Contratos especiales
| Autor | Iñigo de la Maza Gazmuri |
| Cargo | Profesor de Derecho Civil Universidad Diego Portales |
| Páginas | 207-223 |
Comentarios de jurisprudencia
207
CO N T R A T O S ES P E C I A L E SDiciembre 2010
CO N T R A T O S E S P E C I A L E S
Iñigo de la Maza Gazmuri
Profesor de Derecho Civil
Universidad Diego Portales
CO M E N T A R I O . TE R M I N A C I Ó N D E C O N -
T R A T O D E A R R E N D A M I E N T O P O R M A L
E S T A D O O C A L I D A D D E L A C O S A . C O R T E
D E AP E L A C I O N E S D E SA N T I A G O , Nº
LE G A L PUB L I S H I N G 43257.
El artículo 1932 del CC dispone en
su inciso primero:
“El arrendatario tiene derecho
a la terminación del arrenda-
miento y aun a la rescisión
del contrato, según los casos,
si el mal estado o calidad de
la cosa le impide hacer de ella
el uso para que ha sido arren-
dada, sea que el arrendador
conociese o no el mal estado
o calidad de la cosa al tiempo
del contrato; y aun en el caso
de haber empezado a existir
el vicio de la cosa después del
contrato, pero sin culpa del
arrendatario.
Si el impedimento para el
goce de la cosa es parcial o si
la cosa se destruye en parte,
el juez decidirá, según las cir-
cunstancias, si debe tener lu gar
la terminación del arrenda-
miento, o concederse una
rebaja del precio o renta”.
En los hechos que dieron lugar a
la sentencia que aquí se comenta se
celebró un contrato de arrendamiento
sobre un inmueble. En la primera
cláusula de dicho contrato se esta-
bleció que el destino del inmueble
arrendado sería cobijar oficinas co-
merciales. Según consta de un certifi-
cado emitido por el director de Obras
Municipales de la Municipalidad de
Las Condes, acompañado al proceso,
de acuerdo con el plan regulador
comunal vigente, en la zona de uso
de suelo donde se ubica el inmueble
dado en arrendamiento no se permite
la actividad de oficina comercial.
En lo que aquí importa, la Corte
de Apelaciones de Santiago se sirve
de esta circunstancia para acoger la
demanda reconvencional de término
de arrendamiento incoada por el
arrendatario. Señala el tribunal:
“Que el artículo 1932 del Có-
digo Civil otorga al arrendata-
rio el derecho a poner término
al arrendamiento, si el mal
estado o calidad de la cosa le
impide hacer de ella el uso
para que ha sido arrendada,
sea que el arrendador estuvie-
se o no en conocimiento de
Revista Chilena de Derecho Privado, Nº 15, pp. 207-2 23 [diciembre 2010]
Revista Fueyo 15.indd 207 3/12/10 10:55:24
208
Iñigo de la Maza Gazmuri
Comentarios de jurisprudencia
RChDP Nº 15
tal circunstancia, derecho que
puede devenir en una rebaja
de la renta si el juez estima que
el impedimento para el goce
de la cosa es parcial.
Este derecho no es más
que una expresión de la obli-
gación de garantía que va en-
vuelta en todos los contratos
onerosos, destinada a asegu-
rar que la cosa entregada o
transferida sirva para el uso
para el cual fue adquirida o
recibida, según el caso. En
con secuencia, las hipótesis
con templadas en la norma en
comento –mal estado de la
cosa o la calidad de ésta– de-
ben entenderse en función
del objetivo esencial, cual es
que impidan que la cosa sirva
para el objeto para el cual fue
destinada. Si nos atenemos al
sentido natural del término,
hemos de entender que la ca-
lidad se refiere a la propiedad
o conjunto de propiedades,
esto es, a las condiciones que
hacen apta una cosa para
una determinada función, de
donde resulta que si, como
ocurre con el inmueble de
au tos, éste no reúne las condi-
ciones necesarias o no tiene la
calidad que le permitiría ser
destinado a oficina comercial
–que es el uso para el cual el
arrendatario celebró el con-
tra to– se da el supuesto de he-
cho que habilita al arrendata-
rio para pedir la terminación
del contrato”.
El párrafo extractado resulta in-
teresante por lo que dice y por lo que
no dice. En ambos sentidos se en-
cuentra alineado con una sentencia
de la Corte Suprema que comenté
en esta misma revista un par de
números atrás (véase Revista Chilena
de Derecho Privado, Nº 13, diciembre
2009, pp. 249-256).
Lo que señala la sentencia en cues-
tión es que la obligación de garantía
que va envuelta en todos los contratos
onerosos tiene como finalidad primor-
dial que la cosa sirva para su objetivo
esencial. Particularmente, en este caso,
dicho objetivo esencial se encontraba
establecido en el contrato: servir de
oficina comercial, por lo mismo, en
la medida de que el inmueble carez-
ca de dicha calidad da derecho a la
terminación del arrendamiento. Lo
que no señala la sentencia es que la
ausencia de esa calidad pudo haber
si do fácilmente detectada por la arren-
dataria; habría bastado que se di rigiese
a la Municipalidad de Las Condes y
hubiese preguntado si era posible des-
tinar el inmueble a uso comercial.
Ambas cuestiones merecen co-
mentarse.
Con respecto a la función de ga-
rantía del artículo 1932 del CC. La
interpretación que realiza la Corte
de Apelaciones de dicho precepto
parece desapegarse de su tenor literal.
Después de todo, la lectura atenta
del precepto pareciera mostrar que
lo disciplinado es la existencia de
vicios redhibitorios que determinan
el mal estado o calidad de la cosa. En
este caso, desde luego, no existía un
vicio material de la cosa (que es a lo
Revista Fueyo 15.indd 208 3/12/10 10:55:24
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba