Modifica las disposiciones de la ley N° 19.537, sobre copropiedad inmobiliaria, la conservación de los condominios y la transparencia en su administración.
| Fecha | 18 Noviembre 2008 |
| Número de Iniciativa | 6206-14 |
| Fecha de registro | 18 Noviembre 2008 |
| Etapa | Archivado |
| Autor de la iniciativa | Estay Peñaloza, Enrique, Isasi Barbieri, Marta, Rojas Molina, Manuel, Urrutia Bonilla, Ignacio, Von Mühlenbrock Zamora, Gastón |
| Materia | COPROPIEDAD INMOBILIARIA |
| Tipo de proyecto | Proyecto de ley |
| Cámara Legislativa de Origen | Cámara de Diputados,Moción |
Modifica disposiciones de la ley N° 19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria, para favorecer la participación de los copropietarios, la conservación de los condominios y la transparencia en su administración
Boletín N° 6206-14
VISTOS: Lo dispuesto en los artículos 63 y 65 de la Constitución Política de la República, lo prevenido en la Ley Nº 18.918 Orgánica Constitucional del Congreso Nacional y lo establecido en el Reglamento de la Honorable Cámara de Diputados.
CONSIDERANDO:
1.- Que la Ley Nº 19.537, publicada con fecha 16 de diciembre de 1997, regula un régimen especial de propiedad inmobiliaria denominado “Régimen de Copropiedad Inmobiliaria”.
2.- Que, según estudios realizados por el Colegio de Gestión y Administración Inmobiliaria A.G., asociación gremial que agrupa a los administradores de copropiedad en Chile, dos millones y medio de personas vivían en el año 2007 bajo el régimen de copropiedad inmobiliaria, lo que equivale a un 15% de la actual población de la República de Chile. Asimismo, se determinó que más del 60% de los permisos de edificación, aprobados durante el año 2007, corresponden a viviendas que fueron o serán acogidas al régimen de copropiedad inmobiliaria. Por diversas razones, tales como búsqueda de mayor seguridad y acceso a diversos beneficios que son muy onerosos y difíciles de obtener en otras condiciones, se aprecia una clara tendencia a vivir en copropiedad. A ello deben sumarse todos aquellos condominios con destino comercial e industrial, lo que aumenta considerablemente el número de inmuebles acogidos o que se acogerán a este sistema, sin considerar a todos aquellos inmuebles que no se pueden acoger a él, pero que en la práctica intentan funcionar de similar manera.
3.- Que, dada la cantidad de servicios con que cuentan actualmente los condominios y las diversas normas de seguridad que se han dictado para la instalación y mantención de algunos bienes comunes (por ejemplo, piscinas, ascensores, instalaciones de gas, etc.), es cada vez más necesaria la especialización de los administradores y de los trabajadores de los condominios.
4.- Que la falta de conservación de los condominios no solo repercute en el valor comercial de las distintas unidades que lo conformen, sino que, además, repercute gravemente en los barrios y, definitivamente, en nuestras ciudades. Es por este motivo que se hace indispensable, entre otras cosas, mejorar todo lo referente a formación de fondo de reserva y cobro de gastos comunes.
5.- Que la participación de los copropietarios en las asambleas es escasa. A través de estudios realizados por el Colegio de Gestión y Administración Inmobiliaria A.G., se ha concluido que un 18,4% de los copropietarios de un condominio participan en asambleas; sin embargo, cuando se han realizado consultas escritas este porcentaje ha aumentado a un 87,32% del total de los copropietarios de un condominio.
6.- Que en muchas ocasiones los miembros de los comités de administración se encuentran en mora en el pago de sus obligaciones patrimoniales con el condominio o en diversas ocasiones han sido multados por inclumplir con las disposiciones de la Ley Nº 19.537, su reglamento y el reglamento de copropiedad del condominio.
7.- Que es común detectar que los copropietarios ya no sólo aseguran sus unidades contra riesgo de incendio, como dispone la Ley Nº 19.537, sino que las aseguran contra otros riesgos, tanto por exigencia de los bancos que financian la compra de dichas unidades como por iniciativa de los mismos copropietarios.
8.- Que dado el aumento de personas que viven en inmuebles regulados por el régimen de copropiedad inmobiliaria, también, han aumentado los conflictos entre ellos o entre éstos y los administradores. Dichos conflictos son actualmente atendidos con gran esfuerzo por unidades especializadas de municipios con más recursos y, asimismo, por los juzgados de policía local. Lamentablemente, la solución arbitral implementada por la Ley Nº 19.537 ha constituido un nulo aporte.
9.- Que toda ley sobre copropiedad inmobiliaria debe apuntar necesariamente, a lo menos, a los siguientes fines: fortalecimiento de la participación de los copropietarios, con pleno a respecto al principio de la autonomía de la voluntad, conservación de los condominios y transparencia en su administración.
