Capítulo III: La protección de las situaciones provisionales
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Manual de derecho inMobiliario regi stral
capÍtulo iii
la protección de las situac iones provisionales
1. asientos provisionales: anotación preventiva e insc ripción
provisional
1.1. anotación preventiva
A) Concepto
Aunque no ha faltado esfuerzo en la doctrina civilista por lograr una
denición de las anotaciones preventivas, mayoritariamente quienes se han
aventurado en el tema reducen su estudio a un tratamiento parcial de la
gura, donde más bien se examinan de forma separada los distintos tipos de
anotaciones.
Abordar la materia con integralidad se torna harto complejo, debido a la
heterogeneidad con que fueron concebidas las anotaciones preventivas. Por
ello es usual encontrar en quienes han intentado denirla más allá de un
concepto, caracteres comunes a toda anotación.
Quizás sirva como primer acercamiento a su estudio, las luces ofrecidas
por el origen etimológico de las locuciones anotar y prevenir, de las cuales
pueden advertirse algunas ideas, no del todo desligadas a la realidad jurídica
que nos ocupa.
La primera proviene del latín annotare (1. Escribir o poner una nota o señal
para advertir o hacer notar cierta cosa, en algún sitio. 2. Escribir algún dato o
noticia para recordarlo)1 y la segunda del latín praevenire (tomar las medidas
precisas para evitar o remediar un mal).2
BonnaFouS nos ilustra sobre lo que consideró la génesis ideológica de las
anotaciones: “El Registro, en la ordenación jurídica moderna, es algo más que
un mero instrumento de publicidad formal […] En razón de esta característica,
su reglamentación debe aspirar a abarcar en su seno todas aquellas relaciones
1 Cfr. Moliner, María, online Diccionario, en www.diclib.com, consultado el 1 de octubre de
2013.
2 Ibidem.
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Yuniel Rosabal Robaina
que pueden afectar al régimen de la propiedad inmobiliaria, ya actualmente
ya por su posible desenvolvimiento ulterior”.3
talMa charleS,4 siguiendo a villareS Picó, señala como fuente de
inspiración de las anotaciones a la legislación catalana, y sitúa la aparición del
término en una Pragmática de Pedro III del año 1339, la cual trataba sobre la
anotación practicada sobre los bienes de los criminales. Dicha norma recogía
las locuciones latinas annotacio y annotare, las cuales indicaban la inscripción
que se hacía de los bienes del delincuente, por orden de la autoridad judicial.5
Su aanzamiento en el escenario jurídico, según de la rica,6 ocurrió a
mediados del siglo XVIII, con la práctica de las Protestationes, las cuales
permitían a ciertas acciones modicativas de la situación jurídico-real quedar
garantizadas temporalmente mediante la práctica de un asiento provisional.
Ejemplo de esto se encuentra en la Ley Hipotecaria de Prusia de 1783, que
tuvo como precedente a las Ordenanzas Hipotecarias para Silesia, de Federico
II de Prusia en 1750, que motivaron al tratamiento teórico de la gura.
Desde entonces se emplearon diversas categorías terminológicas,7 cuyo
elemento distintivo fue la provisionalidad, entre ellas: protestas, defensas,
3 caPó BonnaFouS, Eduardo, “Apuntes sobre la anotación preventiva en el derecho hipote-
cario español”, R.C.D.I., No 99, año 1933, p. 197.
4 Cfr. talMa charleS, Javier, La anotación preventiva de embargo como privilegio crediticio, Cen-
tro de Estudios Registrales, 1a edición, Centro de Estudios Registrales, 2001, p. 39.
5 Vid., en el mismo sentido, villareS Picó, Manuel, “Anotaciones Preventivas”, R.C.D.I.,
año 1968, pp. 34-35; García García, José Manuel, Derecho Inmobiliario y Registral, tomo I,
Civitas, Madrid, España, 1999, p. 54; oSSorio Serrano, Juan Miguel, La anotación preventiva
de embargo. Aspectos civiles y registrales, Universidad de Granada, Granada 1986, pp. 15-16;
riFá Soler, José María, La anotación preventiva de embargo, Montecorvo, Madrid, 1983, p. 78.
6 Vid. de la rica y Maritorena, Ramón, “La anotación preventiva en general”, R.C.D.I., No
519, marzo-abril 1977, p. 401.
