Modifica la ley N°20.423, del Sistema Institucional para el Desarrollo del Turismo, y la ley N°19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria, para regular los servicios de alojamiento temporal ofrecidos a través de plataformas digitales
| Fecha | 02 Octubre 2019 |
| Número de Iniciativa | 12978-03 |
| Fecha de registro | 02 Octubre 2019 |
| Etapa | Primer trámite constitucional (C.Diputados) Primer informe de comisión de Economía, Fomento y Desarrollo |
| Autor de la iniciativa | Boric Font, Gabriel, Hirsch Goldschmidt, Tomás, Ibáñez Cotroneo, Diego, Winter Etcheberry, Gonzalo, Yeomans Araya, Gael |
| Materia | SISTEMA INSTITUCIONAL PARA EL DESARROLLO DEL TURISMO |
| Cámara Legislativa de Origen | Moción,Cámara de Diputados |
| Tipo de proyecto | Proyecto de ley |
Modifica la ley N°20.423, del Sistema Institucional para el Desarrollo del Turismo, y la ley N°19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria, para regular los servicios de alojamiento temporal ofrecidos a través de plataformas digitales
Boletín 12978-03
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Antecedentes
La Comisión Nacional de Productividad (CNP)1 realizó en 2018 un informe respecto de las plataformas digitales de alojamiento disponibles en Chile2. En particular, por medio de un convenio de cooperación entre la CNP y Airbnb, este informe permite acceder a datos detallados sobre aspectos centrales del negocio en Chile, entre ellos:
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En 2017 había alrededor de 38 mil unidades ofrecidas en todo Chile, operadas por 27.400 oferentes.
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En estos alojamientos se hospedaron 542 mil personas, lo que representa el 10% del total de turistas extranjeros que visitaron Chile en 2017.
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Entre 2012 y 2017 en el Gran Santiago, la oferta de Airbnb aumentó de 300 a 11 mil hospedajes.
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Entre 2016 y 2017 el valor total de las transacciones fue de 27 mil millones de pesos, resultado de 583.000 noches reservadas por 355.000 mil huéspedes en 17.000 alojamientos activos
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El 71% de las unidades en 2017 son casas o departamentos completos (y no una habitación dentro del inmueble).
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La estadía promedio era de 4,6 noches, con un promedio de 4,8 noches para los extranjeros y de 3,5 noches para los nacionales.
Según Inside Airbnb3, esta plataforma no proporciona datos públicos que ayuden a comprender su uso e impacto, ni mucho menos garantizar que la empresa y sus anfitriones sigan las leyes locales. Por su parte, la Federación de Empresarios Turísticos (FEDETUR) realizó un estudio sobre el impacto de la oferta informal de arriendo4 en que toma como fuente los datos de la empresa AIRDNA5 y que fue recogida en una reciente nota de La Tercera6.
El día 15 de Marzo de 2019, el sitio Inside Airbnb, liberó datos correspondientes a la Región Metropolitana. Además de refrendar las tendencias antes mencionadas, se destacan los siguientes datos:
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Un 40% de los anuncios pertenecen a anfitriones de múltiples anuncios. Dado que es poco probable que vivan en todas sus propiedades, corresponden más bien a operadores comerciales de hospedajes informales. Desde la misma plataforma, se puede observar que hay usuarios que concentran bastantes unidades de arriendo7.
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Según estos datos, un 56% corresponde a departamentos completos, proporción que aumenta a un 78% cuando sólo se toman los departamentos recientes y reservados con frecuencia8. Es decir, los arriendos de departamentos completos son un mercado más dinámico que los otros tipos de arriendos.
En ningún caso, el objeto de este proyecto es contener el inevitable avance de la digitalización del comercio; reconocemos el efecto de estas plataformas (como Airbnb, Booking, Home Away u otras) en la reducción de los costos de transacción para los usuarios, en términos de tiempo y dinero, al momento de reservar un alojamiento turístico, cuestión que permite a los turistas tomar mejores y más informadas decisiones de alojamiento, considerando por ejemplo, las características de los inmuebles, las opiniones de otros usuarios, etc. Así mismo, reconocemos que estas plataformas también mejoran la asignación de recursos, al aumentar la tasa de utilización de los inmuebles y generar una fuente de ingresos para los propietarios que no utilizan una parte de su casa, o aquellos que por diversos motivos no ocupan su residencia habitual durante cierto período del año.
