La acción de rescisión en las ventas inmobiliarias
| Autor | Francesco Degni |
| Cargo del Autor | Profesor Ordinario de la Universidad de Mesina |
| Páginas | 257-273 |
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LA COMPRAVENTA
CAPÍTULO VIII
LA ACCION DE RESCISION EN LAS VENTAS
INMOBILIARIAS
100.— Pa ra la tutela de los derechos del vendedor, la ley concede una acción
especial d e anulación, que técnicamente se llama acción de rescisión, aplicable, sin
embargo, solamente a las ventas inmobiliarias en las cuales el precio convenido sea
inferior a la mitad del justo precio en la época de la compraventa: acción de resci-
sión por lesión ultra dimidium.
Tal a cción deriva del Derecho romano imperial. Ella fue introducida por pri-
mera vez en una Constitución de DIOCLECIANO y MAXIMIAN O (285 a. de J. C), q ue
dispone así: «Rem majoris pretii si tu vel pater tuus minoris distraxerit, humanwn
est, ut vel pretium te restituente emptoribus, fundum venundatum recipias auctoritate
intercedente judicis, vel si emptor elegerit, quod deest justo pretio recipias. Minus
autem pretium esse videtur si nec dimid ia pars veri pretii soluta sit»1.
Esta Constitución, que se estima interpolada por algunos escritores, fue en
segu ida abroga da, como r esulta de l as tres ley es reprod ucidas en el Código
Teodosiano2; pero la institución de la rescisión por lesión fue amplia mente admiti-
da en el Derecho común y extendida también a la enfiteusis y al arrendamiento.
En el Derecho francés fue plena mente justificada por Po THIER, que re conocía el
fundamento en la equidad, la cual no sufre desigualdad en las prestaciones, ya que,
en el fondo, decía, debe encontrarse también en estos casos un vicio del consenti-
miento, puesto que debe suponerse que la parte lesionada no había querido dar lo
que ha dado en el contrato, sino en la f alsa suposición de que lo que recibía en
cambio valía cuanto ella daba 3.
En la elaboración del Código de Napoleón fueron vivas las discusiones sobre
el manten imiento o la desaparición de esta acción. La escuela del Derecho natural,
con TOMASIO a la cabeza, la contrastó vivamente, afirmando que ella era contraria a
la libertad contractual; que el sentimiento de human idad, al que se había referido
DIOCLECIANO, debía estimarse extraño al Derecho, y que era una violencia del legis-
lador admitir la acción de rescisión. En la Exposición de BERLIER se lee: «Le confesseur
qui conseille le réstitution de trop grands benéfices fait fort bien; mais le legislateur
qui fait respecter les contrats, rempli un devoir bien plus essentielment conservateur
de l’ordre so cial»4. Y ciertame nte tal acción habría si do abolida por el Códig o
1Constitución 2, título XLIV, libro IV del Código.
2Constituciones 1, 4 y 7, título I, libro II I del Código de Teodosio.
3«Traite des obbl.», I, 33.
4LOCRÈ, «Legis. Civ.», 1839, VII parte, 4.
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FRANCESCO DEGNI
francés, como lo había sido por varia s leyes del período revolucionario, si no hu-
biese intervenido en su favor la aut oridad del Prime r Cónsul , que también aquí
tuvo decisiva influencia en la compila ción de aquel Código civil 5.
También duran te los trabajos preparatorios del Código civil italiano surgió la
disputa; y mientra s PRECERUTTI sostuvo la abolición de la acción de rescisión, ella fue
defendida por PISANELLI, el cual observó que «no hay que maravillarse si, despiertos
en la sociedad moderna algunos delicad os sentimientos, que no eran tampoco pre-
sentes en la an tigua, algunas cosas permitidas o no prohibidas por las leyes roma-
nas repugnan hoy a nuestro ánimo y no puede n tolerarse»6.
Así , tam bién e n un Có dig o c omo e l ita lian o de 1 865, i nfor mado
prevalentemente por el principio individ ualista, por un ex agerado respeto de la
llamada libertad contractual, que las más de las veces se resuelve en una profunda
injusticia, puesto que con frecuencia la libertad de una de las partes no es más que
aparente, triunfaba un principio de solidaridad social, impuesto por la ley en favor
de uno de los contrayentes, que quizá, constreñido por necesidades urgentes, con-
sintió la venta de un inmueble por precio ínfimo.
Y este principio, en los nuevos tiempos, se va consolidando en mayor medida.
Basta recordar, en efecto, la norma propues ta por el art. 22 del Proyecto del Libro
IV del Códig o civilI, en el que, fuera de la acción de rescisión de la venta inmobilia-
ria que se mantiene, se establece para todos los contr atos un p rincipio general,
seg ún el cua l, c uand o la s o blig acio nes de un o de los con tray ente s s on
desproporcionadas a los beneficios que él recibe o a la prestación del otro contra-
yente, de modo que deba presumirse que su con sentimiento no haya sido suficien-
temente libre, el Juez puede, a petición de la pa rte lesionada, ejercitada de ntro de
un año, anular el co ntrato o reducir las obliga ciones. De suerte que no parece
razonable la duda de algún es critor sobre el punto de si el instituto de la rescisión
por lesión desentona de nuestro ambiente econó mico social 7.
La acción de rescisión de la venta ha sido admitida por el legislador italiano con
mucha cautela y muchas limitaciones, sobre las cuales tendremos ocasión de detenernos.
101.— Ante todo, es necesario observar que con la acción de res cisión por
lesión ultra dimidum el legislador ha querido tutelar la permanencia de uno de los
elementos esenciales de la compraventa, esto es, la causa, que, como es notorio, en
los contratos bilaterales consiste en la contraprestación. Ahora bien, cuando ésta es
enormemente desproporcionada a la otra, existe un defecto parcial de causa. Así se
explica que no sea admitida la renuncia al ejer cicio de tal acción. El artículo 1.5 29II
5«Il n’y a pas de contrat de vente lorsque l’on ne reçoit pas l’équivalent de ce qu’on donne», dijo Napoleón
al Consejo de Estado en la sesión del 11 de marzo del XII. (LOCRÈ, ob. y lug. cits.).
6«Relazione», III, pág. 63.
IEn efecto, mientras para el Código de 1855 la acción de rescisión por lesión ultra dimidium era un remedio
exclusivo para la venta inmobiliaria, el nuevo Có digo la ha generalizado a todos los contratos bilaterales,
aportando algunas modificaciones, sobre todo la de que no basta la diferencia objetiva de valor de más de
la mitad de una prestación respecto a la otra, sino que es necesario también, subjetivamente, que la despro-
porción sea debida al estado de necesidad de una parte, del cual se haya aprovechado la otra para obtener
un beneficio. (Artículo 1.448).
7GORLA, ob. cit., pág. 43, nota 2.
II No existe co ncordancia concreta en el vigente Código civil italiano de 1942.
En el Derecho español el Tribunal Supremo, respecto a Cataluña, ha declarado en su sentencia de 23 de
noviembre de 1955, que frente a los principios de Derecho pac ta sunt servanda y de la virtualidad de los
actos propios, se alza con fuerza derogatoria y decisiva la regla general de nulidad de la renuncia de la
acción rescisoria por lesión ultra dimidium.
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