10.- Que, refiriéndonos derechamente a las modificaciones que proponemos, debemos señalar que el inciso 3º del artículo 1º de la Ley Nº 19.537 dispone que “Podrán acogerse al régimen de copropiedad inmobiliaria que consagra esta ley, las construcciones o los terrenos con construcciones o con proyectos de construcción aprobados, emplazados en áreas normadas por planes reguladores o que cuenten con límite urbano, o que correspondan a proyectos autorizados conforme al artículo 55 del decreto con fuerza de ley Nº 458, de 1975, Ley General de Urbanismo y Construcciones, y que cumplan con los requisitos establecidos en esta ley.” En este sentido nos parece conveniente suprimir el referido inciso, con el objeto de incluir dentro del régimen de copropiedad inmobiliaria las construcciones o los terrenos con construcciones o con proyectos de construcción aprobados, emplazados en áreas que no se encuentren normadas por planes reguladores o que se encuentren ubicados fuera del límite urbano, a fin de que todos los copropietarios de inmuebles agrícolas agrupados en comunidades respeten obligatoriamente los reglamentos de copropiedad que se dicten para regirlos; y regular adecuadamente los bienes y equipamientos comunes de esas comunidades.
11.- Que en la letra a) del numeral 4 del artículo 2º se definen los gastos comunes de administración. Se propone sustituir la referida letra a), con el objeto de ampliar esta categoría de gastos, incluyendo, por ejemplo: la capacitación del personal del condominio, primas de seguros de incendio y adicionales, despacho y recepción de documentos, derechos notariales, fotocopias y otras formas de reproducción de documentos, elaboración y actualización de planes de emergencia y su difusión, y otros gastos de similar naturaleza.
12.- Que en la letra d) del numeral 4 del artículo 2º se definen los gastos comunes de uso y consumo. Se propone incluir dentro de dicha categoría de gastos comunes aquellos que correspondan a aire acondicionado e internet.
13.- Que el numeral 6 del artículo 2º define a los copropietarios hábiles, es decir, aquellos copropietarios que se encuentran al día en el pago de gastos comunes. Se propone sustituir este numeral, a fin de establecer que serán considerados copropietarios hábiles aquellos que se encuentren al día en el pago de toda obligación para con el condominio, sea que derive de gastos comunes o de cualquier otra causa. De esta forma se evitará, por ejemplo, que sean considerados copropietarios hábiles aquellos que se encuentren al día en el pago de sus gastos comunes, pero en mora de pagar un multa aplicada por el Comité de Administración por incumplimiento de las disposiciones de la ley, de su reglamento y/o del reglamento de copropiedad del condominio.
14.- Que el artículo 3º establece que se debe atender al avalúo fiscal de una unidad para fijar el derecho que le corresponde en los bienes de dominio común. Sin embargo, este articulo no hace referencia a qué ocurre cuando se efectúan ampliaciones o construcciones en unidad del condominio y que representarán un aumento de su avalúo fiscal y por lo tanto, del derecho que le corresponde en los bienes de dominio común. En consecuencia, proponemos agregar un nuevo inciso en el referido artículo, con el objeto de que el administrador del condominio sea el responsable de solicitar al Servicio de Impuestos Internos el reavalúo fiscal de la respectiva unidad, a fin de proceder a una nueva determinación por parte del administrador de los derechos que correspondan a las distintas unidades del condominio en los bienes comunes.
15.- Que el inciso 4º del artículo 4º establece que el crédito emanado del no pago de gastos comunes gozará de un privilegio de cuarta clase, que preferirá, cualquiera que sea su fecha, a los enumerados en el artículo 2.481 del Código Civil. Dada la importancia del pago al día de los gastos comunes, se propone considerar el crédito emanado de su no pago como de primera clase y después de los créditos enumerados en el artículo 2472 del Código Civil.
16.- Que el artículo 5º establece, en general, todo los referente al pago de gastos comunes y las sanciones que se pueden aplicar en caso de no pago oportuno de éstos. Tal como se expresó en el considerando Nº 15 precedente, dada la importancia del pago al día de los gastos comunes, se propone modificar los incisos 1º y 3º del mencionado artículo, en el sentido de establecer que los gastos comunes deberán ser pagados dentro de los diez días siguientes a la fecha de emisión de la respectivo aviso de cobro; que lo intereses que no se paguen se capitalizarán mensualmente, salvo que el reglamento de copropiedad establezca lo contrario; que en caso de mora en el pago de los gastos comunes el administrador podrá aplicar otros apremios establecidos en el reglamento de copropiedad o por la asamblea de copropietarios, por ejemplo, multas, suspensión de servicios que provea el condominio, etcétera; y que el pago parcial de deudas de gastos comunes no impedirá ni hará cesar obligatoria mente, según el caso, la aplicación de la medida de apremio consistente en la...
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