Sucesión «ope legis» en el contrato
| Autor | Marcello Andreoli |
| Cargo del Autor | Profesor ordinario de la Universidad de Siena (Italia) |
| Páginas | 109-148 |
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LA CESIÓN DEL CONTRATO
CAPÍTULO VI
SUCESION «OPE LEGIS» EN EL CONTRATO
SUMARIO.— 36. Sucesión en el arrendamiento por transferencia a título
particular de la cosa arrendada (arts. 1. 599 y sigs. Código civ.).— 37.
Sucesión en el arrendamiento derivado de la venta y de la entrega forza-
da de la cosa arrendada (arts. 2.923 y 2.925 Cód. civ.).— 38. Sucesión en el
contrato de mezzadria y de colonia parziaria a consecuencia de la transfe-
rencia del goce de la finca (arts. 2.160 y 2.169 Código civ.).— 39. Sucesión
en el contrato de asociación ganadera (arts. 2.177, 2.185 y 2.186 Cód.
civ.).— 40. Sucesión en el contrato de seguro relativo a la cosa enajena-
da. El pr incipio básico de la intransm isibilidad según el Có digo de
comercio derogado.— 41. (Contin uación ) El pri ncipio opuesto de la
transmisión ex lege según el Código civil vigente (art. 1 .918) y el Código
de la Navegación (a rt. 517).— 42. Sucesión en l os contratos estipulados
sión en los contratos de trabajo en virtud del artículo 2.11 2 Cód. civ.—
44.— Sucesión en los contratos de embarque y de trabajo en virtud de
los artículos 347 y 917 del Código de Navegación.— 45. Sucesión en los
contratos de consorcio (artículo 2.610 Cód. civ.). Los tres tipos de consor-
cios.— 46. (Continuación.) Alcance del subingreso en el contrato de
consorcio dispuesto por el artículo 2.610 del Código civil.— 47. Sucesión
del curador en los contratos estipulados por el fallido: distinciones res-
pectivas (artículos 72 y sigs. de la Ley de quiebras).
36.Sucesión en el arrendamiento por transferencia a título particular de
la cosa arrendada (arts. 1.599 y siguientes del C. c.)
Hemos considerado hasta aquí los pr incipales supuestos o casos tipo de
sucesión en el contrato a través del instrumento negocial de la cesión.
Para tener un cuadro total de la institución, con toda la amplitud de sus
aspectos, debemos diferenciarlo ahora de otros casos tipo en los que es preciso
siempre una sucesión en el contrato; pero ésta, más bien que estar determina-
da por un procedimiento negocial, se verifica ope legis apenas se den en concre-
to los presupuestos previstos por la norma.
Ante todo debemos hablar de la sucesión en el contrato de arrendamien-
to por transferencia a título particular(inter vivos) de la cosa arrendada (art.
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MARCELLO ANDREOLI
1.599 del C. c.). No es del caso recordar aquí los pasos y desarrollos recorridos
para llegar, desde el primitivo principio romano de laemptio tollit locatum, al
opuesto principio de las legislaciones modernas expresado usualmente en la
fórmula «la venta no resuelve el arriendo». Principio ya reflejado por el artícu-
lo 1.597 del Código del 65 y ahora por el vigente artículo 1.599, el cual, en su
párrafo primero, reafirma que el contrato de arriendo es oponible al tercero
adquirente si es de fecha cierta anterior a la enajenación de la cosa1.
A este respecto importa destacar que ya bajo la vigencia del deroga do
artículo 1.597, reaccionando contra algunas tendencias (en especial de la doc-
trina alemana) dirigidas a construir la relación arrendaticia como un derecho
de carácter real (precisamente sobre la base de la reconocida eficacia del arren-
damiento frente al adquirente de la cosa), nuestra mejor doctrina había nega-
do carácter de real a la relación arrendaticia, justificando la norma excepcio-
nal del derogado artículo 1.597 (que derogaba el principio de que a falta de un
pacto en tal sentido no se transfieren a la persona del sucesor a título particu-
lar los vínculos obligatorios que pesaran sobre su causahabiente) con conside-
raciones de equidad y de utilidad pública relacionadas con la importancia
social del arrendamiento de casas y de fincas rústicas ( no teniendo aplicación
la norma precitada en el arrendamiento de bienes muebles) . A esta nuestra
doctrina anterior no se le escapó, por otra parte, que cuando la norma, frente a
la venta de la cosa arrendada, subroga ba el adquirente al vendedor en los
derechos y obligaciones derivados del contrato original de arrendamiento, venía
a configurarse, sustancialmente, una sucesión legal en el mismo contrato; es
decir, una sucesión que tenía su fuente en la ley, verificándose de modo inde-
pendiente a la voluntad del comprador y del vendedor, siempre que el contra-
to de arrendamiento presentara los requisitos exigidos por la ley2.
