Ordinario Nº 533 de Servicio de Impuestos Internos, 22/02/2021
| Fecha | 22 Febrero 2021 |
| Número de oficio | 533 |
| Tipo de documento | Renta |
| Materia | Renta – Actual Ley sobre Impuesto a la – Art. 31 – Código Civil, art. 764, art. 790 y art. 792 – Oficio Ordinario N° 2151 de 2013 |
RENTA – ACTUAL LEY SOBRE IMPUESTO A LA – ART. 31 – CÓDIGO CIVIL, ART. 764,
ART. 790 Y ART. 792 – OFICIO ORDINARIO N° 2151 DE 2013
(ORD. N° 533 DE 22.02.2021).
Forma de reconocer como gasto el precio pagado por la adquisición del derecho de constitución de
usufructo y cesión de un contrato de arrendamiento sobre bienes raíces.
Se ha solicitado a este Servicio un pronunciamiento sobre la posibilidad de aplicar modelo de
amortización de usufructo que propone para reconocer como gasto el monto pagado por su constitución.
I ANTECEDENTES
De acuerdo con su presentación, una empresa actualmente obtiene la cesión de contratos de
arrendamiento que tienen los dueños de terrenos con empresas de telecomunicaciones.
Los contratos de arrendamiento son de largo plazo (10, 15, 20 años), donde las operadoras telefónicas
instalan sus respectivos equipos de comunicación y el dueño del terreno (arrendador) percibe una renta
mensual por dicho arriendo.
Para realizar el negocio, la empresa precisa tener una serie de inmuebles sobre los cuales es esencial
tener certeza jurídica de su posesión, a fin de no correr riesgos de su inversión. Con tal fin, posee
diversos inmuebles a título de usufructo, por los cuales paga un precio respectivo al dueño del inmueble,
derecho que le otorga mayor certeza jurídica en vez de firmar una cesión del contrato de arrendamiento
existente.
Para ello, se firma un contrato denominado “constitución de usufructo” de los referidos bienes raíces
con sus dueños, por plazos que van entre los 30, 20 y 15 años, para lo cual ambas partes (dueño del
inmueble y la empresa) fijan un precio correspondiente a todos los años que restan del contrato de
arrendamiento inicial, incluso siempre la constitución de usufructo firmada es mayor a los años que
restan del contrato de arrendamiento.
En relación con el precio pactado y pagado en las constituciones de usufructo, la cláusula quinta de los
referidos contratos señala el monto a pagar al dueño del inmueble. La cláusula octava de los contratos
denominada “cesión consensual del contrato de arrendamiento” señala que el usufructuario es el sucesor
legal del constituyente (dueño del inmueble), respecto del contrato de arrendamiento, es decir, pasa a ser
el arrendador del inmueble, pagando hoy un monto para obtener el contrato de arrendamiento y percibir
las rentas de arrendamiento mes a mes en el largo plazo.
Agrega que, analizando la jurisprudencia administrativa relacionada con la amortización de activos
intangibles (usufructos), encontró los Oficios N° 2151 de 2013 y N° 144 de 1994, donde básicamente se
resuelve que no pueden amortizarse los activos intangibles.
Agrega que los contratos de constitución de usufructos que la empresa firma con los dueños de los
terrenos poseen el concepto de usufructo y cesión consensual del contrato de arrendamiento en un
mismo documento legal, pero se fija un valor económico por ambos conceptos, ante lo cual, sabiendo
que el objetivo principal del negocio son los contratos de arrendamiento a largo plazo, plantea la
posibilidad de amortizar una parte de los respectivos contratos por la “cesión consensual del contrato de
arrendamiento” y seguir el criterio indicado en el Oficio N° 1478 de 2004, en el sentido que precio
pagado por el comprador “en la operación que describe en su presentación, incidirá en la generación de
los ingresos de todos los ejercicios que dure el contrato de arrendamiento cuyos derechos se adquieren,
de lo cual se desprende que el referido desembolso, atendido el principio general antes comentado –
correspondencia entre ingresos y gastos – y además, lo determinado en pronunciamientos anteriores
emitidos sobre la materia por este Servicio, deberá recuperarse en forma proporcional durante todo el
período de vigencia del contrato de arriendo.”
Agrega el oficio que la “parte no amortizada del citado desembolso, por aplicación del principio antes
mencionado, adoptará la calidad de un gasto diferido, el cual, al término de cada ejercicio, deberá
someterse a la norma de actualización dispuesta por el N° 7 del artículo 41° de la Ley de la Renta, para
luego proceder a su amortización en la parte que corresponda al período comercial respectivo.”
De lo anteriormente expuesto, a raíz de la dificultad de los contratos firmados por la empresa y los
dueños de los terrenos, que no aclaran el monto pagado por concepto de usufructo y por cesión
consensual del contrato de arrendamiento, y con el fin de considerar que debe existir una debida
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