De la rescisión y de la resolucion del contrato de arrendamiento de renta, y de la extincion de las rentas inmobiliarias
| Autor | Robert Joseph Pothier |
| Cargo del Autor | Profesor de la Universidad de Orleans (Francia) |
| Páginas | 543-579 |
543
TraTado de los conTraTos
caPÍTulo vi
de la rescisión y de la resoluci on del con TraTo de arrendamienTo
de renTa, y de la exTincion de l as renTas inmoBiliarias
En una primera sección trataremos, en general, de la rescisión y de
la resolución del contrato de arrendamiento de renta. El aban dono, que
constituye una de las maneras de resolverse el arrenda miento de renta, es
materia que merece ser desarrollada con algu na extensión, y por esa causa le
dedicaremos la segunda sección. Examinaremos, en una tercera, las diferentes
formas de extin guirse las rentas inmobiliarias; y en una cuarta sección nos
ocu paremos en particular de la prescripción.
sección Primera
de la rescisión y de la resoluci on del arrenda mienTo de renTa
i. de la rescisión, del arrendamienTo de renTa
116. El contrato de arrendamiento de renta —de igual modo que los demás
contratos— puede ser rescindido por sentencia ju dicial, ante cualquiera acción
rescisoria, cuando se denuncie algún vicio que pueda dar lugar a la rescisión.
Acerca de los diferentes vicios o defectos que originan la res cisión de los
contratos, véase lo que dijimos en nuestro Tratado de las obligaciones (parte I,
cap. I, sec. I, art. 3°).
La lesión enorme, o sea aquella que exceda de la mitad del justo precie,
constituye, en el contrato de arrendamiento de renta, lo mismo que en los
restantes contratos conmutativos, un vicio que da lugar a la rescisión.
Lo que manifestamos en nuestro Tratado del contrato de compraventa (parte
v, cap. II, sec. II, art. I°) sobre la naturaleza de la acción rescisoria que tiene
el vendedor, en caso de lesión supe rior a la mitad del justo precio, contra
el contrato de compraventa, recibe aplicación en la acción rescisoria de que
dispone el arrenda dor, en caso semejante, contra el arrendamiento de renta.
Y a aquello nos remitimos.
117. A pesar de que ya hayamos observado, de acuerdo con Dumoulin,
que la facultad que tenía un comprador, contra el cual fuera entablada acción
rescisoria, de hacerse absolver de la deman da ofreciendo completar el justo
precio, no debía extenderse a otros contratos conmutativos; no obstante eso,
creo que puede proceder también en relación con el arrendamiento de renta,
y que el arren datario puede ser absuelto de la acción rescisoria, consintiendo
en que la renta inmobiliaria sea aumentada hasta la suma en que se estime
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RobeRt Joseph pothieR
que hubiera sido equitativo jarla al celebrarse el contrato de arriendo por
renta. Estimo que concurre la misma razón: pero el arrendatario no deberá ser
admitido a ofrecer en una suma de dinero lo faltante para el justo precio de la
nca; porque el arren dador no ha querido enajenar su nca por una suma de
dinero, sino por una renta.
118. El problema relativo a si el aumento de la renta, ofre cido por el
arrendatario para reparar la iniquidad del contrato, se debe retrotraer al día
del arriendo, o tan sólo al de la presentación de la demanda, ha de decidirse
por las mismas reglas y de igual manera que lo resolvimos en nuestro Tratado
del contrato de com praventa, en el pasaje citado, cuando tratemos el problema
de si el comprador debía los intereses del suplemento del justo precio desde
el día del contrato o únicamente desde el de la presentación de la demanda.
A ello nos remitimos aquí.
119. Análogamente, la mayoría de las cosas que expusimos en nuestro
Tratado del contrato de compraventa, con relación a los casos en los cuales debía
ser admitido el vendedor, o en los que había que rechazarlo, tiene aplicación
en este arrendamiento. No obstante, lo dicho acerca de que el vendedor
era admitido aunque se justique que al tiempo del contrato tenía perfecto
conocimien to del valor de su nca, no debe extenderse al arrendamiento de
renta; porque la razón sobre la cual apoyamos esa decisión, con sistente en
que, en ese caso, cabe presumir que al vendedor lo forzó a enajenar así una
apremiante necesidad de dinero, no puede apli carse al arrendador; salvo que,
por el arriendo, haya recibido una elevada suma en concepto de derecho de
entrada.
