Principios materiales
| Autor | Arthur Nussbaum |
| Cargo del Autor | Profesor de la Universidad de Berlín (Alemania) |
| Páginas | 53-73 |
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TraTado de derecho hipoTecario alemán
caPÍtulo ii
PrinciPios materiales
6. acuerdo e inscriPción
i. priNcipio material del coNse NtimieNto
Para traspasar la propiedad de una nca, imponer sobre ella cualquier
derecho, transmitirlo, si ya se halla constituido, o gravarlo en benecio de
alguien, es requisito indispensable que medie un acuerdo entre el titular del
derecho que se transmite o grava y el adquirente, seguido de su inscripción en
el Registro. Con este principio encabeza el Código civil su importante sección
de «Normas generales relativas a los derechos sobre inmuebles» (§§ 873 ss.).
Ha de anteceder, pues, para que sea posible la inscripción, un acuerdo
entre los interesados, en que se determine el cambio jurídico que la nca
ha de sufrir. Este «principio del consentimiento material» —el cual no
debe confundirse con el del consenso formal, que establece la Ley de Reg.
(supra, 5, III)—, excluye la llamada «fuerza formal» de las inscripciones,
asignada al Registro en algunos Estados alemanes —Sajonia, Hamburgo,
Mecklemburgo— antes de regir el Código y por cuya implantación en el
Derecho vigente abogaban muchos autores. Según el sistema de la «fuerza
formal», los derechos constituidos sobre inmuebles radican directamente
en la inscripción, rota toda relación de causalidad con los actos jurídicos
materiales de que se originan. Para comprender la diferencia que existe entre
este principio y el del «consentimiento material», basta jarse en el supuesto
de un concurso de acreedores. Supongamos, por ej., que una persona incapaz
autoriza a otra para que inscriba sobre su nca cualquier derecho real y
que luego, declarada esta en estado de insolvencia, se abre concurso sobre
sus bienes. En un régimen en que la inscripción tuviese «fuerza formal»,
el derecho inscrito sería de suyo válido, y siéndolo entraría en la masa; el
propietario perjudicado podría ejercitar su derecho personal de repetición
como un acreedor más, y la indemnización se reduciría a la parte alícuota
que en el concurso le correspondiese. Nada de esto ocurre al amparo del
sistema que rige, que es el del «consentimiento material». Aquél, si bien tiene
la ventaja de simplicar notablemente las relaciones jurídicas inmobiliarias,
puede acarrear, como se ve, grandes injusticias.
Mas, no porque impere el principio del «consentimiento» los derechos
inscritos se supeditan en absoluto a la validez de los actos jurídicos y
contratos de que provienen. El acuerdo o consentimiento que se exige y basta
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Arthur NussbAum
es el preceptuado por el § 873, sin que para nada inuyan en la ecacia de la
inscripción los demás pactos que puedan intervenir. Tomemos como ejemplo,
para comprobar el alcance de este principio, el caso de la enajenación de una
nca. Para traspasar la propiedad de un inmueble basta, como hemos dicho,
que se efectúen en debida forma la «investidura» —entendiéndose por tal el
convenio de transmisión del dominio— y su inscripción. Los vicios de que
pueda adolecer el acto jurídico «causal» —compra-venta, permuta, promesa
de donación, legado, etc.— no inuyen, generalmente, en la validez de la
transmisión; esta prospera aunque, por ej., una de las partes resulte ser incapaz
y esta anomalía determine la nulidad del contrato y con él la del acuerdo
que sirve de base a la inscripción. En la constitución de una hipoteca hay
que distinguir, asimismo, el acuerdo de donde se engendra el derecho real
hipotecario y el acto jurídico causal —préstamo, compra con precio aplazado,
etc.— que lo determina. Sin embargo, en las hipotecas esta distinción no tiene
la misma importancia práctica que en las transmisiones de propiedad; por
circunstancias especiales, la subordinación del «acuerdo» al acto causal —
acto y acuerdo que, por lo regular, aparecen confundidos exteriormente en el
mismo documento— es aquí más fuerte.
Del «acuerdo», actual y rme, hay que distinguir el simple convenio por el
que una parte se compromete a efectuarlo y hacerlo seguir de la inscripción.
Tal compromiso puede ser parte integrante del mismo acto causal, cuando
este no entrañe todavía verdadero «acuerdo»; así, por ej., el contrato notarial
de venta de una nca obliga a las partes a comparecer ante el Registro para
formalizar allí la «investidura». Ya hemos dicho que en la constitución de
una hipoteca suelen hallarse confundidos aparentemente el negocio jurídico
causal —por ej., el contrato de préstamo— y el acto real en que toma cuerpo.
Ocurre, sin embargo, con cierta frecuencia, que el propietario de una nca
se obliga a hipotecarla en un «contrato preliminar», como es, v. gr., el que
se celebra con un Banco, cuando este se aviene a conceder un préstamo para
fecha determinada, comprometiéndose el que ha de recibirlo a garantizarlo
por medio de una hipoteca. Semejantes contratos, de índole personal, puesto
que en ellos tan solo se asume la obligación de crear derechos futuros respecto
a un inmueble, están exentos de forma, según los principios generales del
Código; son, por tanto, exigibles judicialmente, aunque se celebren de palabra.
En resumen: el Código civil desliga los efectos reales del acto causal de
que se originan y de los contratos preliminares que los preparan; es decir,
que la virtualidad de la inscripción depende exclusivamente del acuerdo
«abstracto», sin conexión con el acto o contrato que lo determine. En esto los
asientos del Registro vienen a semejar a los instrumentos cambiarios, y como
ellos quedan a cubierto de posibles impugnaciones, sin necesidad de incurrir
en los riesgos y excesos del principio de la «fuerza formal». (De este modo,
además, el Registrador no queda sujeto a indagar o aquilatar, antes de extender
la inscripción, toda la serie de actos jurídicos que antecedan al acuerdo,
como ocurría bajo el Derecho antiguo. Este deber indagatorio, secuela del
llamado «principio de legalidad», originaba incesantes reclamaciones contra
el Registro y era una rémora constante para el tráco inmobiliario; por eso su
abolición constituía una de las principales aspiraciones del movimiento de
reforma, ahora lograda bajo el principio material del consentimiento.
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