Capítulo II: El sistema registral cubano
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Manualde derechoinMobiliarioregistral
capÍtulo ii
elsisteMaregistralcuBano
1. el registrodela propiedaden cuBa
1.1. antecedentesyevoLuciónhistórica
A) Las Anotadurías o Contadurías de Hipotecas
Los primeros vestigios de publicidad inmobiliaria en Cuba comenzaron a
vislumbrase a mediados del siglo Xvi durante el reparto o mercedación de
las tierras obtenidas por el imperio español. Fueron las denominadas “Leyes
de Indias” el vehículo idóneo de extensión de las Reales Pragmáticas, que
fungieron como medio legitimador del proceso de apropiación del territorio
conquistado.
Más tarde, el rey Felipe II dispuso a través de una Ordenanza en 1563 “[…]
el asentamiento de las tierras en los libros del Cabildo previo documento
rmado en presencia de Escribano”;1 mandato extensivo a Cuba el 31 de
marzo de 1632,2 cuando el Cabildo de La Habana, a petición del Procurador
General, tomó el acuerdo de asentar en un libro de la escribanía del Cabildo
habilitado al efecto, las hipotecas, censos y otros gravámenes sobre inmuebles,
con el n de evitar los estelionatos.
Según torreJón,3 se trata de uno de los textos más antiguos del Derecho
hipotecario iberoamericano, que ha pasado inadvertido a los hipotecaristas.
Ciento cuarenta años antes de crearse en España las Contadurías de Hipotecas,
ese acuerdo del Ayuntamiento de La Habana instaura el registro en Cuba. El
acta de La Habana de 1632 crea un libro de censos e hipotecas sujeto a dos
principios: el de especialidad y el de oponibilidad; especialidad que exige la
1 Ley VIII, tomo XII, Libro IV – Recopilación de las Leyes de Indias.
2 “Que ningún escribano público haga y otorgue escritura de venta... ni de hipoteca de casa,
solar, estancia... ni otra hacienda de raíces que ante ellos se vaya a hacer y otorgar, sin
que primero lleven testimonio del escribano de Cabildo... donde conste que la hacienda
que así se quiere vender o hipotecar... tiene otro censo o hipoteca para que, sabida por
las partes, mejor consigan sus intentos”. Vid. SalaS Marrero, Oscar, Leyes Hipotecarias y
Registrales de España, tomo VI, vol. II-B, Castalia, Madrid, 1991, p. 391.
3 Juárez torreJón, Ángel, Temas…, ob. cit., p. 132.
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Yuniel Rosabal Robaina
determinación de los gravámenes y de los inmuebles sobre los que recaen –y
todo ello con mucha claridad, como expresamente dice el texto del acta–, y
oponibilidad, que determina la ecacia de los gravámenes registrados frente
a los adquirentes y la inecacia de los no registrados.
Tales normas prepararon el escenario legal para el advenimiento de las
Anotadurías o Contadurías de Hipotecas, primer antecedente de registración
hipotecaria en Cuba; intención que se venía gestando a petición de las Cortes
de Toledo, en 1539, que ya habían ordenado establecer para cada pueblo
cabeza de jurisdicción, un libro y persona destinada a registrar todos los
censos, tributos e hipotecas.
De manera ocial, las Anotadurías de Hipotecas comenzaron a regir en todo
el Reino de España, menos en Navarra, desde el 31 de enero de 1778, a través
de la promulgación de una Real Pragmática; norma que se hizo extensiva a
los territorios colonizados mediante la Real Circular de 6 de mayo de 1778,
que ordenó para todos los dominios de América e Islas Filipinas“se anotasen
indispensablemente en los respectivos ocios de Anotadores de Hipotecas sin
excepción ninguna, los censos perpetuos o al quitar”.4 Luego, la Real Cédula de
16 de abril de 1783 dispuso en todos los dominios de América e Islas Filipinas
“[…] se procediese al establecimiento de los ocios de hipotecas en todas las
cabezas de partido, haciendo las respectivas Audiencias, la designación de los
pueblos y del tiempo para la presentación de las escrituras […]”.5
Innumerables esfuerzos se concentraron en lograr la seguridad jurídica que
debía proporcionar una institución al servicio de la publicidad. No obstante,
el papel desempeñado por estas ocinas no alcanzó a dotar al ordenamiento
de un sistema ecaz que asegurara el derecho de propiedad y fomentara el
crédito territorial basado en una publicidad material efectiva. Las Anotadurías
de Hipotecas no establecieron efectos a las inscripciones. Eran meras ocinas
públicas, donde se hacían constar los gravámenes sobre las ncas sin requerir
se acreditase previamente la inscripción de la titularidad.