120. De manera semejante también, casi todo lo manifestado a propósito del
efecto de esta acción rescisoria y sobre las presta ciones que origina, cuando se
presenta por el vendedor contra el contrato de compraventa, puede ampliarse
a la entablada por un arrendador para rescindir un arrendamiento de renta,
excepto que no cabe aplicar al arrendatario lo que dijimos sobre el comprador
que pudiera considerarse que había comprado de buena fe, el cual no estaría
sujeto a responder de las mermas o deterioros causados por su negligencia en
la nca.
La razón de la diferencia es importante. El comprador, que pensaba gozar
de la plena propiedad de la cosa, se creía con dere cho a descuidarla; pero el
arrendatario, que sólo podía suponerse propietario de la nca con la carga
que la gravaba, no cabía que se permitiera igual negligencia; puesto que, aun
cuando el contrato hubiera sido válido, y hubiese sido verdadero propietario
del pre dio, no lo podía ser sin el gravamen de la renta inmobiliaria, que
le constreñía a no deteriorar o menoscabar la heredad, y así a cui darla y
conservarla, como vimos anteriormente (n 42).
ii. de la resolución del conTraTo de arr endamienTo de renTa
121. Existe una gran diferencia entre la simple resolución y la rescisión del
contrato de arrendamiento de renta. Cuando, ante una acción rescisoria, el
juez declara rescindido un contrato, éste es anulado, destruido, y se considera
como jamás celebrado.
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TraTado de los conTraTos
Por el contrario, la sentencia que acoja cualquiera acción re solutoria y que
pronuncie la resolución del contrato de arriendo, no resuelve y no anula el
arrendamiento sino para el futuro.
Cabe agregar en un contrato de arrendamiento de renta las mismas
cláusulas resolutorias que se establecen en una compra venta; y cuanto
dijimos en nuestro Tratado del contrato de compraventa (parte v, cap. II, sec.
III y IV), sobre las cláusulas y accio nes que surgen de él, puede aplicarse al
arrendamiento inmobi liario.
Se produce asimismo una resolución del arrendamiento de ren ta para el
futuro cuando, a falta de pago, el acreedor de la renta inmobiliaria retorna a
la nca, de acuerdo con el derecho que tiene, y que estudiamos antes (n° 39
y sigs.).
Esta resolución del arrendamiento de renta se produce también por el
abandono, del que nos ocuparemos en la sección siguiente.
Además, el contrato se resuelve cuando sobreviene, por causa de fuerza
mayor, una destrucción o pérdida total de la nca gra vada con la renta. De
este caso trataremos en la sección tercera.
sección ii
del aBandono
122. Puede denirse el abandono como un acto en virtud del cual el
poseedor de una nca gravada con renta inmobiliaria, para liberarse de esa
carga, abandona judicialmente la nca a favor del acreedor de la renta.
Acerca del abandono analizaremos los puntos siguientes:
l° Quiénes pueden hacer abandono.
2° Qué debe ser abandonado.
3° Cómo y a quién se hace el abandono.
4° Condiciones para que se admita el abandono del arrenda tario o de sus
sucesores.
5° Condiciones en las cuales se admite el abandono de un ter cero que haya
adquirido con la carga de la renta o con conoci miento del gravamen.
6° Condiciones para que se permita el abandono de un adquirente que no
haya tenido noticia de la renta.
7° Del efecto del abandono.
8° De las cláusulas que impiden el abandono.
arTÍculo Primero
quienes Pueden hacer aBandono
123. Se dudó tiempos atrás si el arrendatario o sus herede ros podían
liberarse, en el futuro, de una renta inmobiliaria me diante el abandono de
la nca. Accurse y la mayoría de los doctores de antaño pensaban que el
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