Nuestro interés, por el contrario, es regular el hospedaje temporal para asegurar el interés de los usuarios y de las comunidades que se relacionan con sus efectos, asegurándonos así mismo, de que la dinamización económica que produce, beneficie también a la ciudad, los barrios y los vecinos y vecinas que hacen apetecibles estos arriendos mediante aplicación. Así por ejemplo, identificamos entre los efectos de estas aplicaciones los siguientes problemas que requieren de una urgente regulación:
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Los hospedajes informales empujan al alza los precios de los arriendos permanentes en zonas residenciales.
En los barrios centrales de la ciudad, para el propietario resulta más rentable el hospedaje temporal que arrendar la vivienda a un residente permanente. Por ejemplo, un departamento de un dormitorio, en barrio Santa Isabel, se arrienda en Airbnb por 10 días en 280 mil pesos9 y en la misma zona por un departamento de similares características, un arriendo mensual se ofrece en 270 mil pesos mensuales. Con los costos que implica el recambio de huéspedes, Airbnb permitiría a un mismo propietario ganar hasta 4 veces lo que ganaría mediante un arriendo regular, con el efecto colateral de sacar unidades del parque de viviendas disponibles, cuestión que restringe la oferta y aumenta los precios.
La experiencia internacional sugiere que los hospedajes informales tienen un impacto sobre los precios para el arriendo de largo plazo, que aumentan para los residentes habituales de la ciudad, lo que provoca su desplazamiento involuntario a otras zonas de la ciudad.
En Nueva York10, muchos usuarios operan sus unidades de arriendo por airbnb como “propietarios comerciales”, definidos como aquellos que cuentan con 3 o más anuncios en la plataforma. Esto produce la concentración del negocio y el aumento en el precio de los arriendos. Según datos de la Fiscalía General del estado de Nueva York, entre 2010 y 2014 el 6% de los oferentes de la plataforma tenían un carácter comercial y recibían el 37% de los ingresos, mientras que el 94% de oferentes que tenían menos de tres propiedades recibían el 63% restantes. Desde el punto de vista del número de ofertas, los usuarios comerciales controlaban más de una de cada cinco propiedades ofertadas en la plataforma11. Así mismo, esta proporción de propiedades dedicadas casi exclusivamente a los arriendos de corto plazo ha generado que estas no estén disponibles para arriendos de largo plazo para los habitantes de la ciudad. En ciertos barrios había una docena de edificios donde el 60% o más de los departamentos fueron alquilados a través de Airbnb durante seis meses o más en 2013, lo que sugiere que esos edificios funcionaban como "hoteles de facto”.
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El hospedaje informal no se fiscaliza ni tienen condiciones mínimas de seguridad para turistas.
Los alojamientos por vía de plataformas online no están vinculados a las normativas de arriendo turístico de cada país, lo que implica que la autoridad reguladora no pueda fiscalizar la calidad, la seguridad y el emplazamiento de la oferta de los hospedajes ofrecidos. La plataforma sólo vela por la transparencia en lo ofrecido, confiando en la declaración de quien arrienda para eliminar los costos que implicaría una fiscalización formal. Es decir, no hay mínimos para ser arrendador/a y, aún si existieran, no hay posibilidad de fiscalizar la veracidad de lo que señala el usuario.
De hecho, a mediados de mayo conocimos el lamentable fallecimiento de toda una familia de turistas brasileños producto de una posible intoxicación por monóxido de carbono en un departamento del barrio aledaño al Parque Forestal. Los turistas alquilaron el departamento precisamente a través de la aplicación Airbnb12.
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Por el alto flujo transitorio de personas, empeora la convivienda y la calidad de vida de vecinos y vecinas.
El flujo constante de turistas puede ser un elemento desagradable para los residentes permanentes de los edificios o los vecinos cercanos. Así mismo, convierte a las y los conserjes y trabajadores de los edificios en empleados forzosos y no remunerados de estos hospedajes.
En Chile ya existe jurisprudencia sobre el tema. La Corte Suprema rechazó un recurso de protección13 interpuesto por una vecina multada por la administración de su condominio, que establecía en su reglamento de copropiedad una multa a quienes usaran sus inmuebles como apart hotel o similares. La Corte Suprema reconoce los inconvenientes que generan situaciones como estas al uso “ordenado y tranquilo” de la copropiedad. Basándose en la experiencia internacional, la Corte Suprema asumió que a pesar de su desregulación, Airbnb actúa como “apart hotel o similares”, por lo cual rechazó dicho recurso de protección respaldando el reglamento de copropiedad.
El problema, según las vecinas y vecinos consultados durante el proceso de estudio para este proyecto de reforma, es que hay ocasiones en que los propietarios comerciales acumulan la mayoría de los...
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