7 Cfr. Gonzál ez y Martín ez, Jerónimo, Estudios de Derecho Hipotecario (orígenes, sistemas y
fuentes), Imprenta de Estanislao Maestre, Madrid, 1924, p. 236 y ss. Sobre las disposicio-
nes de la Ley Hipotecaria de Prusia, de 20 de diciembre de 1783, la teoría se desenvolvió
extraordinariamente, distinguiendo: 1. Las protestas para conservar el derecho y el lugar
(protestationes pro conservando jure et loco), de carácter positivo, y cuya nalidad era asegu-
rar la inscripción de los derechos reales existentes sin ella y de los contratos que engen-
draran obligaciones de inscribir (jura ad rem). 2. Las protestationes pro conservan dis exceptio
nibus, donde predomina el aspecto negativo, y cuya principal función era el proteger al
acreedor contra los actos dispositivos del titular según el Registro, y 3. Las protestationes
de non amplius in tabulando vel non disponendo, motivadas por mandamientos judiciales
que tendían a conservar el statu quo hipotecario, mediante el embargo de las ncas o de-
rechos y el cierre del folio. El variadísimo matizado de estos asientos provisionales y la
divergente terminología de las legislaciones habían introducido la confusión en el orde-
namiento hipotecario, y antes de la vigencia del Código se conocían protestas, defensas,
preanotaciones, cláusulas, notas marginales, embargos, inhibiciones, mandamientos, etc.,
de análogas funciones preventivas. En las leyes prusianas de 1872 se había adoptado la
reglamentación de las protestas bajo el nombre de Vormerkung (anotación), ya para con-
servar la facultad de inscribir un derecho real existente fuera del Registro o de cancelar el
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preanotaciones, cláusulas, notas marginales, embargos, inhibiciones, manda-
mientos, preinscripciones, subinscripciones e inscripciones condicionales.
Ya el primer proyecto del Código civil alemán recogió la designación
Vormerkung, que era la anotación de contestaciones oponibles al crédito
hipotecario, excluyendo la protección de acciones personales reservadas a los
mandamientos judiciales de embargo y las prohibiciones de enajenar. Como
resultado de las severas críticas, se admitieron luego las llamadas Widersprüche
o contradicciones, y las Vormerkungen o preanotaciones: las primeras, para
proteger los derechos reales, y las segundas, con carácter accesorio, los
derechos personales.
En Cuba, como en España, el término anotación debe su establecimiento
como expresión jurídica a la promulgación de la Ley Hipotecaria de 1861,
donde sustituyeron el término “hipoteca judicial”, logrando de esta manera
una técnica más atinada, conforme a la materia regulada, tal como lo expresa
su Exposición de Motivos.8
La doctrina cientíca coincide, en general, en que las anotaciones
preventivas son asientos registrales de carácter transitorio y vigencia limitada,
que publican de manera negativa situaciones jurídicas imposibilitadas de
acceder prima facie al registro. Pero su variadísimo contenido atenta contra la
integralidad de su denición.
BonnaFouS9 las dene como “un medio registral que otorga, en vía
excepcional, la protección del Registro a ciertas relaciones jurídicas que no
siendo susceptibles de entrar en él actualmente son, sin embargo, por motivos
de tutela jurídica, estimadas como merecedoras de tal benecio”.
caSSo roMero10 las entiende como “asientos provisionales del Registro que
coneren a los interesados medios transitorios de defensa o protección de
derechos personales o eventuales imperfectos de índole real sobre inmuebles”.
Otras deniciones al tratar de aunar lo singular en las anotaciones han
arribado solo a la suma de sus elementos comunes. Así, Sánchez roMán11
las ve como “asientos provisionales de efectos más o menos transitorios,
cuyos nes consisten ya en asegurar las resultas de un juicio, ya a garantizar
la efectividad de un derecho perfecto pero no consumado, ya en preparar
inscrito y no existente, ya para proteger una acción personal dirigida a la inscripción de
una transferencia, modicación o gravamen real.
8 Vid. talMa charleS, Javier, La anotación preventiva…, ob. cit., p. 39, in ne; Álvarez
Caperochipi, José Antonio, Derecho Inmobiliario Registral, Civitas, Madrid, 1998, p. 109;
roca SaStre, raMón Mª, Derecho Hipotecario, tomo IV, VII edición, Bosch, Barcelona, 1995-
1998, p. 288.
9 caPó BonnaFouS, Eduardo, “Apuntes…”, ob. cit., p. 198.
10 de caSSo roMero, Ignacio, Derecho Hipotecario o del Registro de la Propiedad, Madrid, 1951,
p. 512.
11 Sánchez roMán, Felipe, Estudios de Derecho Civil, Establecimiento Tipográco Sucesores
de Rivadeneira, Madrid, 1890, p. 14.
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