Capítulo VII: El arrendatario ¿Débil jurídico o contratante debíl?
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El sistEma normativo arrEndatic io inmobiliario
caPÍtulo vii
el arrendatario ¿dÉBil jur Ídico o contratante dÉBil?
i. arrendamiento y caPaci dad Patrimonial
Si el contrato de arrendamiento es un convenio concurrente de voluntades
entre arrendador y arrendatario, cuando libremente se ponen de acuerdo so-
bre cierto inmueble para uso y goce del segundo y por este el pago al primero
de un precio determinado, durante cierto tiempo; estamos inevitablemente
en presencia de dos hechos que tienen carácter patrimonial (el inmueble y
el pago del precio arrendaticio). Aquí estamos en presencia de una relación
jurídica patrimonial por referirse a intereses de naturaleza económica entre
arrendador y arrendatario, que corresponde a un negocio patrimonial bilate-
ral; desde luego que el arrendamiento, como contrato, es un negocio jurídico
bilateral de carácter patrimonial: el arrendador propietario que da en arren-
damiento un inmueble (patrimonio) a cambio de un precio (patrimonio) por
el uso, que el arrendatario se obliga a pagarle. En esta relación el arrendatario
es sujeto preferentemente protegido por la ley.
¿Por qué la Ley protege al arrendatario con preferencia, disponiendo nor-
mas imperativas e irrenunciables, y declarando como nulas las obligaciones
que el locatario asuma en violación de las normas que le benecien? Es una
constante en casi todas las relaciones jurídicas (contractuales) en donde una
de las partes es menos fuerte económicamente o contrata por necesidad, o se
encuentra en desventaja ante ciertas circunstancias, se calique o conozca al
que presenta desventaja económica como débil contractual y, como tal, sujeto a
protección del el Estado por razones especialmente de justicia social.
Ciertamente que desde el punto de vista económico o patrimonial no es lo
mismo el contrato de arrendamiento celebrado entre una persona con capaci-
dad económica, como arrendataria, que aquel que lo contrae en condiciones
menos favorables, especialmente cuando se trata de inmueble para uso de
vivienda de personas carentes de alta renta.
En efecto, el contrato de arrendamiento de bienes inmuebles – como se
aduce1 - constituye una modalidad contractual que reviste particular impor-
tancia jurídica y social. Se ha dicho con frecuencia que el contrato de trabajo,
el contrato de transporte público de pasajeros y el contrato de arrendamiento
de inmuebles conguran quizás el triángulo contractual de mayores efectos
1 MARÍN VÉLEZ, Gustavo Adolfo. “El vencimiento del contrato, de la prórroga o de la renova-
ción, como causal de terminación del contrato de arrendamiento”, https://revistas.udem.edu.
co, consultado el 24 de septiembre de 2021.
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Gilberto Guerrero-Quintero
o consecuencias en nuestra sociedad. Ello es explicable, si tenemos en cuenta
que estas tres relaciones negociales permiten el cumplimiento de funciones
sociales imprescindibles para el conglomerado social. En este sentido, debe
entenderse la noción de contrato realidad que, con justicia, se le ha atribuido al
contrato de arrendamiento de inmuebles, toda vez que este gravita sobre bie-
nes prioritarios y, por ende, es un contrato en el que debe ser valorada la reali-
dad del mismo en cuanto tal, prevaleciendo sobre cualquier texto documental
en el que, presuntamente, las partes habrían dejado consignada su voluntad
contractual. En este orden de ideas, asumimos que, dadas las características
propias de esta modalidad contractual, nuestro legislador ha pretendido que
este especial contrato esté dotado de una cierta vocación de permanencia en el
tiempo, en lo que ha dado en llamarse estabilidad contractual. Dicho en otros
términos, lo ideal es que el contrato de arrendamiento sea duradero, que las
reglas de juego que vinculan a las partes regulen una relación estable y con
permanencia, brindándole seguridad y tranquilidad a las partes.
1.1. el dÉBil en la relaciÓn contractu al
En materia contractual predomina el principio de la autonomía de la volun-
tad privada, y así pensarse que las normas que rigen la relación contractual son
de carácter supletorio de la voluntad de las partes expresadas en el contrato.
Sin embargo, cuando una determinada ley establece la imperatividad de sus
normas, impone un límite a ese principio de la autonomía de la voluntad pri-
vada, cuyo efecto es obligatoria su observancia en el contrato de que se trate,
y más aún en el de arrendamiento que puede considerarse de interés social
en mayor relevancia tratándose del arrendamiento de inmueble para uso de
habitación o vivienda; pues el derecho a vivienda digna (Cap. I. 2.3) y adecuada
es inherente a todo ser humano, es un derecho humano, y el Estado tiene el
deber de posibilitar la realización de este derecho.
A propósito, en el artículo 1° de la Ley de Inquilinato de Guatemala se
declara de utilidad pública y de interés social el arrendamiento de toda clase
de viviendas y de locales urbanos destinados a cualquiera otra nalidad. No
obstante, ante esto último, no tiene el mismo signicado la protección del
arrendamiento de un local comercial u otro inmueble que se destine al uso
para grandes negocios, que un inmueble para actos de comercio que puedan
generar ingresos al arrendatario para la subsistencia de él y su familia. Por
esto, cuando la norma imperativa está destinada a velar por los intereses de
una de las partes es porque la considera un contratante débil, caso contrario
no lo protegería, que pareciera está en detrimento económico frente al otro,
aun cuando los conceptos “contratante débil” y “débil jurídico” parecen no
tener en la doctrina y jurisprudencia, mayor relevancia ni interés en el ámbito
arrendaticio.
Es que el interés público ha de ser prevalente en el ámbito del Derecho
Privado para reprimir y restringir el uso de cláusulas de irresponsabilidad o
imposiciones contractuales que contengan abuso del derecho o de posición
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