Capítulo V: Interpretación de la relación arrendaticia
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El sistEma normativo arrEndatic io inmobiliario
caPÍtulo v
interPretaciÓn de la relac iÓn arrendaticia
i. la relaciÓn jurÍdica
1.1. la relaciÓn jurÍdica como vÍnculo
La relación jurídica es el género y la relación arrendaticia la especie. La
primera como vínculo guarda relación con el contrato como convención entre
dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modicar o extinguir
entre ellas un vínculo jurídico. Como ya observamos y en este mismo trabajo,
ella se presenta como el vínculo que une a dos o más personas, para realizar
determinados intereses o nes que pueden ser patrimoniales cuando los mis-
mos presentan o tienen naturaleza económica; pero no es una vinculación de
la persona a la cosa o el bien, sino estrictamente entre sujetos o personas en
relación con el inmueble arrendado. Es una relación que produce consecuen-
cias jurídicas, pues toda relación jurídica es una relación social pero no toda
relación social es una relación jurídica.
Relación jurídica denota una relación intersubjetiva1, o sea entre dos (o más)
sujetos: uno (o algunos) sujeto activo y el otro (o los otros) sujeto pasivo. Y
para determinar el signicado especíco (jurídico) de esta relación y distin-
guirla de otras relaciones posibles, se puede decir que tiene como contenido
una relación social, que el ordenamiento jurídico hace relevante, determinan-
do que la relación social se eleve, precisamente, a la categoría de relación ju-
rídica. Relevantes para el ordenamiento jurídico son las relaciones sociales,
que tienen necesidad e tutela jurídica y también que son merecedoras de esta
tutela, es decir, las relaciones en las cuales está en juego un interés de la vida
económica, ética, política. Por el hecho de ser jurídica, la relación queda di-
ferenciada, respecto de las relaciones humanadas, que no son jurídicas: rela-
ciones que pueden llamarse extrajurídicas (como es, por ejemplo, la relación
de compañerismo que tiene lugar entre dos personas que ejercen la misma
profesión; o la que puede establecerse entre dos personas, extrañas entre sí,
que realizan, en el mismo medio de transporte, un largo viaje).
Ese vínculo que es solo entre personas o sujetos, uno el activo de la relación
y el otro el pasivo. El primero como el titular del derecho subjetivo, a quien
corresponden por atribución derechos y facultades, y otro el titular del deber,
el obligado a un determinado comportamiento (derecho de obligación); que
1 MESSINEO, Francisco. Manual de Derecho Civil y Comercial, ob. cit., vol. 2, p. 3.
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Gilberto Guerrero-Quintero
en las relaciones jurídicas obligatorias (bilaterales o sinalagmáticas) cada su-
jeto asume este comportamiento (debido) de modo recíproco: frente a cada
derecho hay un deber. Se da, entonces, el derecho recíproco de reclamarse
la acción u omisión debidas. La noción en cuanto a que el vínculo que une a
dos o más personas, para realizar determinas intereses o nes que pueden ser
patrimoniales cuando los mismos presentan o tienen naturaleza económica;
nos relaciona con el negocio jurídico patrimonial que se orienta a constituir,
reglar, transmitir, modicar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico; pero
dentro de la noción del contrato como negocio jurídico bilateral y fuente de
obligaciones.
En la doctrina no existe acuerdo sino lógica controversia sobre qué es la
relación jurídica2. Así, sin entrar a considerar esta temática, pues no es objeto
2 Al efecto, observemos las siguientes teorías:
1. Teoría clásica o intersubjetiva. La teoría clásica o intersubjetiva fue la primera que formuló
la ciencia jurídica moderna en tomo al instituto que nos ocupa. Su autor fue Friedrich
Carl von Savigny. Después de ciertos cambios, la teoría clásica terminó armando que
esa relación no era sino un vínculo entre dos o más sujetos, en cuya virtud uno de ellos
tenía el derecho de exigir al otro la realización de cierta conducta a la que este último se
encontraba obligado. De esta manera la teoría clásica ganó la adhesión de la mayoría de la
doctrina. Es el criterio que predomina.
2. Teoría de la interconexión. Fue elaborada luego de la teoría clásica presentada por Savig-
ny. Quienes se encargaron de propugnarla fueron, especialmente Heinrich Lehmann y
Andreas Von Tuhr. Para este último, aquellas relaciones no signicaban que no pudieran
establecerse entre personas y lugares, o entre personas y cosas (VON TUHR, Andreas.
Derecho Civil. Teoría General del Derecho Civil Alemán, traducido por Tito Rava, Ed.
Depalma, Buenos Aires, 1946, tomo 1, vol. 1, pp. 155-157). Según el primero, tal relación
consistía, en algunos casos, en una reglamentación en virtud de la cual un sujeto quedaba
obligado a efectuar cierto comportamiento en favor de alguien distinto; y en otros, en una
permisión en virtud de la cual un individuo quedaba facultado para efectuar cierto com-
portamiento sobre un bien. Lo primero ocurría, por ejemplo, en la obligación, desde que
el deudor tenía que ejecutar una prestación a favor del acreedor. Lo segundo ocurría, por
ejemplo, en la propiedad, desde que el propietario podía disponer libremente de la cosa
(LEHMANN, Heinrich. Parte General, traducción de José María Navas, Editorial Revista
de Derecho Privado, Madrid, 1956, vol. 1, p. 116).
