Modifica la ley N°18.101, que Fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos, para prohibir el subarriendo abusivo o que cause hacinamiento.
| Fecha | 05 Julio 2018 |
| Número de Iniciativa | 11885-07 |
| Fecha de registro | 05 Julio 2018 |
| Autor de la iniciativa | Alessandri Vergara, Jorge, Barros Montero, Ramón, Díaz Díaz, Marcelo, Fuenzalida Figueroa, Gonzalo, Kort Garriga, Issa Farid, Ortiz Novoa, José Miguel, Paulsen Kehr, Diego, Rosas Barrientos, Patricio, Saffirio Espinoza, René, Van Rysselberghe Herrera, Enrique |
| Materia | ARRENDAMIENTO DE PREDIOS URBANOS, HACINAMIENTO DE PERSONAS |
| Etapa | Primer trámite constitucional (C.Diputados) Primer informe de comisión de Constitución, Legislación, Justicia y Reglamento |
| Tipo de proyecto | Proyecto de ley |
| Cámara Legislativa de Origen | Cámara de Diputados,Moción |
Modifica la ley N°18.101, que Fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos, para prohibir el subarriendo abusivo o que cause hacinamiento
Boletín N°11885-07
ANTECEDENTES.
CONCEPTO Y REGULACIÓN DEL SUBARRENDAMIENTO
El subarrendamiento o subarriendo “consiste en la cesión del goce de la propiedad arrendada, hecha por el arrendatario primitivo a un tercero, en contraprestación de la renta que se estipula”1. Por un lado, encontramos la regulación del Artículo 1946 del Código Civil que fija una norma general para el subarriendo, exigiendo la autorización expresa del arrendador.
No obstante lo anterior, encontramos la Ley Nº 18.101 fija Normas Especiales sobre Arrendamiento de Predios Urbanos, que regula específicamente el contrato de arrendamiento de los mismos, y respecto de la cual el Código Civil opera de manera supletoria.
El Art. 5º de la Ley regula específicamente el subarriendo de inmuebles destinados a la habitación, señalando: En los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a la habitación con plazo fijo superior a un año, se entenderá siempre implícita la facultad del arrendatario de subarrendar, salvo estipulación en contrario, en cuyo caso éste podrá poner término anticipado al contrato sin la obligación de pagar la renta por el período que falte.
Agrega que todas las disposiciones de la ley referentes al arrendador y al arrendatario, le serán aplicables al subarrendador y subarrendatario, respectivamente (Art. 22).
Al no requerir la autorización del arrendador, el arrendatario puede proceder como lo estime conveniente, siempre obrando de buena fe, y velando por que el inmueble se destine al mismo uso estipulado en el contrato original. El Código resguarda además el derecho del arrendador primitivo de expeler al inquilino que empleare el inmueble con objeto ilícito, o que subarriende a personas de notoria mala conducta, caso en el cual los subarrendatarios también podrán ser expelidos (Art. 1973).
El resto de la ley se limita a regular materias procesales con respecto a los subarrendatarios, tales como la necesidad de que sean notificados en un juicio de desahucio, término del arrendamiento, o restitución del inmueble para que los efectos de la sentencia le sean oponibles; la regulación de los juicios de terminación del arrendamiento por no pago de las cuotas por parte del subarrendatario. También regula las sanciones aplicables para el no pago de rentas por parte del subarrendador. Finalmente, se refiere a las rentas que podrán cobrarse.
De las normas citadas, y de las demás normas referidas al arrendamiento en general, no es posible extraer ninguna limitación con respecto a la cantidad de subarriendos que se pueden celebrar sobre un mismo inmueble arrendado o a las condiciones que deba cumplir el mismo.
Es más, al ser el arrendamiento un contrato consensual, ocurre en muchos casos que estos contratos se celebran en la informalidad, no existiendo deber alguno de escrituración o de registro en el Conservador de Bienes Raíces. El Reglamento del Conservador de Bienes raíces incluye los gravámenes sobre los bienes inmuebles dentro de aquellos títulos que pueden inscribirse (Art. 53 del Reglamento).
LEGISLACIÓN COMPARADA.
De acuerdo a informe elaborado por la Biblioteca del Congreso Nacional, de mayo de este año, se describió la legislación en torno al tema, de Francia y Reino Unido. Al respecto, se pueden realizar las siguientes menciones.
Cabe mencionar al respecto, que ambas legislaciones establecen estándares mínimos para el arriendo de bienes inmuebles destinados a la habitación.
En tal sentido, en el caso de la legislación de Reino Unido, en donde según encuesta realizada por la Biblioteca de la Cámara de los Comunes, el 3% de los hogares se encuentra en situación de hacinamiento, se establecen dos mecanismos para determinar hacinamiento según la Housing act de 1985.
Se establece en primer lugar que hay hacinamiento en aquellos casos en que dos personas mayores de 10 años de distinto sexo tengan que dormir en la misma habitación. En segundo lugar, se entiende hacinamiento también de...
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