Análogas consideraciones deben repetirse en cuanto al vigente artí culo
1.599, que, como se ha dicho, reafirma en su primer párrafo el principio básico
de emptio non tollit locatum3. También, según el nuevo sistema legislativo, el
1Sobre el requisito en cuestión de lafecha cierta, cfr.GIANNATTASIO: en Commentario del Codice civile
(dirigido por D’Amelio-Finzi),Obbligazioni, Contratti speciali, Florencia, 1948, págs. 301-302.
Téngase presente, respecto a la norma examinada, que si el arrendatario es despedido
por el adquirente porque el contrato de arrendamiento no tenía fecha cierta anterior a la
transmisión, el arrendador está obligado al resarcimiento de daños (art. 1.601).
2En este orden de ideas, ver para el Derecho anteriorFONTANA:Cessione di contratto, ya
cit., pág. 186. PULEO:ob cit., págs. 87- 88, y doctrina allí citada.
Después de entrar en vigor el Código de 1942, ver MESSINEO:Manuale..., ya cit., vol. III,
pág. 50. CARRARA:I co ntratti agrari, Turín, 194 6, págs. 190-92 el cua l destaca además lo
inatendible de las otras tentativas doctrinales sobre esta materia. TARTUFARI:Istituzioni di
diritto privato, Padua, 1946, pág. 636.
3Téngase, sin embargo, presente q ue el arrendador primitivo y el arrendatario pueden,
como siempre, convenir en que el contrato pueda rescindirse en caso de enajenación de
la cosa arrendada: en tal caso el a dquirente que quiera valerse de esa facultad de
rescisión deberá acomodarse al artículo 1.603, que exa minaremos más adelante.
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LA CESIÓN DEL CONTRATO
tercero adquirente al que es oponible el contrato de arrendamiento si tiene una
fecha cierta anterior a la e najenación de la cosa, viene a ocuparex lege, en el
contrato de arriendo, el lugar que ocupaba el enajenante. La misma ley (art.
1.602) precisa claramente que el tercero adquirente está obligado a respetar el
arriendo, y entra desde el día de su adquisición en los derechos y en las
obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento.
Interesa en este momento examinar cuál es, en el Derecho vigente, el
preciso alcance del principio básico que se acaba de recordar, y el ámbito
dentro del cual opera la precitada sucesiónex lege. La in oponibilidad del
arriendo al adquirente establecida en el párrafo segundo del mismo artículo
(«la disposición del párrafo anterior no se aplica al arrendamiento de bienes
muebles no inscritos en registros públicos si el adquirente ha adquirido su
posesión de buena fe») se justifica considerando que la posesión de buena fe
de los bienes muebles no inscritos en registros públicos, no puede menos de
liberar la cosa del dere cho que tenía sobre ella el arrendatario, como la libera
de los derechos reales que sobre ella existieran4. Por tanto, cuando se trate de
bienes muebles no registrados que hayan sido adquiridos por un tercero de
buena fe, y que haya conseguido su posesión (aunque el arrendatario siga
detentándolos), más bien que dar paso a una sucesión ex lege en el contrato de
arrendamiento da lugar a la terminación del mismo contrato.
En cuanto a los arriendos de bienes inmuebles sometidos a inscripción
(art. 2.643, n. 8) y en concreto no inscritos, el párrafo tercero del artículo 1.599
ha adoptado la solución de admitir la oponibilidad al tercero adquirente den-
tro de aquellos límites de duración del arrendamiento para los que no se exige
la formalidad de la inscripción; es decir, dentro del límite de nueve años desde
el principio del arrendamiento, con tal que, ya se comprende, se dé la circuns-
tancia de que en éste conste la fecha cierta y anterior a la enajenación. Tam-
bién aquí, siquiera sea dentro de los límites de tiempo exclusivamente precitados,
tiene lugar una sucesiónex lege del adquirente en el contrato de arriend o.
Resulta evidentemente justificado el último párrafo del artículo 1.599 que esta-
blece que el adquirente está obligado en todo caso a respetar el arrendamiento
si ha asumido esa obligación en re lación con el enajenante.
En relación siempre con el principio básico del artículo 1.599 en su
primer párrafo, la ley (artíc ulo 1.600) ha previsto también la hipótesis de
que, a un faltando en el contr ato de ar riendo el r equisito de la fecha c ierta,
sin embargo, la detentación de la cosa arrendada, por parte del arre ndatario,
sea anterior a la transferencia de la misma. En tal caso el adqui rente está
obligado a resp etar el arriendo durante un p lazo correspondiente al estab le-
cido para los arre ndamientos por tiempo indeterminado (es d ecir, siguiendo
la discr iminación formulada en el artícu lo 1.574 del C. c.). Tamb ién aquí se
4Cfr. Exposición de Motivos, § 69 1.
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