Capítulo II: El tiempo en el arrendamiento
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El sistEma normativo arrEndatic io inmobiliario
caPÍtulo ii
el tiemPo en el arrendamie nto
El Derecho es, ante todo, el conjunto de normas o reglas que han sido es-
tablecidas para prevenir o resolver los problemas de la sociedad a la que van
dirigidas. El Derecho no tiene sentido de forma separada o aislada de la so-
ciedad, sino en la medida en que resulte útil para prevenir y resolver los pro-
blemas de las personas que forman esa sociedad1. El Derecho es un hecho o
resultado de las relaciones humanas, de la convivencia social, de los procesos
que se desarrollan en la sociedad, y como tal es una norma social – conjunto
de normas que hacen posible esa convivencia - producto de la cultura, crea-
ción y hechura humana, con la nalidad de realizar unos valores (la justicia, el
bien, la paz social, entre otros más) y satisfacer necesidades sociales. En cam-
bio, el tiempo por sí solo no produce efectos jurídicos, pero actúa como factor
determinante de fenómenos jurídicos importantes, tales como la entrada en
vigor de la ley, la consolidación de la costumbre, tiempo para el ejercicio de
algún derecho o para el cumplimiento de un deber u obligación, adquisición
de derechos y la extinción de algunos, la llegada a la mayoría de edad, el ini-
cio y la conclusión temporal, entre otros.
Por eso el tiempo en el ámbito arrendaticio, aun cuando tiene su propia es-
pecicidad relacionada con la duración del contrato, no escapa a las diversas
vicisitudes, circunstancias, valores, relaciones, conictos que pueden devenir
con la celebración del contrato de arrendamiento; así como lo que tiene que
ver con el Derecho como conjunto de normas o reglas que se disponen en el
sistema arrendaticio, con la nalidad de regular las relaciones (derechos y
obligaciones) entre arrendador y arrendatario.
En la doctrina no hay acuerdo de si el tiempo es o no un hecho jurídico, y
en lo que no hay disentimiento es de su inuencia en el Derecho, asunto por
demás lógico. Para quienes deenden que el tiempo es un hecho jurídico tiene
que ser considerado, pues, en su transcurso, ya que la inuencia que ejerce
sobre las relaciones jurídicas y, en general, como fenómeno jurídico, se da
con su devenir. Es el transcurso del tiempo el que se recoge en la normativa
jurídica para precisar sus efectos, máxime si todos los hechos jurídicos tie-
nen lugar en el tiempo. Resulta, por ello, necesaria la precisión que formula
MESSINEO2, en cuanto que no debe confundirse el tiempo, como período o
1 RUIZ-RICO RUIZ, José Manuel, AGÁLVEZ CRIADO, Antonio y ARIAS DÍAZ, MARÍA
DOLORES (Coordinadores). Lecciones de Derecho Civil, Ed. Tecnos, Madrid, 2017, p. 13.
2 Manual de Derecho Civil y Comercial, ob. cit., vol. 2, p. 328.
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Gilberto Guerrero-Quintero
espacio, esto es como intervalo entre dos momentos: a) con el término, que es
un determinado momento o punto del tiempo (instante), en que un determi-
nado efecto se produce (término inicial), o se agota (término nal); b) ni con la
fecha, entendida también ella como punto cronológico en el cual madura una
cierta situación, o acaece un cierto hecho.
Se ha armado que el tiempo en sí no es un hecho, desde el punto de vista
fenoménico, sino un concepto de relación del cual nos servimos con el espacio
para establecer la individualidad3, relacionándolos entre sí, de todos los he-
chos y de todos los entes materiales. Pero, si no el tiempo en sí, puede asumir
para el Derecho razón de “hecho”, y función inherente, el llamado “transcur-
so del tiempo”. Y a este efecto nosotros no tenemos que denir este concepto
ni asumirlo en la que pueda ser su acepción losóca, sino que tenemos que
considerarlo tal como se ofrece a nuestra experiencia. Todos sabemos, y lo
concebimos prácticamente, que el tiempo pasa, que hoy ya no es ayer y maña-
na no será ya hoy. Este “pasar del tiempo” no deja de tener inuencia en las
relaciones jurídicas.
Sin embargo, los hechos y el tiempo se relacionan de tal manera, que el De-
recho regula de alguna forma ese contacto, para hacer derivar consecuencias
jurídicas según el tipo o clase de relación que pudiere suceder entre personas,
o de otras circunstancias o hechos regulados por la ley. Es a esa relación in-
terpersonal, o de la propia existencia humana, a la que hacemos referencia
en estas anotaciones; desde luego que el tiempo está vinculado al contrato
de arrendamiento de manera especial y en conexión con el orden público. La
ley, por lo general, ja un tiempo mínimo de duración de la relación arrenda-
ticia, y no solo tiene que ver con la duración del contrato sino también con el
pago del precio (que debe ser cierto y determinado) y demás circunstancias
reguladas ex lege, dentro del sistema normativo arrendaticio que no es de
forma ideal sino para casos concretos, es decir, real, perceptible, imperativo y
también facultativo.
