvo acuerdo distinto con el arrendador, el arrendatario
cedente será responsable solidario con el cesionario de las obligaciones derivadas del con-
trato de arrendamiento
Esa responsabilidad durará un año a partir de la noticación de la cesión.
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arrendatario sino también al arrendador, desde luego que todo lo dispuesto
en la ley, respecto de los arrendadores y arrendatarios, se aplicará a los suba-
rrendadores y subarrendatarios, lo mismo que a los cedentes y los cesionarios.
En materia de subrogación arrendaticia, como consecuencia de la cesión permiti-
da, es posible apreciar algunas reglas en la legislación comparada que tienen
que ver algunas hipótesis normativas:
(i) Lo común consiste en que, tratándose de locales comerciales, industria-
les y otros similares; así como de inmuebles destinados a vivienda, en
caso de enajenación y cualquiera sea la causa, el nuevo propietario se
subrogará en el derecho del arrendador frente a los arrendatarios, de
acuerdo como lo disponga la ley. No obstante, puede existir acuerdo
distinto con el arrendador según el cual el arrendatario cedente será
responsable solidario con el cesionario de las obligaciones derivadas del
contrato de arrendamiento
(ii) La muerte del arrendador no produce la terminación del contrato3, por-
que sus relaciones jurídicas activas y pasivas pasan a sus herederos.
Por causa de transmisión hereditaria, los derechos y las obligaciones
originados en el contrato de arrendamiento pasan a los herederos del
arrendador y del arrendatario. Si ocurre la muerte del titular en un
arrendamiento para vivienda, pueden subrogarse en el contrato, de ple-
no derecho, las personas que según un orden de prelación que señale la
Ley, sin que sea necesario el trámite sucesorio.
(iii) En los casos de nulidad de matrimonio, divorcio o separación judicial,
a menos que haya otro acuerdo entre el arrendador y los cónyuges, el
Juez que tramita el proceso determinará cuál de ellos continuará con
todos los derechos y obligaciones del contrato de arrendamiento.
(iv) En el arrendamiento para vivienda, si el arrendatario extingue, volun-
tariamente, el contrato o se desvincula de hecho del hogar, continuará
como titular del arrendamiento el cónyuge que se mantiene habitando
la vivienda; y para que la subrogación del arrendamiento se opere en
favor del cónyuge, conforme algunas legislaciones, es suciente conti-
núe en el uso de la vivienda y cumpla con las estipulaciones del contra-
to. Asimismo, iguales derechos posee la persona conviviente more uxorio
del arrendatario que haya convivido con este durante por lo menos el
tiempo y el cumplimiento de los requisitos señalados ex lege, o si tienen
descendencia común que conviva con él al ocurrir el fallecimiento.
De contravenir las disposiciones anteriores, el arrendatario incurrirá en desalojo en lo
personal y el arrendador podrá invocar la resolución del contrato, por el incumplimiento
del arrendatario.
Para aplicar esta disposición legal, debe entenderse por establecimiento comercial o in-
dustrial la actividad empresarial que implique el contacto general y directo con el público,
con los consumidores o los usuarios (art. 79).
3 En caso de fallecimiento del arrendatario, cuando en el local se ejerza una actividad em-
presarial o profesional, el heredero o legatario que continúe el ejercicio de la actividad
podrá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extinción del
contrato. La subrogación deberá noticarse por escrito al arrendador dentro de los dos
meses siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario (art. 33 LAU).
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