Moderniza la normativa reguladora de los arrendamientos de predios urbanos.
| Fecha | 15 Noviembre 2000 |
| Fecha de registro | 15 Noviembre 2000 |
| Número de Iniciativa | 2625-07 |
| Etapa | Tramitación terminada Ley Nº 19.866 (Diario Oficial del 11/04/2003) |
| Materia | PREDIOS URBANOS |
| Autor de la iniciativa | Ríos Santander, Mario |
| Cámara Legislativa de Origen | Moción,Senado |
| Tipo de proyecto | Proyecto de ley |
MOCIÓN DEL HONORABLE SENADOR SEÑOR RÍOS, CON LA QUE INICIA UN PROYECTO DE LEY QUE MODERNIZA LA NORMATIVA REGULADORA DE LOS ARRENDAMIENTOS DE PREDIOS URBANOS (2625-07)
Honorable Senado:
El contrato de arrendamiento de predios urbanos, entre los que se encuentran las casas habitación, está regulado por normas especiales establecidas en la ley Nº 18.101, de 1982 y, en forma supletoria y en lo no previsto en dicha ley, por el Código Civil, cuerpo legal que contiene las normas relativas al contrato de arrendamiento en sus artículos 1915 y siguientes.
La ley 18.101 tiene un carácter marcadamente protector hacia el arrendatario, para quien, según dispone su artículo 19, son irrenunciables los derechos que ella establece; entre otros, amplios plazos para el desahucio y restitución del inmueble; presunción en los contratos de arrendamiento que no consten por escrito de que la renta es la que declare el arrendatario; suspensión del cumplimiento de la sentencia y del lanzamiento, etc.
Esta ley se aplica únicamente a los inmuebles ubicados dentro del radio urbano y a ciertas viviendas ubicadas fuera de él, y no es aplicable a los siguientes bienes raíces urbanos:
a) predios de superficie superior a una hectárea, destinados a la agricultura ganadería y actividad forestal;
b) a los inmuebles fiscales;
c) a las viviendas amobladas que se arriendan para fines de descanso y turismo
por plazos inferiores a tres meses;
d) hoteles, residenciales y similares, y
e) estacionamientos para vehículos.
De acuerdo a las normas excepcionales de esta ley, el arrendador sólo puede poner término a los contratos pactados mes a mes y a los de duración indefinida, mediante desahucio judicial. El plazo de desahucio es de cuatro meses, contado desde la notificación de la demanda, el que se aumenta en dos meses por cada año completo que el arrendatario hubiere ocupado el inmueble. Pero en total, el plazo no puede exceder de doce meses, y el arrendatario desahuciado puede restituir el bien raíz antes de expirar el plazo, debiendo en este caso pagar la renta de arrendamiento sólo hasta el día de la restitución. En caso de contratos de plazo fijo que no superior a un año, el arrendatario tiene derecho a un plazo de cuatro meses, contado desde la notificación de la demanda.
Las normas sobre competencia y procedimiento de la ley 18.101, se aplican a todos los casos regidos por sus disposiciones, no siendo aplicables a ellos las normas sobre juicios especiales del contrato de arrendamiento contenidas en los artículos 588 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Las normas de procedimiento de la ley 18.101 se aplican a la generalidad de juicios derivados del contrato de arrendamiento que recaen sobre inmuebles regidos por ella.
A estos juicios le es aplicable el procedimiento sumario, con ciertas modificaciones (para la notificación de la demanda no se exige que el demandado esté en el lugar del juicio; no procede aumento del término de emplazamiento y el comparendo debe realizarse al quinto día de la notificación, cualquiera sea el lugar en que se encuentre el demandado notificado; el comparendo es de discusión y no de prueba, al igual que en el procedimiento sumario, pero obligatoriamente el juez debe llamar a las partes a conciliación; no hay sustitución de procedimiento y no procede el cumplimiento provisorio de la demanda en rebeldía del demando, etc.)