Desde la anterior perspectiva si el tiempo no es un hecho, ¿cómo se prueba
el tiempo del contrato en cuanto a su duración? ¿Se prueba como un hecho
o cómo qué? Se arma4 que los hechos jurídicos que constituyen la causa ge-
neratriz del nacimiento, modicación o extinción de las relaciones jurídicas
son fenómenos que se localizan en el tiempo, lo que conduce a preguntarse si
cuando el Derecho se reere al tiempo alude en realidad al tiempo en sí o lo
hace respecto de los acontecimientos temporales, es decir, de los sucesos que
ocurren en el tiempo. La respuesta sólo puede ser de que se trata del tiempo
en su transcurso. Esta es la idea dominante en cuanto al tiempo como hecho
jurídico.
3 BARBERO, Domenico. Sistema del Derecho Privado, ob, cit., vol. 1, pp. 343 y ss.
4 VIDAL RAMÍREZ, Fernando. “El tiempo como fenómeno jurídico”, https://dialnet.uni-
rioja.es, consultado el 20 e noviembre de 2021.
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i. dinámica jurÍdica temPo ral arrendaticia
El tiempo es una realidad5 que afecta, de diversas maneras, a todos los seres
materiales. De ahí su importancia, como también la atención que se le presta
no solo desde las ciencias naturales y las técnicas, sino que desde antiguo fue
objeto del estudio de la losofía y la teología. Todas las acciones humanas
están encuadradas en el tiempo. El tiempo afecta tanto a las personas físicas
como jurídicas, como también a las diversas instituciones jurídicas. De ahí la
necesidad de que los ordenamientos jurídicos, a través de sus leyes y normas,
jen concretas y precisas pautas legales referentes al transcurso del tiempo y
a los plazos que deben tenerse en cuenta.
El tiempo, dice ZUBIRI6, se nos presenta como algo que va “pasando”: un
presente se va haciendo pasado y va yendo a un futuro. El tiempo es, pues, un
pasar que tiene tres que pudiéramos llamar “partes” suyas: presente, pasado
y futuro. Estas tres partes se hallan dotadas de una intrínseca unidad. Esta
unidad es lo que expresa el vocablo “pasar”. En su pasar, el tiempo constituye
una especie de línea simbólica, “la línea del tiempo”. El concepto descriptivo
del tiempo no es sino la descripción del tiempo como línea temporal. Enton-
ces, lo que llamábamos partes del tiempo cobran un sentido especial: son los
“puntos” de esta línea. De estos puntos, el presente es lo que desde siempre se
ha llamado el “ahora” (nãn, nunc). El “ahora” no tiene magnitud temporal; es
pura y simplemente “puntual”. Lo aprehendemos al ir haciendo cada vez más
breve el lapso que consideramos; el término de esta división es el “ahora”. El
“ahora” presente va pasando a pretérito a medida que el futuro va ocupando
su puesto. La línea del tiempo no es sino la línea de estos “ahoras”; son los
momentos e instantes del tiempo. Los caracteres del tiempo considerado en sí
mismo son los caracteres internos de esta línea, de este pasar de los ahoras. La
tendencia natural de la inteligencia es considerar esta línea temporal como si
fuera una línea de misma índole que la línea espacial. No hay la menor duda
de que ambas líneas se corresponden; veremos en seguida en qué sentido.
Pero, sin embargo, tienen entre sí una diferencia esencial, tanto por lo que
concierne a la unidad de las partes entre sí, como por lo que se reere a la
disposición mutua de esas partes. Comencemos por esta segunda cuestión.
La actividad humana, a la cual no puede escapar el Derecho, se da en el
tiempo, como se puede fácilmente observar en estas circunstancias: La dura-
ción del arrendamiento no es por tiempo indenido ni a perpetuidad, y desde
su concepto existe arrendamiento o locación cuando dos partes se obligan
recíprocamente, la una a conceder el uso y goce temporal de una cosa y la
otra a pagar un precio cierto; señalándose el momento temporal para pago
de la renta, salvo pacto en contrario entre arrendador y arrendatario dentro
de la presión normativa que lo regule. El arrendatario puede efectuar el pago
dentro del tiempo previsto en la ley. El arrendador tiene la obligación de ga-
rantizar al arrendatario la legitimidad de su derecho y el uso y goce pacíco
5 CAPPELLO, Hugo H. “La importancia del tiempo en el derecho canónico”, https://repo-
sitorio.uca.edu.ar, consultado el 17 de abril de 2021.
6 ZUBIRI, Xavier. “El concepto descriptivo del tiempo”, https://es.scribd.com, consultado
el 19 de marzo de 2021.
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