Proyecto de ley que modifica la Ley N° 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos.
| Fecha | 24 Julio 2019 |
| Fecha de registro | 24 Julio 2019 |
| Número de Iniciativa | 12797-07 |
| Materia | PREDIOS URBANOS |
| Cámara Legislativa de Origen | Mensaje,Senado |
| Etapa | Primer trámite constitucional (Senado) Primer informe de comisión de Constitución, Legislación, Justicia y Reglamento |
| Tipo de proyecto | Proyecto de ley |
Proyecto de ley, iniciado en mensaje de S. E. el Presidente de la República, que modifica la Ley N° 18.101, sobre arrendamiento de predios urbanos.
MENSAJE N° 119-367/
Honorable Senado:
T
A S.E. EL
PRESIDENTE
DEL H.
SENADO.
engo el honor de someter a vuestra consideración un proyecto de ley que modifica la ley N° 18.101, de 1982, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, a fin de agilizar y facilitar la recuperación por parte de los arrendadores del inmueble arrendado, ante no pago de las rentas de arrendamiento por el arrendatario; las deudas generadas por el no pago de los servicios por parte del arrendatario, así como regular el arrendamiento abusivo y los problemas derivados del hacinamiento.
I. ANTECEDENTES GENERALES
El arrendamiento de predios urbanos, en la actualidad, se regula en particular por la ley N° 18.101, publicada con fecha 29 de enero de 1982 y en forma supletoria por las disposiciones contenidas en el Título XXVI del Código Civil, relativas al Contrato de Arrendamiento, en específico, a partir del artículo 1915 y siguientes.
La ley N° 18.101 se aplica para el arrendamiento de casas habitaciones, unidades en condominios, bodegas y locales comerciales.
Tal como señala la moción parlamentaria del H. ex Senador don Mario Ríos, contenida en el Boletín N° 2625-07, que originó la ley N° 19.866, cuyo objeto fue modernizar la normativa reguladora de los arrendamientos de predios urbanos, "la ley N°18.101 tiene un carácter marcadamente protector hacia el arrendatario".
Sin embargo, en la práctica es posible advertir una serie de abusos por parte de los arrendatarios, quienes, actuando en forma inescrupulosa incumplen sus principales obligaciones del contrato de arrendamiento, en lo referido al pago de las rentas, como a la conservación de los inmuebles y su restitución en forma oportuna a los arrendadores.
La situación descrita se ve empeorada por los mecanismos legales que los arrendadores deben observar a fin de exigir el cumplimiento por parte de los arrendatarios. A mayor abundamiento, la ley contempla un procedimiento judicial que suele ser largo, y, también, oneroso, en cuanto exige la concurrencia de abogados, así como la realización de diversas gestiones judiciales costosas; sin perjuicio de los gastos asociados a la reparación de los inmuebles, y al pago de los servicios adeudados por los arrendatarios hasta el término del juicio.
Dichas situaciones de abuso por parte de los arrendatarios justifican la necesidad de actualizar la ley N°18.101.
En este sentido, con la presente iniciativa, nuestro Gobierno busca establecer una relación más justa para el que arrienda y el que entrega en arriendo.
De esta forma, perseguimos establecer un equilibrio en la relación arrendador arrendatario, a fin de evitar aquellos casos en los cuales son los arrendadores quienes deben padecer una serie de dificultades, malos ratos, así como incurrir en los gastos señalados, y en definitiva, asumir casi por entero los riesgos derivados de los contratos de arrendamiento.
Es por ello que el enfoque de la presente iniciativa apunta, entre otros objetivos, a establecer procedimientos judiciales más cortos y expeditos, así como a hacer responsable al arrendatario de los gastos por servicios adeudados y de los costos asociados al mal estado de los inmuebles al momento de su restitución, regulando para ellos las garantías que deben entregarse en este tipo de contratos.
Igualmente, considerando la práctica cada vez más frecuente en torno al arriendo de dormitorios al interior de inmuebles particulares, buscamos regular los casos de arrendamiento y subarrendamiento abusivo, resguardando las condiciones de habitabilidad y de seguridad que deben verificarse al interior de los inmuebles en el contexto señalado.
II. FUNDAMENTOS DEL PROYECTO
Considerando el crecimiento del sector en virtud de la demanda y oferta de viviendas en arrendamiento, así como el elevado número de conflictos que llegan a conocimiento de los tribunales producto del término de los contratos, y los perjuicios derivados de esta última situación para los arrendadores, resulta imperioso actualizar la normativa de arriendo.