Se caracterizan además porque el tribunal goza de amplias facultades para dictar medidas para mejor resolver, pudiendo, de oficio o a petición de parte, solicitar cualquier medio probatorio y, también, porque aprecia la prueba en conciencia, sin sujetarse a las reglas de valoración de la prueba.
Además de los plazos obligatorios de desahucio y de restitución que se establecen en beneficio de¡ arrendatario, en caso de apelación, en estos juicios el tribunal superior puede decretar, a petición de parte, la suspensión del cumplimiento de la sentencia indefinidamente mientras se encuentre pendiente la apelación, y luego, el juez de la causa, una vez decretado el lanzamiento, puede suspenderlo por seis meses.
Por otra parte, si se declara sin lugar el desahucio o la restitución, el arrendador no puede intentarlos nuevamente sino transcurrido un año desde que haya quedado ejecutoriada la sentencia de rechazo, a menos que se funde en hechos acaecidos con posterioridad a la fecha de presentación de la demanda.
Estas normas proteccionistas de la ley 18.101 han perdido vigencia con el transcurso de los años y la modernización de las relaciones contractuales en general y del mercado inmobiliario en particular, transformándose en un elemento retardador del desarrollo de esta actividad y discriminatorio para los arrendadores.
El abuso generalizado de estas normas, que es de público conocimiento, ha ido consagrando una normativa que se ha transformado en opresiva y abusiva para los arrendadores, la gran mayoría de los cuales no tienen más bienes que una o dos propiedades que arriendan o bien, por exigencias de trabajo, se ven en la necesidad de dar en arrendamiento su única propiedad, viéndose luego privados por largo tiempo, incluso años, del goce de ella, al no poder recuperarla.
A ello se suma que rara vez les es posible obtener una justa indemnización por los daños ocasionados a su propiedad y muchas veces se enfrentan a una verdadera fuga del arrendatario, quien deja el inmueble deteriorado y sin pagar las rentas, ya que no siempre es posible controlar la exigencia del salvoconducto que establece el DFL 216, de 1931.
Otras veces resulta de tal manera imposible de soportar la espera de años para recuperar la casa familiar, mientras continúa deteriorándose y no se recibe renta alguna por ella, que los arrendadores optan por resignarse a renunciar a todos sus derechos con tal de recuperarla, lo que resulta a todas luces injusto.
Como hemos señalado, estas situaciones se han transformado en un hecho público y notorio que hace innecesaria una mayor descripción o aporte de antecedentes. Se han generalizado de tal manera, que hoy no hay quien no conozca un caso dramático que ha afectado a un pariente, a un amigo o a un conocido, incluso al punto de haber visto cómo modestos propietarios han terminado transformándose en allegados ante la imposibilidad de recuperar su casa.
Esta situación exige una respuesta de los Poderes Públicos, cuyo principal deber es propender al bien común, contra el que ella atenta. Por ello, creo que es nuestro deber iniciar un debate sobre el tema, a fin de encontrar el remedio justo.
Por nuestra parte, estimamos que esta necesaria rectificación debe iniciarse al menos con un número limitado de reformas, que son las que proponemos a continuación.
En primer término, no parece justificada la aplicación de las normas protectoras de la ley 18.101 indiscriminadamente a toda clase de viviendas, siendo razonable dejar entregada a las normas generales de contratación aquellas que, por sus características o -por su renta, indican que tal protección no sólo no resulta necesaria, sino muchas veces contraproducente y gravosa para arrendadores y arrendatarios.
Por ello, en el inciso segundo del artículo primero, que hace aplicable las normas de esta ley a las viviendas situadas fuera del radio urbano cuando la superficie del terreno excede de una hectárea, se estima más conveniente establecer dicho límite en media hectárea, atendiendo a que en la actualidad el límite de superficie que corrientemente tienen las viviendas de esta clase es de 5.000 m2. Asimismo, por la razón anotada, en el Artículo 20, se propone también modificar dicho límite, a los predios agrícolas situados en el radio urbano. También se propone excluir de la aplicación de las normas especiales de esta ley a las viviendas que se arrienden amobladas y alhajadas y aquellas en que la renta sea...
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