Requisitos de la sentencia (consideraciones sobre las acciones y las excepciones). Argumentaciones de las partes (requisitos de la sentencia). Citas legales (requisitos de la sentencia). Contrato de promesa (requisitos). Requisitos del contrato de promesa. Especificación del contrato prometido. Promesa de compraventa de bienes raíces. Individualización del bien raíz prometido.
| Autor | Raúl Tavolari Oliveros |
| Cargo del Autor | Director |
| Páginas | 271-284 |
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Cas. forma y fondo 9 de septiembre de 1970
Considerando:
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Que don Juan Ormazábal Ormazábal demanda a don Emilio Lozada Vizcaya, y fundando su acción expresa que celebró con el demandado un contrato
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de promesa de compraventa por instrumento privado autorizado por el Notario Juan Calderón respecto del inmueble ubicado en San Joaquín 2580 bien raíz que el actor prometió comprar. Agrega que él cumplió con la obligación de pagar las cantidades de dinero que se estipularon, pero que el prometiente vendedor no ha cumplido con la suya de suscribir la escritura definitiva de compra. Termina solicitando se declare que el demandado debe suscribir la escritura definitiva de compraventa dentro de tercero día de ejecutoriado el fallo, con costas;
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Que con el mérito del instrumento agregado a fojas 5 del cuaderno sobre medida prejudicial precautoria, legalmente acompañado y no objetado consistente en el contrato de promesa de compraventa suscrito por las partes, procede dar por establecidos los siguientes hechos:
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Que con fecha 22 de diciembre de 1966, las partes en este juicio suscribieron una promesa de compraventa, actuando como prometiente comprador el demandante e individualizando el inmueble prometido vender como "la propiedad ubicada en esta ciudad, calle San Joaquín Nº 2580, cuyo rol de avalúo tiene el 1792 - 16, que el prometiente comprador declara conocer, aceptar y recibirse de ella a su entera satisfacción, con esta misma fecha";
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Que, según consta en la cláusula tercera del instrumento aludido precedentemente, los contratantes estipularon que: "La escritura definitiva de compraventa se llevará a efecto en el plazo de tres meses, contados desde la fecha del presente instrumento";
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Que sostiene el demandado que el contrato de promesa es ineficaz por falta de especificación de la convención prometida, defecto que funda en la falta de individualización del inmueble, por lo cual estima que no cumpliría con el requisito exigido por el Nº 4 del artículo 1554 del Código Civil;
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Que cabe señalar, respecto de la defensa aludida precedentemente, que el artículo 1554 del Código Civil, en su N° 4, exige que en la promesa de compraventa se especifique "el contrato prometido" y la individualización de la cosa sobre la que versa el contrato es sólo uno de los elementos de la convención, y, en el caso de autos, se precisó en la forma señalada en la letra a) del considerando segundo de este fallo, conjunto de datos y elementos que no dejan lugar a dudas sobre cuál es el inmueble que se promete vender, toda vez que sólo podría considerarse incompleta su individualización si los datos señalados correspondieran al mismo tiempo a otra u otras propiedades con las cuales pudiera confundirse, lo que en la especie no sucede, no siendo tampoco creíble que los contratantes tuvieran alguna duda respecto de la cosa prometida comprar, toda vez que el prometiente vendedor entrega la cosa y el prometiente comprador declara recibirla, según consta en la aludida cláusula tercera del referido contrato;
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Que sostiene, a continuación, el demandado que los contratantes estipularon un plazo extintivo de tres meses contados desde la fecha de suscripción de la referida promesa, para otorgar la escritura definitiva de compraventa, plazo que venció el 22 de marzo de 1967, razón por la cual habría caducado el derecho del actor para exigir al prometiente vendedor el otorgamiento y sus-
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cripción de la escritura definitiva ya mencionada, si se recuerda que la promesa es de fecha 22 de diciembre de 1966;
* 1 6º. Que, conforme se expresara en la letra b) de la segunda consideración de este fallo, las partes convinieron en que la escritura definitiva de compraventa se llevará a efecto "en el plazo de tres meses", contados desde la fecha de suscripción de la promesa, tipo de plazo cuya estipulación reiteran las partes en la cláusula cuarta cuando expresan la posibilidad de que la operación no se lleve a efecto "en el plazo establecido", expresiones que, de conformidad con lo prevenido en el artículo 4º del Código Civil, configuran un plazo fatal, esto es, un término que por su solo transcurso extingue el derecho que debió ser ejercido dentro de él;
* 7º. Que de conformidad con lo prevenido en el artículo 49 del Código Civil, ya citado, el acto que debe ejecutarse dentro de un plazo fatal vale sí se ejecuta antes de la medianoche en que termina el último día del plazo, y habiéndose estipulado un plazo de tres meses para la suscripción de la escritura definitiva, con fecha 22 de diciembre de 1966, el último día del plazo acaeció el 22 de marzo de 1967, de modo que, el derecho no ejercido durante el término en referencia, ha caducado, toda vez que las partes se encuentran de acuerdo en cuanto a esta circunstancia cronológica.