Los gravámenes anotados en sus libros no traspasaron el umbral de la
clandestinidad ni pudieron proteger efectivamente a terceros. Quienes
llevaban la registración no eran operadores del Derecho y su actividad distó
del rigor publicitario del siglo posterior; sin embargo, como armara roca
SaStre,6dichas instituciones fueron el ordenamiento embrionario del moderno
Registro de la Propiedad.
4 SalaS Marrero, Leyes Hipotecarias…, ob. cit., p.393.
5 Ibidem.
6 roca SaStre, Ramón Mª, Derecho Hipotecario, ob. cit., p. 254.
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B) La implantación del sistema de substantividad relativa
Las ocinas del Registro de la Propiedad comenzaron a funcionar en Cuba
el 1 mayo de 1880, bajo los cánones de la primera LHE de 8 de febrero de
1861. La normativa materializó un sistema de publicidad inmobiliaria con
ventajas de lo inscrito sobre lo no inscrito, siguiendo un sistema funcional de
ncas, donde se llevaba un historial de transmisiones dotadas de fe pública.
Vale señalar que las condiciones económicas y objetivas que impulsaron la
salida al escenario legal español de la Ley de 1861 no eran las de los territorios
ultramarinos (Cuba, Filipinas y Puerto Rico), quienes soportaban un régimen
diferencial discriminatorio, que excluía toda posibilidad de ampliación del
crédito territorial bajo las mismas condiciones de la metrópoli.
Con la introducción del Código civil español de 1889, hecho extensivo a
Cuba el 5 de noviembre de ese propio año, se agudizaron las contradicciones
entre dos regímenes hipotecarios concebidos en sociedades dispares –la
española y la cubana–. Urgía lograr uniformidad entre la LHE dictada para
las provincias de ultramar y el naciente cuerpo sustantivo, siendo necesario el
nombramiento de una comisión cuya misión se centrara en un único proyecto
de ley.
Esta y otras razones de carácter económico impulsaron una reforma con
el objetivo de aanzar el progresivo desarrollo de la agricultura alcanzado
hasta ese momento. Una nueva Ley Hipotecaria resultó de las propuestas
hechas a la Corte por Antonio Mauray Montaner, entonces Ministro de
Ultramar, a tan solo 13 años de la LHE de 1861. El 14 de julio de 1893 quedó
sancionada en honor a su promotor, la Ley Maura o de Ultramar que, según
Pau Pedrón,7 “es uno de los textos registrales de mayor valor técnico, pues
facilitó la inmatriculación, creó el procedimiento judicial sumario de ejecución
hipotecaria, jó la extensión objetiva de la hipoteca y reguló la conversión
de las inscripciones de posesión en inscripciones de dominio. Cuatro días
después, la Reina María Cristina y el Ministro de Ultramar promulgaron el
reglamento para su ejecución”.
Con algunos ajustes, la LHU continuó en vigor durante el gobierno
interventor norteamericano, sin grandes transformaciones. Se dictaron
al efecto una serie de regulaciones,8 que mantuvieron con vida el régimen
hipotecario español; razón por la que no le alcanzaron las reformas españolas
de 1909 y 1944,9 que modicaron, entre otras cuestiones, la redacción del art.
34 relativo a la fe pública registral.
7 Pau Pedrón, Antonio, La publicidad registral, Marcial Pons, Madrid, 1988, p. 148.
8 Díganse: la Proclama de primero de enero de 1889 y la Orden Nº 148 de 1902. Llegó incluso a
establecerse en la Disposición Transitoria Séptima de la Constitución de la República un respaldo
a la legislación inmobiliaria de la antigua metrópoli.
9 Ley de 30 de diciembre de 1944. Texto refundido de 8 de febrero de 1946, en BOE Nº 58, de
27 de febrero de 1946.
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