Incapacidades desconocidas y tráfico inmobiliario de buena fe
| Autor | Antonio Gordillo Cañas |
| Páginas | 209-238 |
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LAS RESTRICCIONES AL EJERCICIO DE LA CAPACIDAD EN EL DERECHO ARGENTINO
INCAPACIDADES DESCONOCIDAS Y TRÁFICO
INMOBILIARIO DE BUENA FE*
ANTONIO GORDILLO CAÑAS
Catedrático de Derecho Civil
SUMARIO: LA CONSTANCIA REGISTRAL DE LAS LIMITACIO-
NES DISPOSITIVAS Y DE CAPACIDAD DEL TITULAR INSCRITO.
LA ADMISIÓN DE ESTAS LIMITACIONES A LA PUBLICIDAD DEL RE-
GISTRO: I.- SU JUSTIFICACIÓN COMO COMPLEMENTO NECESARIO
DE LA FUNCIÓN ASEGURADORA DEL REGISTRO DE LA PROPIE-
DAD. COMPROBACIÓN DE TAL JUSTIFICACIÓN DESDE LA ACTUAL
EXPERIENCIA EUROPEA. II.- LA SUBVERSIÓN DE LA DOCTRINA
CONTRA EL CRITERIO LEGAL HASTA LLEGAR A SU DESACTIVACIÓN
EFECTIVA. III.- REFUTACIÓN DE LA CRÍTICA DOCTRINAL E INTEN-
TO DE RECUPERACIÓN DEL GENUINO VALOR DE LA INSCRIPCIÓN
DE LAS LIMITACIONES DE CAPACIDAD Y DISPOSITIVAS.
Estudiamos en este trabajo la inclusión de las limitaciones de la capaci-
dad dispositiva y de obrar, en general, en el objeto de la publicidad registr al
inmobiliaria (arts. 2, 4º y 42, 5º LH): veremos cuál fue en este punto la finali-
dad de la Ley y cómo la captaron fielmente sus primeros comentaristas hasta
que la furibunda crítica nacida de una mal entendida ortodoxia hipotecaria
llegó a desnaturalizarla y vaciarla de contenido reduciéndola a su propia
inutilidad. Fuera de nuestra atención queda, pues, la proyección de esta deci-
sión legal al supuesto de la quiebra y al arduo p roblema de su retroacción1.
1º.- Para la admisión de las incapacidades dispositivas en el objeto de la
publicidad registral (arts. 2 y 42 de la Ley Hipotecaria2), bastará con transcri-
*Extractamos en estas páginas lo tratado al respecto en nuestro estudio « El objeto de la
publicidad en nuestro sistema inmobiliario registral: la situación jurídica de los inmuebles
y las limitaciones dispositivas y de capacidad de obrar del titu¬lar», Anuario de Derecho
Civil, 1998, II, págs. 421-632.
1También aquí nos remitimos a un estudio nuestro anterior: «Protección del tráfico inmo-
biliario y par conditio creditorum. (De la desmesurada retroacción de la quiebra a la malo-
grada normalización registral del Concurso)», en «Estudios sobre la Ley Concursal. Libro
Homenaje a Manuel Olivencia», IV, Madrid 2004, págs. 4083 -4124.
2En la Ley de 1861, art. 2.º: En el registro espresado en el artículo anterior, se inscribirán: ... : 4.º:
Las ejecutorias en que se declare la incapacidad legal para administrar, ó la presuncion de muerte de
personas ausentes; se imponga la pena de interdiccion ó cualquiera otra por la que se modifique la
capacidad civil de las personas en cuanto á la libre disposición de sus bienes; art. 42:Podrán pedir
anotacion preventiva de sus respectivos derechos en el registro público correspondiente: ... 5.º El que
propusiere demanda con objeto de obtener alguna de las providencias espresadas en el núm. 4.º del
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ANTONIO GORDILLO CAÑAS
bir las líneas con que la Exposición de M otivos de la Ley Hipotecaria de 1 861
la razona y justifica:
Despues de espresar en los términos que ha creido más a propósito los títulos,
actos y contratos que deben sujetarse á la inscripción por ser traslativos de domi-
nio, ó constitutivos de un derecho real, ha añadido la comisión algunos otros
documentos cuya inscripción ha co nsiderado no menos necesaria. A esta c lase
corresponden ante todo las ejecutorias de los tribunales en que se declara la
incapacidad legal para administrar, ó la presunción de muerte de personas au-
sentes, ó se impone la pena de interdicción ó cualquiera otra p or la que se modi-
fique la capacidad civil en cuanto á la libre disposición de los bienes. Esta pres-
cripción es nueva en nuestras leyes, aunque aceptada ya en el proyecto de Código
civil; pero su simple enunciación la justifica. Para adquirir con seguridad bienes
inmuebles ó derechos reales, no basta que el vendedor ó el imponente sea dueño
de ellos; tampo co es suficiente que no estén los bienes afectos á otras cargas; es
además necesario que el que enajena, que el que trasmite, tenga capacidad civil
para hacerlo. Solo por el concurso de estas circunstancias p odrá estar completa-
mente seguro el adquirente. Si la ley no atendiera, pues, á que la capacidad de la
persona constara en el registro, su obra sería incompleta y no produciría frecuen-
temente el efecto apetecido3.
... según el proyecto ... también el que ha pedido ... la declaración de incapacidad,
de presunción de muerte por ausencia, ó de interdicción de una persona, puede(n)
obtener la anotación preventiva que los ponga á cubierto de todo peligro. El que
no usa del derecho que la ley le da, impútese á sí mismo el perjuicio que su
omision le origine4.
No conviene pasar muy de corrido por estas pala bras de la Exposición
de Motivos de 1 861. Se perfila en ellas con toda exactitud cuál es la razón d e
ser del reflejo registral de las incapacidades, la centralidad e importancia que
se le atribuye, y el resultado que de ella se espera obtener. Contra lo que es hoy
habitual entender, la pub licidad de las circunstancias limitadoras de la capa-
cidad dispositiva se sitúa tan en el meollo del objeto de la publicidad registral
como la de los derechos inscribibles: ... ha añadido la Comisión —se dice en la
Exposición de Motivos— algunos otros documentos, cuya inscripción ha considera-
do no menos necesaria. Es que, sin su constancia fidedigna o fehaciente, el terce-
art. 2.º de esta Ley. En la Ley hoy vigente, art. 2.º: En los Registros expresados en el artículo
anterior se inscribirán: ... 4.º Las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para
administrar, la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras por las que se modifique la capacidad
civil de las personas en cuanto a la libre disposición de sus bienes; art. 42: Podrán pedir anotación
preventiva de sus respectivos derechos en el Reg istro correspondiente: ... 5.º El que propusiere
demanda con objeto de obtener alguna de las resoluciones judiciales expresadas en el número 4.º del
artículo 2 de esta Ley.
3E.M., pág. 243 (citamos, por el T. I (Leyes de 1861 y 1869) de la «Leyes Hipotecarias y
Registrales de España. Fuentes y Evolución. Ilustre Colegio Nacional de Registradores de la
Propiedad y Mercantiles de España. Madrid 1974.
4E.M., pág. 235 .
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