Primera parte: Problemas jurídicos de la financiación de la construcción
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ESTUDIOS JURÍDICOS DE DERECHO BANCARIO
5. PRIMERA PARTE
PROBLEMAS JURÍDICOS DE LA
FINANCIACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN
5.1. LAS ENTIDADES DE CRÉDITO Y LA PROTECCIÓN DE
LOS CONSUMIDORES
APERTURA DE CUENTA Y AVAL A LA CONSTRUCCIÓN Y
VENTA DE PROMOTORES PARA CANTIDADES ANTICIPA-
DAS POR VIVIENDAS
RESUMEN
Una empr esa promotora que tiene en proyecto la construcción de determinadas viviendas libres,
a cuenta de cuyo precio va a exigir entr ega de cantidades anticipadas, pretende que las mismas se
ingresen en cuenta a abrir en una entidad bancaria.
Se plantea el problema de la documentación a suscribir en garantía, porque así lo sugiere el promotor
–conocedor de la práctica habitual de su ocio– y porque así lo van a exigir los impositores, en
garantía digo de la restitución a éstos de las cantidades ingresadas para el caso de que la construcción
proyectada/comenzada no tenga buen n.
Se trata de un artículo de juventud escrito al inicio de la trayectoria del autor como letrado asesor
jurídico de entidad nanciera y dirigido a poner de relieve lo que debe ser la práctica bancaria de la
propia entidad, ante una ley antigua en riesgo de desuso en su cabal y puntual aplicación.
Publicado
“Otrosí”. Revista del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid (Octubre 1995).
[“Otrosí”. Madrid Bar Association Review (October, 1995)].
MANUEl CHAMORRO POSADA
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SUMARIO
1. INTRODUCCIÓN
2. RÉGIMEN JURÍDICO
2.1 ANTECEDENTES. VIVIENDAS DE PROTECCIÓN
OFICIAL
2.1.1 MODELO DA AVAL
2.1.2 MODELO DE CERTIFICADO
2.2 COROLARIO PRÁCTICO: OPERATORIA DE LA ENTIDAD
BANCARIA ANTE LA VPO
2.3 GENERALIZACIÓN: VIVIENDAS LIBRES
2.3.1 INTRODUCCIÓN
2.3.2 ÁMBITO Y CARACTERES DE LA REGULACIÓN
2.3.3 LA CUENTA ESPECIAL
2.3.4 AVAL EN GARANTÍA DE LO DEPOSITADO
2.3.5 EJECUCIÓN DEL AVAL. EXTINCIÓN
2.3.6 VIGENCIA Y EFICACIA DE ESTA NORMATIVA
3. CONCLUSIONES
4. ADDENDA: COROLARIOS PRÁCTICOS VIVIENDAS LIBRES
4.1 DOCUMENTOS A EXIGIR
4.2 DOCUMENTOS A EXPEDIR
1. INTRODUCCIÓN
Este problema tiene una vertiente jurídico-privada, unida a otra de carácter
jurídico-penal. A título ilustrativo y a modo de introducción, recogemos las
formulaciones que de este problema hacen dos especialistas, uno del Dere-
cho Civil y otro del Derecho Penal.
CÁMARA arma que “el riesgo más grave que corre el comprador de un
piso en construcción o en proyecto... (es) que el constructor no construya el
piso y destine el dinero que ha recibido del comprador a otros menesteres,
con lo cual aquél perderá el piso y las cantidades entregadas a cuenta”.2
2 CÁMARA ÁLVAREZ, Manuel de la. Insuciente normativa de la Ley de Propiedad
Horizontal, en Centro de Estudios Hipotecanos. Curso de conferencias sobre Propiedad Hori-
zontal y Urbanizaciones Privadas, Madrid, 1973 (consultado en sus “Estudios de Derecho
Civil”, tomo 1, página 364).
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ESTUDIOS JURÍDICOS DE DERECHO BANCARIO
LUZÓN CUESTA, por su parte, tras tratar del supuesto doloso de promo-
tor-constructor con propósito defraudatorio inicial, arma que “distinta es
la calicación de la conducta, cuando el promotor, que puede ser también
constructor, percibe cantidades a cuenta de la futura entrega de la vivienda
vendida, a construir o en construcción, con idea previa de cumplir su com-
promiso, que nalmente no llega a feliz término debido, generalmente, a la
insolvencia inicial o sobrevenida del vendedor, que seguramente se com-
portó con un optimismo a espaldas de la realidad socioeconómica, basado
en un cálculo muy arriesgado. En estos supuestos, el adquiriente puede
encontrarse sin vivienda y sin posibilidad de recuperar, ante la insolvencia
del vendedor, las cantidades abonadas”.3
2. RÉGIMEN JURÍDICO
Pasamos a continuación a estudiar el tratamiento que el problema enuncia-
do recibe en la legislación española. Entendemos de especial interés estu-
diar los antecedentes inmediatos de la Ley de 27 de julio de 1968, de cuya
vigencia da testimonio la referencia que a ella se hace en la reciente regu-
lación de la protección de los consumidores en cuanto a la información a
suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas (Real Decreto
515/1989, de 21 de abril, artículo 7).
2.1 ANTECEDENTES. VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL
(VPO)
El origen de las normas que regulan el problema planteado radica, según
nos dice Cámara, en el Decreto de 3 de enero de 1963 sobre Viviendas de
Protección Ocial, normas que luego fueron recogidas por el artículo ll 4
del Reglamento de dichas viviendas (Decreto 2114/1968, de 24 de julio)4,
a tenor del cual:
“Para que los promotores de “Viviendas de Protección Ocial”...
puedan percibir de los compradores o adquirientes durante el perío-
do de la construcción y una vez otorgada la calicación provisional
la parte del precio que no haya de aplazarse en la venta de viviendas
3 LUZÓN CUESTA, José María: fraudes Inmobiliarios, Ed. Colex, Madrid, 1992, página
17.
4 CÁMARA, op. cit., página 304, nota 36.
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