La tutela del arrendatario frente a las turbaciones jurídicas en el arrendamiento de inmuebles
| Autor | Íñigo De La Maza Gazmuri - Pablo Ulloa Valenzuela |
| Cargo | Abogado; Doctor en Derecho; Profesor Investigador Facultad de Derecho de la Universidad Diego Portales - Abogado; Magíster en Derecho Civil Patrimonial, Facultad de Derecho de la Universidad Diego Portales |
| Páginas | 765-800 |
La tutela del arrendatario frente a las turbaciones jurídicas
en el arrendamiento de inmuebles
1ÍÑIGO DE LA MAZA GAZMURI*
PABLO ULLOA VALENZUELA**
RESUMEN
La falta de conformidad jurídica es un asunto escasamente estudiado respecto del contrato
de arrendamiento en Chile. Una vez que se le presta suficiente atención, se descubre que se
encuentra organizado a través de garantías (evicción y vicios) y normas de expiración del
contrato. El objetivo de este trabajo consiste en presentar la forma en que ambos –garantías
y terminación– se relacionan con la tutela del arrendatario. Confiamos en que, al hacerlo, a
la vez mostremos que una tutela tan fragmentaria resulta inadecuada para la protección del
arrendatario.
ABSTRACT
Lack of conformity for legal reason is a scarcely studied matter regarding lease contract in Chile.
Once we pay enough attention it comes clear that the issue is organized through the discipline
of warranties (eviction and vices) and termination of contract. The aim of this work is, on the
one hand, presents the way both –warranties and termination get related to the protection of
the leasee and, on the other hands, cast some doubts about the adequacy of such a fragmented
system of protection. In the end we suggest a conception of breach wide and unitary must be
the answer.
PALABRAS CLAVE
Arrendamiento, turbaciones jurídicas, incumplimiento, garantías, expiración
KEY WORDS
Lease, legal lack of conformity, breach, warranties, termination
Introducción
“librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa
* Abogado; Doctor en Derecho; Profesor Investigador Facultad de Derecho de la Universidad Diego
trónico: inigo.delamaza@udp.cl.
** Abogado; Magíster en Derecho Civil Patrimonial, Facultad de Derecho de la Universidad Diego Por
La tutela del arrendatario frente a las turbaciones jurídicas en el arrendamiento de inmuebles
ENSAYOS / ESSAYS ÍÑIGO DE LA MAZA GAZMURI - PABLO ULLOA VALENZUELA
arrendada”. En la comprensión de esa norma no se duda de que la turbación
puede ser de hecho o de derecho.
Al tratar las turbaciones de derecho, la doctrina nacional ha considerado
pondiente a la evicción.
Nuestra sugerencia es que esa es una comprensión restringida de la tutela
del arrendatario que obstaculiza una adecuada comprensión del inadecuado
régimen de tutela del arrendatario, frente a la presencia de turbaciones jurídi
cas que disciplina el Título XXVI del Libro IV del Código Civil. Proponemos,
en cambio, una comprensión amplia de la idea de turbación jurídica. Una que
se endereza en torno a la utilidad de la cosa para el fin que ha sido arrendada.
Aplicando esa noción –que es nada más que un derivado de una concep
ción amplia y unitaria del incumplimiento contractual– procuramos ofrecer
un tratamiento más sistemático del elenco de situaciones en que por razones
jurídicas la cosa no es útil para el fin a que ha sido arrendada.
La estructura de este trabajo es la siguiente. En la primera parte (I) presen
tamos un par de cuestiones preliminares que deben contribuir a mostrar la
forma en que pretendemos exponer el estado de las turbaciones de derecho
en el ámbito nacional. Al hacerlo, mostramos que el tratamiento de dichas
turbaciones se canaliza ya sea a través de la disciplina del saneamiento o bien
de la expiración del contrato. La segunda parte (II) presenta el régimen de
los saneamientos, distinguiendo según se trate de la evicción o del particular
régimen de los vicios redhibitorios en el contrato de arrendamiento. Por últi
mo, la tercera parte (III) se refiere al régimen de la expiración del contrato de
arrendamiento en la medida que canaliza supuestos de turbaciones jurídicas.
Una prevención antes de comenzar: este trabajo es más de diagnóstico
que de cura. Es decir, se preocupa más de evidenciar una situación regulato
ria inadecuada que de prescribir cómo debería resolverse. Con todo, alguna
sugerencia al respecto puede encontrarse en las conclusiones.
I. UN PAR DE CUESTIONES PRELIMINARES
1. Turbaciones de derecho, una concepción restringida y una amplia
a. Una concepción restringida
sido el hijo favorito de la doctrina en el ámbito nacional. Las obras monográ
ficas son escasas y no particularmente ambiciosas. El tema que ocupa a este
trabajo parece ilustrar la situación de manera conspicua.
Así, por ejemplo, si se presta atención a los manuales, al tratar lo referente
a las turbaciones de derecho Meza Barros señala:
Revista Ius et Praxis, Año 24, Nº 3
2018, pp. 765 - 800
LA TUTELA DEL ARRENDATARIO FRENTE A LAS TURBACIONES JURÍDICAS EN EL ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES
“Turbación de derecho es aquella que se produce por vías de derecho,
esto es, por las acciones que terceros entablen alegando derechos sobre
la cosa arrendada”2.
Y, más adelante, detalla que:
“De tales turbaciones es responsable el arrendador porque, en verdad,
provienen de una mala calidad de su derecho.
Como el derecho del arrendador queda en tela de juicio, él debe inter
venir; el arrendatario no tiene calidad para representarle en el debate
en que se discuta el derecho del arrendador”.
En el mismo sentido Vodanovic, sobre las turbaciones de Derecho, las
identifica como aquellas en las cuales “el tercero pretenda un derecho sobre
la cosa” en términos tales que:
“cuando la pretensión del tercero es de derecho (pretende ser dueño o
acreedor hipotecario o se cree con derecho a una servidumbre), entonces
sí que responde el arrendador”4.
Por su parte, Barcia Lehman limita la cuestión al siguiente párrafo:
“La turbación de derecho es la que se produce por la acción que un
tercero entabla alegando tener un derecho sobre la cosa arrendada, es
decir, debe ser generada por una acción judicial. A su vez, el arrendatario
está obligado a notificar la turbación al arrendador”.
Por lo que toca a obras de carácter más monográfico, Ducci Claro se
refiere a las provenientes de haberse arrendado una cosa ajena y al artículo
6. Orrego Acuña indica como obligación del arrendador la de amparar
al arrendatario en las turbaciones de derecho a través de un breve análisis de
. Por su parte, Cornejo Aguilera
limita su análisis a la siguiente situación:
que pretenden derechos sobre la cosa cuya causa sea anterior al con
trato de arrendamiento, y que resulten incompatibles con los derechos
2 MEZA
MEZA
4 VODANOVIC
BARCIA
6 DUCCI
ORREGO
Revista Ius et Praxis, Año 24, Nº 3
2018, pp. 765 - 800
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