El registro inmobiliario y los preceptos generales sobre derechos en las fincas
| Autor | Justus W. Hedemann |
| Cargo del Autor | Profesor de la Friedrich-Wilhelms-Universität zu Berlin (Alemania) |
| Páginas | 65-108 |
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DERECHOS REALES
SEGUNDA PARTE
EL REGISTRO INMOBILIARIO Y LOS PRECEPTOS
GENERALES SOBRE DERECHOS EN LAS FINCAS
Advertencias preliminares
1. En muchos aspectos el Registro inmobilia rio es la contrafigura de la posesión.
Los mismos servicios que presta la posesión en las cosas muebles (cfr., por ejemplo,
lo que precede, V, 1 a 3), los presta el Registro inmobiliar io cuan do se trata de
fincas. Mas no se puede olvidar que la posesión, en muchos aspectos, también tiene
un papel importante en materia de inmuebles(1).
2. En tanto que la posesión es un hecho natural, enteramente apartado de toda
intervención oficial, el Registro inmobiliario es un aparato de carácter burocrático. De
esto es cons ecuencia el que el Derecho inmobiliario sea en parte Derecho procesal,
una rama de la «Jurisdicción», la que naturalmente tiene carácter jurídico-público. Por
lo cual se ha de dejar para el estudio de la práctica en materia de procedimientos.
3. Por su otra cara, el Derecho i nmobiliario presta servicios de enorme impor-
tancia al Derecho civil sustantivo; por ejemplo, cuando se trata de adquisición del
dominio. Por eso lo que a continuación se explica acerca del Registro es al mismo
tiempo base y prepa ración para las partes que luego han de seguir(2).
(1) Cfr. supra § 4 IV a) in fin e, nota. En Derecho esp añol es mucho más desta cada que en
alemán esta trascendencia inmobiliaria de la posesión.
(2) El lector español puede aprender mucho del tratamiento y col ocación sistemática que en
cualquier Tratado alemán se asigna al régimen del Registro inmobiliario. Meditand o sere-
namente sobre ello, se a dvierte, de una parte, que se ciñe a sus justos límites el tratamiento
civil de la materia, y de otra que se inserta plenamente dentro del Derecho civil sin la menor
pretensión autonómica. En España, la especialización meramente legislativa (regulación
en t ina ley especial), pro ducto de circunstancias históricas accident ales de todos cono ci-
das, así c omo la especia lización doctrinal (tal vez influida en pa rte por las específicas
necesidades de la l iteratura de oposi ciones, tan deci siva en España en esta mat eria), y
ciertas consideraciones de otra índole, co mo la existencia simultá nea de fincas, derechos y
títulos inscritos y no inscritos, con relevancia jurídica todos, pero con diversidad de régi-
men jurídico, han producido una deformación de consecuencias no solo sistemáticas, sino
incluso sustantivas. De un lado, se trata más o menos conscientemente de otorgar autono-
mía al llamado Derecho hipotec ario, amalgamando en él, junto al aspecto puramente
civil, una serie de materias de índole procesal o administrativa, sin la debida separación.
De otro, y como consecuencia de lo anterior, se piensa que el mundo del Registro tiene una
sustantiv idad ap ropia frente a l extr arregistral, con sus pr incipios autónomos y ciertas
exigencias intrínsecas, a veces manifestadas a través de unos enigmáticos conceptos «for-
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JUSTUS W. HEDEMANN
4. Sobre bibliografía del Derecho inmobiliar io, cfr. § 9 V.
§9. Ojeada histórica y estado de la le gislación
La historia del Reg istro inmobiliario merece especial atención. Pues se trata
en ella de un pedazo del auténtico ser de Alemania, ya .que el Registro inmobilia-
rio fue desconocido para los romanos. Aun hoy todavía el sistema registral alemán
es el más pensado y el más firme entre todos los del mundo.
1. Su desarrollo en el Derecho alemán más ant iguo.— 1. El especial sentido de las
formas (y de los símbolos ) que an imaba al primitivo Derecho alemán con tinuó
desarrollándose cada vez con más vigor r especto de los negocios jurídicos sobre
inmuebles, especialmente respecto de su transmisión.
2. Al principio la entrega se operaba sobre los inmuebles en forma solemne y
ante testigos; a esta solemnidad se llamaba «Auflassung», que todavía tiene un sig-
nificado terminológico (BGB., § 925).
3. Poco a poco el acto solemne fue trasl adándose a la presencia del Tribunal o
del Ayuntamiento de las ciudades que comenzaban a florecer. Esto dio lugar a que se
comenzaran a redactar documentos provistos de una fuerza probatoria considera-
ble. Estos documentos era n entregados a las partes.
4. A partir del siglo XII algunas ciudades comenzaron a asenta r cada negocio
sobre inmuebles en unos repertorios oficiales. Estos repertorio se co nvirtieron des-
pués en l ibros permanentes. El ejemplar más famoso es el de los libros de Colonia
(conservados en su texto original de 1135 a 1142).