A mayor abundamiento, el aumento sostenido del costo de las viviendas experimentado en las últimas décadas, ha devenido en que cada vez más gente opte por arrendar una vivienda, aumentando la demanda del mercado. Según datos tomados de la Encuesta Casen 20171, el total de arrendatarios ha crecido sostenidamente desde 2006, llegando a que en 2017 un 22% de los hogares arrienda, lo que representa a 1.270.483 hogares. En ese sentido, han aumentado los arriendos, con y sin contrato escrito. Los arriendos con contrato llegan a 862.565 hogares (14,9%) y los que no tienen contrato llegan a 407.918 (7%).
Por su parte, se advierte que, con el transcurso de los años, el mercado del arriendo se ha democratizado, lo que, junto al acceso al crédito, ha hecho posible que un mayor número de personas que otrora no habrían podido adquirir un inmueble, ahora mediante diversas formas de financiamiento y del ahorrar por cierto, opten por adquirir una vivienda, la cual la han destinado a arriendo.
Por último, según cifras obtenidas del Poder Judicial, alrededor de 20.000 conflictos por arrendamiento de inmuebles fueron sometidos al conocimiento de los tribunales en 2018, lo cual hace ineludible regular esta materia.
Desde la última modificación señalada hasta hoy se han presentado múltiples mociones parlamentarias que buscan modificar la ley N° 18.101 en distintos sentidos, de las cuales 24 siguen en tramitación. Dado lo anterior, la presente iniciativa, busca superar y corregir las falencias que aún persisten en la ley N° 18.101. Si bien innova en algunas materias, en la mayoría hace eco de las inquietudes planteadas por los H. Senadores y Diputados, en las mociones presentadas, recogiéndolas e incorporándoles en el proyecto que se somete a vuestra consideración.
Tales mociones parlamentarias corresponden a los boletines N° 12.764-07, de 10 de julio de 2019, de los H. Senadores Señora Aravena, Señores Sandoval, Montes, Ossandón y Quinteros; N° 12.361-07, de 03 de enero de 2019, de los H. Diputados Señoras Castillo y Olivera, Señores Alessandri, Auth, Bianchi, Calisto, Espinoza, Jarpa, Paulsen y Soto; N° 12.255-07, de 20 de noviembre de 2018 de los El Diputados Señores Fuenzalida, Jürgensen, Kuschel, Santana, Urruticoechea y Señora Leuquén; N° 12.188-07, de 18 de octubre de 2018, de los H. Diputados Señora Hoffmann, Señores Alessandri, Bobadilla, Carter, Gahona, Melero, Moreira, Norambuena, Urrutia, Van Rysselberghe; N° 12.145-14, de 03 de octubre de 2018 de los H. Diputados Señoras Castillo, Fernández, Sabat y Señores Cruz-Coke, Jackson, Torrealba y Winter; N°
12.120-14, de 25 de septiembre de 2018, del H. Senador Señor Letelier; N° 11.885-07, de 05 de julio de 2018, de los H. Diputados Señores Alessandri, Barros, Díaz, Fuenzalida, Kort, Ortiz, Paulsen, Rosas, Saffirio y Van Rysselberghe; N° 11.737-07, de 10 de mayo de 2018, de los H. Diputados Señoras Marzán, Sabat, Santibáñez, Sepúlveda, Señores Bianchi, García, P. Kast, Mellado y Ortiz; N°11.514-06, de 22 de noviembre de 2017, de los H. Diputados Señora Sabat, Señores Berger, Fuenzalida, F. Kast, N. Monckeberg, Rathgeb y Verdugo; N° 11.513-07, de 22 de noviembre de 2017, de los H. Diputados Señora Sabat, Señores Berger, Fuenzalida, F. Kast. N. Monckeberg, Pérez, Rathbeg y Verdugo; N°10.930-07, de 17 de octubre de 2016 de los H. Senadores Señores Araya, Horvath, Lagos, Montes e I. Walker; N° 10.472-14, de 22 de diciembre de 2015 del H. Senador Señor Navarro; N° 10.352-14, del 21 de octubre de 2015, del H. Diputado Señor Tarud; N° 10.016-07, de 21 de abril de 2015, de los H. Diputados Señora Nogueira, Señores Alvarez-Salamanca, Barros, Gutiérrez, Hasbún, Hernández, Kort, Lavín, Norambuena y Ward; N° 9.128-07, de 09 de octubre de 2013, del H. Senador Señor Chahuán; N° 8.994-07, de 13 de junio de 2013, de los Honorables Senadores Señores Muñoz Aburto y Sabag; N° 8.395-07, de 20 de junio de 2012, de los H. Diputados Señora Molina, Señores Burgos, Ceroni, Cornejo, Edwards, Eluchans, C. Monckeberg, Rincón, Silber y Vallespín; N° 7.801-07, de...
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