Publicidad, seguridad jurídica y tercero inmobiliario. Apuntes teóricos y jurisprudenciales de cara al debate de su necesaria protección en Cuba
| Autor | Marta Fernández Martínez, Yanet Alfaro Guillén y Yuniel Rosabal Robaina |
| Cargo del Autor | Profesora Titular de Derecho Civil Facultad de Derecho, Universidad de La Habana, Notaria/Profesora Titular de Derecho Civil Facultad de Derecho, Universidad de La Habana ex-magistrada del Tribunal Supremo Popular Notaria/Profesor Auxiliar de Derecho Civil Facultad de Derecho, Universidad de La Habana Especialista Registral del Registro de la ... |
| Páginas | 269-292 |
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PuBlicidad, seguridad juríd ica y tercero inMoBiliario. aP untes
teóricos y jurisPrudencial es de cara al deBate de su nece saria
Protección en cuBa
Marta fernández Martínez
Profesora Titular de Derecho Civil
Facultad de Derecho,
Universidad de La Habana, Notaria
Yanet alfaro guillén
Profesora Titular de Derecho Civil
Facultad de Derecho,
Universidad de La Habana
ex-magistrada del Tribunal Supremo Popular
Notaria
Yuniel rosaBal roBaina
Profesor Auxiliar de Derecho Civil
Facultad de Derecho,
Universidad de La Habana
Especialista Registral del Registro de la Propiedad de La Habana Vieja
“Los códigos nuevos quieren la seguridad
y establecen la Ley Hipotecaria”.1
José Martí
suMario:
1. La publicidad registral, la seguridad jurídica y crecimiento económico.
Breve valoración. 2. La seguridad jurídica como valor constitucional.
Publicidad y seguridad. 3. El tercero, su protección y su publicación.
Posturas a favor y en contra. 3.1. Acerca de la distinción entre el tercero
civil y tercero registral. 4. Excepción al principio de fe pública. El caso de
1 MartÍ pérez, José, “Los códigos nuevos”, en Nuestra América, 3ra. edición, Fundación
Biblioteca Ayacucho, Venezuela, 2007, p. 11.
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la duplicidad de inscripciones. Patología del sistema. 5. La protección
del tercero en Cuba: vigencia de la Ley Hipotecaria de Ultramar de
1893. El valor de la inscripción. 6. Avances jurisprudenciales sobre
la protección del tercer adquirente en Cuba: especial énfasis en los
compradores de viviendas de residencia permanente. 6.1. Supuestos
en los que no se ha desplegado la protección. 6.2. Supuestos en los que
se ha desplegado la protección. 7. De nales.
1. la PuBlicidad registral, la seguridad jurídica y el creci Miento
econóMico. Breve valoración
En una triada inseparable y concatenada dialécticamente como causa-efecto,
la publicidad brinda seguridad y protege al tercero adquirente, en alianza
de justicia con las reglas de propiedad y de responsabilidad. La publicidad
existe como requisito para favorecer y no para afectar al tercero, y ya no
solo al crédito territorial, sino a todos los derechos reales en la agilidad del
comercio. Varias preguntas nos hacemos, cómo y quién logra una protección
más eciente en la adquisición de la propiedad en los contratos traslativos del
derecho de propiedad: ¿la entrega como elemento consustancial de la teoría
del título y el modo, o la publicidad registral? ¿Si no protegemos al tercero,
tiene efectos la publicidad y por ende el registro que de ella se deriva?
La tesis de ÁViLa2 nos pone al tanto de lo difícil que resulta analizar la
pluralidad semántica de la seguridad jurídica. Así, el autor plantea la
necesidad de justicar la importancia de la seguridad jurídica desde todo su
enorme arquetipo: seguridad del derecho, por el derecho, frente al derecho,
de los derechos, bajo el derecho, por un derecho, como un derecho y en el
Derecho. Las distintas dimensiones de la seguridad permiten el mínimo de
conabilidad y previsibilidad del ordenamiento jurídico.
Para chico,3 el principio romano de seguridad jurídica que atañe al Derecho
tal cual es, en todo su contenido propio, se basa en el principio de que nadie
puede transmitir un derecho que no sea suyo. Y para el principio germánico,
la seguridad en el tráco jurídico impone la situación registral frente a la real.
La publicidad registral es la exteriorización sostenida e ininterrumpida
de determinadas situaciones jurídicas, que organiza e instrumenta el Estado
a través de un órgano operativo para producir cognoscibilidad general erga
omnes respecto de terceros, con el n de tutelar los derechos y la seguridad
en el tráco de estos. Por ello, tiene como objeto garantizar y proteger a los
inscriptos y a terceros, brindando una seguridad jurídica ecaz.
Ergo, su rol como herramienta de aseguramiento del derecho de propiedad
sobre inmuebles ha transitado desde una débil presencia en el Derecho
antiguo, hasta su indispensable utilización en las más avanzadas economías de
2 ÁViLa, Humberto, Teoría de la seguridad jurídica, Marcial Pons, Madrid, 2012, pp. 65 y 66.
3 chico y ortiz, José María, Estudios sobre Derecho hipotecario, tomo I, Marcial Pons, Madrid,
2000, p. 20.
Marta Fernández M. / yanet aLFaro G. /yun ieL rosaBaL r.
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