Ordinario Nº 995 de Servicio de Impuestos Internos, 20/04/2021
| Fecha | 20 Abril 2021 |
| Número de oficio | 995 |
| Tipo de documento | IVA |
| Materia | Ventas y Servicios – Nuevo Texto – Ley sobre Impuesto a las – Art. 16, letra g), Art. 17. |
VENTAS Y SERVICIOS – NUEVO TEXTO – LEY SOBRE IMPUESTO A LAS – ART. 16,
LETRA G), ART. 17. (ORD. N° 995, DE 20.04.2021)
Base imponible de IVA en la venta de departamentos por una inmobiliaria.
Se ha solicitado a este Servicio un pronunciamiento sobre la base imponible de IVA aplicable en la
venta de unidades de departamentos efectuada por una empresa de giro inmobiliario.
I ANTECEDENTES
De acuerdo con su presentación, AAA es una empresa de giro inmobiliario efectivo que desarrolla
proyectos inmobiliarios de la siguiente forma:
1° Adquisición de un terreno, a valor de mercado, sin soportar IVA en esta adquisición
(por tratarse de ventas no afectas a este impuesto).
2° En paralelo, se celebra un contrato de construcción a suma alzada con una empresa
constructora, para efectos de la construcción de un edificio de departamentos en el terreno
adquirido. El contrato se grava con IVA.
3° Por último, una vez que el proyecto se encuentra finalizado, se procede a vender los
departamentos al público. Estas ventas se gravan con IVA.
Consulta sobre el cálculo de la base imponible de las ventas afectas, haciendo presente que el valor
comercial (o de mercado) del terreno aumenta considerablemente entre el momento de
adquisición y el momento de la venta.
Expresa que, del texto legal y de las instrucciones de este Servicio, se entiende que estas ventas
quedan sujetas a la regla general de determinación de la base imponible para ventas de inmuebles del
inciso segundo del artículo 17 de la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios (LIVS), la que
permite descontar del precio del contrato el valor de adquisición del terreno incluido en la operación
(reajustado por IPC1).
Sin embargo, entiende que algunas empresas del rubro, que desarrollan proyectos inmobiliarios bajo
la misma modalidad antes expuesta, no aplican el inciso segundo del artículo 17 de la LIVS a sus
ventas, sino la letra g) del artículo 16 del mismo cuerpo legal.
Al aplicar esta última norma, se rebaja de la base imponible el valor comercial del terreno que se
encuentra incluido en la operación a la fecha de la venta2. Como se señaló, dado que el valor
comercial del terreno aumenta considerablemente entre el momento de la adquisición y el
momento de la venta, la rebaja de la base imponible es cuantiosa, estas empresas acceden a una
rebaja mayor y, en consecuencia, se vuelven más competitivas y mejoran sus márgenes.
Al respecto, solicita:
1) Confirmar que las ventas de unidades de departamentos, en los términos señalados quedan
sujetas a la regla general de determinación de base imponible del inciso segundo del artículo
17 de la LIVS.
2) Señalar si la ley tributaria permite aplicar la letra g) del artículo 16 de la LIVS a este tipo de
ventas de unidades de departamentos.
1 Debe reajustarse de acuerdo con el porcentaje de variación que experimente el índice de precios al consumidor en el periodo comprendido
entre el mes anterior al de la adquisición y el mes anterior al de la fecha del contrato
2 Según esta norma, se d ebe realizar un descuento en ambos componentes de la base imponible: precio de venta y precio de adquisición.
Primero, el valor comercial del terreno a la fecha de la operación se descuenta del precio de venta; enseguida, una cantidad equivalente al
porcentaje que representa el valor comercial del terreno en el precio de venta se descuenta del precio de adquisición.
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