5. Paulatinamente, la inscripción fue elevándose al rango de un acto creador de dere-
chos. Al principio puede que no se tuviese sino una indefinida sensación de que un
negocio jurídico sobre bienes inmuebles no estaba completamente en regla mientras
le faltara la inscripción en los libros oficiales, de que, por ejemplo, una transmisión
de propiedad sin inscripción no era una verdadera transmisión. De esta convicción,
cada vez más arraigada, nace el pensamiento jurídico de que en realidad la modifica-
ción de las relaciones jurídicas sobre el inmueble no se verifica sino en virtud de la
inscripción misma. Llámase a esto en el lenguaje científico principio de inscripción.
6. Como no se quiere, sin embargo, privar de toda consideración al acto que
se celebra entre las personas privada s int eresadas, es decir, a aquel acuerdo de
voluntades que se designa con el nombre de « Auflassung», se llega a formar un
sistema de conceptos que después se impuso en toda Alemania, cuya configuración
es la siguiente: par a que se produzca una modificación en la situación jurídica de un
inmueble hacen falta dos cosas: «Auflassung» e inscripción en el libro. Sin embar-
go, el trazado completo- de estos dos requisitos pertenece al último período de la
evolución .
males», que se avienen mal con los principios civi les a cuyo servicio debe estar el Registro,
y no estrictamente requeridas por una concepción puramente instrumental de éste.
Todo ello aun prescindiendo de la inclu sión legisla tiva y doctrinal de la hipoteca en el
campo del por eso llamado Derecho hipotecario, incluso, sin duda más inocua, desde un
punto de vista sustantivo, pero igualmente an ómala.
La exposición del presente Trat ado puede servir de modelo de una recta valoración de l a
materia registral en su alcance civi l y en su armonía con el conjunto del Derecho sustanti-
vo, a cuyo servicio está el Registro.
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DERECHOS REALES
II. Perturbaciones cau sadas por el Derecho romano .— 1. Como es sabido, el Dere-
cho romano entró en Alemania en alas de la llamada «Recepción», y ha ejercido una
fuerte influenci a e n el des arrollo del Derecho civil alemán (Derech o p rivado) a
través de los siglos, ha sta el mismo BGB. (Cfr. Lehmann, Parte General, § 2 I; Fehr,
Historia d el Derecho alemán. § 40 núm. 7.)
2. La recepción estorbó temporalmente al ulterior desarrollo y a la difusión
del sistema del Registro inmobiliario. Tales aparatos regístrales eran totalmente ajenos
a la concepción jurídica de los romanos. Ante ella la transmisión de los inmuebles
se perfeccionaba por virtud de la mera traditio (entrega, puesta en posesión), igual
que l a de los muebles. También estaba libre de formas la constitución de un dere-
cho pignoraticio, por lo cual la «hypotheca» romana no tiene paralelo con la actual
hipoteca.
3. Y los juristas académicos alemanes, en su sencilla credulidad, pen saron que,
como en todo, también en el Derecho de inmuebles el concepto romano de las cosas
era el único verdadero. Con eso pararon en seco en algunas materias el progreso
del sistema alemán de Registros.
Es cierto que contribuyer on además otras circunstancias adversas, sobre todo
la confusión producida por la Guerr a de lo s Treinta Años (1618-1648), y des-
pués la disgregación del Derecho por virtud de la cual se confió a cada territorio
la tarea de hallar su camino, con lo cual todo se ela boró trabajosamente.
4. Sin embargo, no ll egó a detenerse la evolución. El Registro inmobiliario,
representado primero en algunas ciuda des, después en algunos Estados alemanes,
triunfó en toda la línea durante el siglo XIX.
5. Pero también el filo acerado del pensa miento romanista (el espíritu del
sistema de Pandectas) ha colaborado por su parte en la elaboración del sistema
inmobiliario. La lógica jur ídica s e af inó ca da ve z más ; el negocio jur ídico sobre
inmuebles ll egó así a parecer no tanto un a r elación económica vi va como una
figura intelectual y abstracta. Solo teniendo esto en cuenta se puede comprender la
refinada pero artificiosa utilización del aparato registral en la solución de los pr o-
blemas jurídico-sustantivos de la adquisición y pérdida de los derechos (con más
detalles, a continuación).
6. Y esto se extendió sobre toda Alemania. Toda Alemania, pues, está domina-
da por un aparato registral planificado, elaborado con el más alto dominio de la
técnica y que gobierna la totalidad del tráfico de fincas.
III. Legislaciones locales.— La realización de la idea se hizo al principio de modo
distinto, según los países. La diferencia de más peso consistió en que algunos Estados
no llegaron a decidirse por un sistema de Registro inmobiliario totalmente desarro-
llado, y prefirieron aceptar tan solo el llamado sistema de Registro hipotecario. En estos
sistemas, el aparato registral no se ponía al servicio del negocio principal, es decir, de
la transmisión del dominio (ni tampoco, por ejemplo, de la constitución de las llama-
das servidumbres prediales), sino que servía tan solo para la constitución de derechos
pignoraticios sobre fincas, es decir, para la constitución de hipotecas. Así, Baviera, con
su Ley de Hipotecas de 1822; Württemberg, con su Ley de Prendas de 1825. Prusia,
por el contrario, adoptó una legislación inmobiliaria amplia y singularmente madu-
ra en 1872. En la actualidad quedan escasas reliquias de las diferencias locales de
legislación, referidas tan solo a la organización del aparato registral.
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