La renuncia del derecho de retracto
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El plazo dE la acción dE rEtracto lEgal
iv. la renUncia del derecho de retracto
A continuación, procederemos a exponer la posibilidad de extin-
ción de los retractos legales, además de por el cumplimiento de sus
nes o por el transcurso del plazo de caducidad anteriormente anali-
zado, por virtud de la renuncia de su titular, para cuyo análisis resulta
prácticamente obligado atender al momento en que la misma se veri-
ca, lo cual justica, según se ha dicho, el tratamiento de este tema en
el presente libro referido al plazo de la acción.
1. dentro del plazo de eJerci cio del retracto
Al respecto, una vez que se produjeron los hechos que abren el pla-
zo de ejercitabilidad del derecho de retracto, parece dable aplicar el
principio de libre renunciabilidad de derechos establecido en el art.
6/2 CC, como concluye M. albaladeJo1, no solo por la ausencia de
disposiciones que prohíban tal renuncia sino también porque, para
alcanzar el mismo resultado, en la práctica, resulta suciente que el
titular, a quien no se permite la renuncia, deje caducar el derecho por
el transcurso de su breve plazo de ejercicio.
Ahora bien, a pesar de que este último argumento resulta convin-
cente para justicar la ausencia de sentido del mantenimiento de la
irrenunciabilidad del derecho retractual dentro del plazo de ejercicio,
conviene diferenciar desde el punto de vista dogmático ambas institu-
ciones, la caducidad y la renuncia, para evitar cometer la imprecisión
en que, en ocasiones, se incurre identicándolas en buena parte de
fallos casacionales.
Así, en la STS de 16 de marzo de 19922, ante un caso en que la de-
manda retractual se dirigió contra el representante del adquirente cre-
1 Cfr. Derecho Civil, cit., III-2, p. 400, con cita en apoyo de tal conclusión de abundante ju-
risprudencia relativa a arrendamientos rústicos que venía proclamando la renunciabilidad del
retracto desde que es ejercitable, que, asimismo, puede consultarse en la STS de 6 de febrero de
1979 (Ar. 437).
2 Ar. 2185, en la que se mantiene subsistente el fallo de la sentencia de primera instancia,
que había admitido el retracto —arrendaticio urbano— y se revoca la de la Audiencia,
desestimatoria de la demanda, por cuanto, en lo que ahora importa, se estima que el
error de dirigir la demanda contra el representante de la compradora y no contra esta
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Domingo Bello Janeiro
yendo que había sido este el comprador, recticándose el error con
posterioridad al transcurso del plazo de caducidad previsto en la Ley,
mediante la correspondiente ampliación de la demanda, dentro del
mismo proceso, el Tribunal Supremo considera que el expresado de-
recho retractual «fue ejercitado dentro del plazo legal (lo que ya in-
compatibiliza la producción de la caducidad) con plena identicación
del local retraído y de la enajenación determinante del retracto, que
lógicamente había de entenderse dirigido contra la verdadera adqui-
rente o compradora del mismo (única legitimada pasivamente para
soportar la acción de retracto), aunque por el error ya dicho se diri-
giera inicialmente la demanda contra quien en la compra actuó como
representante de la compradora que, además, fue quien requirió al
Notario para noticar a la arrendataria la compra efectuada...», todo
ello a pesar de que la modicación se produjo una vez transcurrido el
plazo legalmente establecido para el ejercicio de la acción.
En concreto, se concluye en esta sentencia la inexistencia de la cadu-
cidad de la acción sobre la base de «partirse de que tanto la caducidad
como la prescripción (salvadas las diferencias que, en otros aspectos,
existen entre ambas instituciones) descansan sobre la presunción de
abandono de un derecho que entraña el no ejercicio del mismo por su
titular dentro del plazo establecido para ello por la Ley (o por volun-
tad de los interesados), presunción de abandono que, lógicamente,
queda desvirtuada e inoperante por el ejercicio del derecho dentro del
plazo establecido, al ser conceptos ontológica y jurídicamente incom-
patibles los de caducidad y ejercicio temporáneo o cronológicamente
oportuno (dentro del plazo) de la acción respectiva...».
Dicho fundamento subjetivo del instituto como renuncia del dere-
cho, aun habiendo sido sostenido en alguna otra aislada decisión3, y
quedó subsanado oportunamente, dentro del mismo proceso y antes de que el referido
representante de la adquirente —que era su padre— evacuara el trámite de contestación
mediante la ampliación que la actora hizo de su demanda, dirigiéndola ya correctamente
contra la verdadera compradora, que se personó y defendió en el proceso, «por lo que ha
de entenderse que la acción de retracto fue ejercitada dentro del plazo y, por tanto, no
producida la caducidad del mismo», pues el Alto Tribunal, a pesar de que la recticación
fue posterior al transcurso del plazo legal de caducidad, justica su decisión, como se dice
en el texto, sobre la base de fundamentar la caducidad —al igual que la prescripción— en
«la presunción de abandono de un derecho que entraña el no ejercicio del mismo por su
titular dentro del plazo establecido para ello por la Ley», lo que, según se ha visto, no se
aprecia en el caso enjuiciado por esta decisión.
3 Así, entre otras, se producen las SSTS de 18 de octubre de 1963 (Ar. 4138) y 28 de enero
de 1983 (Ar. 393), que fungibilidad el fundamento de la prescripción y de la caducidad,
considerando que ambas responden a la misma nalidad común de abandono de los de-
rechos y las acciones.
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