3. Teoría normativa. Fueron sus propulsores Francesco Bernardino Cicala, Domenico Bar-
bero, Hans Kelsen y Hans Nawiasky. Para esta teoría la relación jurídica tiene más rela-
ción, como dice Barbero, con vínculo o nexo entre dos o más sujetos, uno de los cuales
estaba investido de un poder sobre el otro o contra el otro, y que semejante concepción no
podía, sin embargo, ser aceptada, debido a que los individuos, dentro del ordenamiento
jurídico, no estaban el uno sobre el otro, ni podían, cual animales, lanzarse el uno contra
el otro. A su entender, los individuos debían estar el uno con el otro, en colaboración recí-
proca y todos sub iure. En tal sentido, para este autor la relación jurídica no era otra cosa
que la vinculación existente entre -cada uno de- los individuos y el ordenamiento jurídico.
Las relaciones que aquéllos establecían entre sí no eran más que simples “relaciones de
hecho” (BARBERO, Domenico. Sistema de Derecho Privado, traducción de Santiago Sen-
tís Melendo, Ediciones Jurídicas Europa-América, Buenos Aires, 1967, vol. 1, p. 150).
4. Teoría de la homogeneidad. Según su autor, Luigi Bagolini, la relación jurídica no podía
vincular dos elementos heterogéneos como eran, de un lado, el deber jurídico; y, del otro,
el derecho subjetivo. En su opinión, la vinculación en la que toda relación se resolvía
debía tener como términos a dos entidades entre sí homogéneas. Consideró, por ello, que
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de nuestros comentarios, se dice que no es sino aquella vinculación de la vida
únicamente se podía hablar de relación jurídica cuando existía un “nexo” entre dos o más
derechos subjetivos, pertenecientes a dos o más personas. Únicamente los derechos sub-
jetivos “inversamente” colocados podían ser parte de una relación jurídica. Los deberes
jurídicos a ellos vinculados eran simples mecanismos de conexión de tales derechos. En
este sentido, y en el contexto del ejemplo propuesto, el derecho de recibir la prestación y el
derecho de liberarse de la deuda eran los únicos términos que podían quedar vinculados
por la obligación (BAGOLINI, Luigi. Notas Acerca de la Relación Jurídica, traducción de
Francisco Elías de Tejada, Anuario de Derecho Civil, Madrid, 1950, vol. 111, fascículo I,
p. 13).
5. Teoría de la complejidad. Esta teoría constituyó un nuevo intento con el n de reformular
el concepto de relación jurídica, con la idea de obtener la relación jurídica sea entendida o
aceptada como elemento central del Derecho; que en criterio de su autor Fernando López
de Zavalía, la relación jurídica no era sino un conjunto de conexiones unicadas en tomo
a un núcleo fundamental, que a su vez se traducía en una conexión entre un individuo,
considerado como n; y un ente exterior a él, considerado como medio. Ahora bien, esta
relación, que vinculaba a un individuo (i) con otros individuos y (ii) con cosas, estaba
conformada por dos lados: el interno y el externo. El primero difería según se tratara de
relaciones personales o reales. El segundo, en cambio, se mantenía siempre constante.
En efecto, el lado interno en las relaciones personales estaba constituido por un vínculo
jurídico entre un sujeto activo y un sujeto pasivo. De ellos, el primero tenía un derecho,
mientras que el segundo tenía un deber. Este lado no era, sin embargo, simple, en tanto
que estaba conformado, a su vez, por otros dos vínculos: el del débito (Schuld) y el de la
responsabilidad (Haftung). De los dos, el primero -esto es, el vínculo del débito (LÓPEZ
DE ZAVALÍA, Fernando. Derechos Reales, Zavalía Editor, Buenos Aires, 1989, vol. 1, pp.
15-16, 28).
Conclusión:
El afán por hallar la exacta conguración de la relación jurídica intersubjetiva ha hecho
que la doctrina debata acerca de lo que constituye el objeto de esta. Obviamente que no
existe consenso. (i) Para una primera corriente de opinión, el objeto de la relación jurídica
-intersubjetiva- es el “bien”. Ahora, tal “bien” puede tener la más diversa conguración.
Así, puede traducirse en ciertos atributos de la personalidad del sujeto; en actividades de
otras personas; o en entidades no sensibles, corpóreas o incorpóreas. Las relaciones jurí-
dicas para esta tendencia doctrinal se diferencian entonces por la calidad de los “bienes”
sobre los cuales recaen. (ii) Para una segunda corriente de opinión, el objeto de la relación
jurídica -intersubjetiva- es la prestación. En tal sentido, dado que todas las relaciones jurí-
dicas se estructuran sobre la base de comportamientos que se deben, la diferencia existen-
te entre las mismas está dada por dos criterios: la calidad (individual o plural) del sujeto
deudor; y, la calidad (patrimonial o extrapatrimonial) de la prestación. (iii) Para una ter-
cera corriente de opinión, el objeto de la relación jurídica -intersubjetiva- es el interés (o
intereses) de uno o más individuos en obtener una utilidad determinada. En este sentido,
como quiera que el elemento objetivo es común para todas las relaciones, éstas únicamen-
te se diferencian por la clase (patrimonial o extrapatrimonial, simple complejo, etcétera)
del interés sobre el cual recaen. (iv) Para una cuarta corriente de opinión, el objeto de la
relación jurídica -intersubjetiva- es la propia relación que, desenvolviéndose en el plano
social, es elevada a la categoría de “jurídica” por el Derecho. En consecuencia, lo que hace
distintas a las relaciones jurídicas es la propia conguración que en la realidad tengan las
vinculaciones sobre las que se edican. (v) Para una quinta corriente de opinión, el objeto
de la relación jurídica -intersubjetiva- es la utilidad que el sujeto recaba o confía recabar
de la situación de ventaja que la ley ha acordado a su favor. En tal sentido, las relaciones
sólo se distinguen por la particular utilidad (patrimonial, extrapatrimonial etcétera) que
le ha sido asegurada al sujeto” activo”.
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