Comienzo del plazo
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El plazo dE la acción dE rEtracto lEgal
iii. coMienzo del plazo
En torno al ejercicio del retracto legal, uno de los problemas de ma-
yor interés se centra en concretar exactamente el día inicial a partir
del cual se han de computar los 9 días a que se reere el art. 1.524 CC.
Al respecto, y en línea teórica, existen tres sistemas para determinar
el mentado dies a quo1: al margen del criterio «subjetivo» de conoci-
miento de la transmisión que se consagra en el art. 88 LAR, por lo
que ahora nos interesa, existe, por una parte, un sistema «objetivo»,
regulado en el art. 1.618.1 LEC, que lo sitúa al día siguiente del otor-
gamiento de la escritura de venta, prescindiendo de que el retrayente
tenga o no conocimiento de la misma y, por otra, uno «mixto», con-
signado en el art. 1.524 CC, en virtud del cual solo comienza el plazo
desde que el retrayente hubiese tenido conocimiento de la venta en el
supuesto de que esta no gure inscrita en el RP pues en caso contrario
el comienzo es un dato objetivo, desde tal inscripción registral.
Ahora bien, dicho doble sistema, el «objetivo» y el mixto, ha de ser
matizado en dos aspectos: en primer lugar porque, según hemos vis-
to, un nutrido cuerpo jurisprudencial2 estima que el art. 1.618.1 LEC
ha sido derogado o, si se quiere, corregido o matizado por el art. 1.524
CC y, en segundo lugar, por cuanto que el propio art. 1.524 CC no
excluye que, aun habiendo inscripción registral, el plazo comience,
igualmente, desde el conocimiento en aquellos supuestos en que, se-
gún se expondrá, se acredite que el mismo es anterior al acceso al RP.
1 Vid., en análogos términos a los empleados en el texto, las tres posibilidades de deter-
minación del día inicial del cómputo del plazo de la acción de retracto, en la STS de 30
de noviembre de 1967 (Ar. 4915), tras la advertencia de que «por implicar —el retracto—
cierta inseguridad en las relaciones jurídicas pactadas, la Ley señala un breve plazo para
su ejercicio ecaz y establece el momento de arranque de este, optando por uno de estos
tres criterios».
2 Entre las últimas, SSTS de 30 de octubre de 1990 (Ar. 8268) y 30 de septiembre de 1992 (Ar.
7419), ambas con ocasión de sendos retractos de comuneros, especicándose en concreto
en la primera que la acción ha de ejercitarse «en el inexorable plazo de 9 días contados se-
gún el citado art. 1524 del CC —que en ello revisa lo preceptuado— tanto en el art. 1618.1
como en el 1620 de la LEC...» y señalándose en la sentencia de 1992 que el meritado art.
1524 CC «modicó el señalamiento del día inicial del cómputo del plazo para ejercitar la
acción de retracto, reriéndolo a la fecha en que el retrayente tenga conocimiento de la
venta...».
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Domingo Bello Janeiro
1. enaJenacioneS inScritaS
Cuando se trata de enajenaciones inscritas en el RP, por lo general el
plazo de 9 días se cuenta desde la inscripción de la escritura de transmi-
sión en el Registro de la Propiedad, estimándose con presunción iuris et
de iure que en ese momento el retrayente conoce la enajenación3 y solo
cuando se acredita que el retrayente conoció la venta con anteriori-
dad a la fecha de la inscripción, dicho plazo se computa desde el día
siguiente a aquél en que se prueba el conocimiento de la venta por el
retrayente en los términos que posteriormente señalaremos4.
Según hemos anticipado, en la cuestión de inconstitucionalidad
2057/1991 se ha alegado que tal modo de computar el plazo desde
que la inscripción registral hubiere tenido lugar, y, de modo signica-
tivo, la brevedad del plazo de 9 días, convierte en ilusorio el ejercicio
del derecho retractual, al obligar al eventual retrayente a consultar
con una alta periodicidad el Registro de la Propiedad a los efectos
de poder saber si se ha producido la enajenación que hace posible el
ejercicio del retracto, con lo que se aduce que se vulnera el derecho a
Frente a tal argumento, el pleno del TC, en la sentencia 54/1994,
de 24 de febrero (BOE de 17 de marzo) razona que el legislador pue-
de regular el derecho de retracto con la amplitud o restricción que
considere más apropiada a la efectividad de los intereses en atención
a los cuales lo crea, resultando dentro de los límites que establece la
Constitución la exigencia de que la preferencia que el CC otorga al co-
propietario o al colindante se ejerza en un período determinado trans-
currido el cual decae, sin que, en modo alguno, el ejercicio del derecho
retractual se congure como un requisito para obtener precisamente
la tutela judicial efectiva, que es un derecho procesal, al proceso y en
el proceso, lo cual es bien distinto del plazo sustantivo, no procesal,
3 Así, ante un retracto de comuneros, en la STS de 21 de julio de 1993 (Ar. 6106) se especi-
ca, con amplio apoyo jurisprudencial, que «el art. 1524, al señalar, como comienzo del
cómputo de los nueve días para el ejercicio del derecho de retracto, la fecha de la ins-
cripción de la venta, estima como presunción iuris et de iure que en ese momento conoce
el retrayente la enajenación de la nca, con lo que aquel plazo se contará desde el día
siguiente a realizarse la inscripción», todo ello, salvo, como veremos, que se acredite el
conocimiento anterior a la fecha de la inscripción, en que se computará el plazo desde tal
conocimiento.
4 Vid., al respecto, también con ocasión de un retracto de comuneros, la STS de 20 de mayo
de 1991 (Ar. 3773), donde se contiene la doctrina expuesta en el texto, aclarándose que «el
término mencionado —de la acción retractual— comienza a contarse desde la inscripción
de la escritura de transmisión en el Registro de la Propiedad y en su defecto, es decir,
cuando se da ocultación maliciosa, dicho plazo solo se computa desde el día siguiente “al
en que se acreditare” que los retrayentes han tenido conocimiento de la venta (artículo
1524 del Código Civil y 1620 de la Ley de Enjuiciamiento Civil)», siendo el alcance del
mentado conocimiento una cuestión de hecho.
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