En cuanto a la reconvención:
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Que el demandado ha deducido reconvención en contra del actor la que funda en los mismos antecedentes de hecho y de derecho contenidos en su escrito de contestación, y solicita se condene a don Juan Ormazábal a la restitución de la propiedad materia de esta causa; al pago de Eº 500 por concepto de indemnización por los tres meses de ocupación estipulados en el mencionado instrumento de promesa; a una indemnización por cada mes siguiente de ocupación, incluyendo el recargo de pago de contribuciones, hasta la restitución de la propiedad, con costas;
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Que es un hecho de la causa, no controvertido por las partes, que don Juan Ormazábal se recibió materialmente del inmueble materia de autos, el 22 de diciembre de 1966, fecha de suscripción de la promesa de compraventa, según consta en la cláusula primera del aludido contrato y procede, asimismo, dar por establecido que el ya mencionado prometiente comprador aún se encuentra ocupando la propiedad, hecho que tampoco controvierte el reconvenido;
* 11. Que por las razones dadas en los considerandos 6º, 7º y 8º de este fallo, ha quedado establecido que el contrato de promesa en que incide este juicio carece de vigencia legal;
* 12. Que la situación jurídica referida en la consideración precedente y en la cual el reconviniente implícitamente apoya su acción, legitima su derecho
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para hacer operar en favor la estipulación contenida en la cláusula cuarta del contrato de promesa y por cierto da consistencia jurídica a su pretensión relativa a obtener del prometiente comprador la devolución del objeto material de la promesa, conclusión esta última, que emana de la simple aplicación de las reglas generales sobre prestaciones mutuas que el legislador da a propósito de la acción reivindicatoria;
* 13. Que la última petición formulada por el reconviniente en orden a obtener del reconvenido el pago de una indemnización por aquellos meses en que ocupó el inmueble sub lite, excediendo el margen de la cláusula penal contenida en la promesa, no podrá ser acogida porque aún cuando el hecho de la ocupación aparece admitido por ambas partes, lo cierto es que el reconviniente sólo se ha limitado a enunciar un criterio conforme al cual podrían apreciarse los perjuicios cuya indemnización reclama, pero no ha rendido prueba alguna tendiente a demostrar el monto de dichos perjuicios.
Y de acuerdo, además, con lo dispuesto en los artículos 904 y siguientes, 1445, 1545, 1551 Nº 2, 1554, 1564, 1698 y 1702 del Código Civil; 144, 170, 346 Nº 3 del Código de Procedimiento Civil; se declara:
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Que se rechaza, con costas, la demanda deducida en lo principal del escrito de foja 1; y
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Que se acepta, sin costas, la reconvención intentada por el primer otrosí del escrito de fojas 8 y completada a fojas 12, pero solo en cuanto se condena al reconvenido a restituir el inmueble sub lite dentro de tercero día de ejecutoriado que quede este fallo y al pago de la suma de Eº 500, y se la rechaza en lo demás solicitado.
Gabriel Ogalde Márquez.
Apelado este fallo,
Vistos:
Se reproduce la sentencia en alzada con excepción de los considerandos 6º, 7º, 11, 12 y 13 que se eliminan y se tiene en su lugar y además presente:
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Que al estipularse por las partes en la promesa de compraventa que el contrato se celebraría en un plazo de tres meses, difirieron para una fecha posterior determinada por un plazo la época de su celebración; con lo cual quedó determinado un lapso de tiempo que abarca desde la fecha de la promesa hasta la medianoche del último día para cumplir el contrato prometido;
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Que expirando el plazo nace el derecho por el contratante que ha cumplido o se allana a cumplir lo pactado para exigir el cumplimiento forzado de la obligación, ya que pendiente dicho plazo el otro contratante podría enervar
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la acción, excepcíonándose precisamente, que no está obligado a hacerlo mientras esté pendiente el plazo estipulado;
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Que no es dable aceptar que el solo transcurso del plazo extingue todos los derechos, pues de esa manera el plazo carecería de objeto y los efectos jurídicos;
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Que esta interpretación guarda perfecta armonía con el inciso final del artículo 1554 del Código Civil, que establece que concurriendo las circunstancias que la misma disposición enumera habrá lugar a lo prevenido en el artículo precedente (1553) o sea, que si la obligación es de hacer y el deudor se constituye en mora podrá pedir el acreedor...
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