Reglas relativas a las ventas de inmuebles hechas con indicacion de la cabida - Sección Segunda. Obligación de entregar propiamente dicha - Primera Parte. Obligacion de entregar la cosa vendida - De las obligaciones del vendedor - De la Compraventa y de la Promesa de Venta. Tomo I. Volumen 2 - Libros y Revistas - VLEX 326871899

Reglas relativas a las ventas de inmuebles hechas con indicacion de la cabida

AutorArturo Alessandri Rodríguez
Páginas804-874
DE LA COMPRAVENTA Y DE LA PROMESA DE VENTA
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como opera la resolución del contrato, del contrato, de sus efectos, del
carácter y duración de las acciones, de su renuncia, de los efectos del pac-
to comisorio, etc., nos remitimos a lo que se dice en el capítulo en que se
estudian los efectos que produce la infracción de la obligación del com-
prador de pagar el precio, por ser ambas una misma cuestión sujeta a las
mismas reglas.
7º REGLAS RELATIVAS A LAS VENTAS DE INMUEBLES HECHAS
CON INDICACION DE LA CABIDA
1059. Hemos dicho anteriormente que el vendedor está obligado a entre-
gar lo que reza el contrato. En virtud de esta obligación debe entregar la
cosa vendida en la cantidad y extensión estipuladas. Esta regla, que es
general en materia de compraventa, también recibe aplicación en la venta
de bienes inmuebles, en las que presenta cierto interés particular a causa
de las dificultades que puede originar y de la importancia de esos bienes.
Por estos motivos, el Código se ha ocupado especialmente en sus artículos
1831 a 1834 inclusive de la forma en que pueden venderse los inmuebles
por lo que a su cabida se refiere, de la extensión que en tales casos tiene la
obligación del vendedor y de las acciones que competen a las partes cuan-
do la infringe.
Por lo demás, nuestro Código, al reglamentar esta materia en especial,
no ha hecho sino seguir el criterio de las demás legislaciones. Los Códigos
francés, italiano y español la reglamentan minuciosamente, como lo vere-
mos más adelante, señalando reglas diversas para cada uno de los casos
que pueden presentarse.
1060. Las reglas que establecen los artículos 1831 y siguientes del Código
Civil, relativas a la forma en que pueden venderse los inmuebles en cuanto
a su cabida, se aplican únicamente a los predios rústicos y no a los urba-
nos. Esta afirmación se basa en los propios términos de la ley y en la histo-
ria fidedigna de su establecimiento.
El artículo 1831 sólo habla de “predio rústico”. Esta expresión significa
fundo, finca, en una palabra, toda propiedad destinada al cultivo o al tra-
bajo agrícola o que se beneficia de algún modo. Se contrapone a predio
urbano, que quiere decir todo terreno edificado o la propiedad sobre la
cual se encuentra una casa o edificio. La diferencia entre una y otra clase
de predios es notable. El Código contempla esta distinción en varios de
sus artículos, lo que indica que para él no es lo mismo predio rústico que
predio urbano, de modo que las reglas dadas para uno no se aplican al
otro, sino cuando la misma ley lo dice, sea expresamente o porque emplea
una expresión que comprende a los dos.
Así, por ejemplo, el Código ha distinguido muy bien entre los predios
rústicos y los urbanos en el arrendamiento. En el párrafo 5º del título
XXVI del libro IV señala reglas especiales para el arriendo de casas, alma-
cenes u otros edificios y a continuación establece otras para los predios
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rústicos. Esto manifiesta que el legislador considera que unos y otros pre-
dios son de diversa índole, por lo que necesitan diversas reglas. Cuando la
ley ha querido que sus disposiciones se apliquen indistintamente a todo
inmueble, sea rústico o urbano, ha empleado las palabras predio, inmue-
ble, finca, heredad, etc., u otras que, según la definición que de ellas da
en el artículo 568, significan todo bien raíz, sea rústico o urbano. Al ha-
blar de la tradición, del usufructo, del fideicomiso y de las servidumbres
emplea esas expresiones sin referirse a predio rústico o urbano, lo que
indica que las reglas allí señaladas se aplican a todo inmueble.
Lo expuesto nos demuestra que la ley distingue los predios urbanos de
los predios rústicos. De ahí que cuando establece reglas especiales para
una de esas categorías no puedan extenderse a la otra, como ocurre en el
caso que estudiamos. El artículo 1831 y los siguientes hablan de “predio
rústico”. Si la ley distingue entre este predio y el urbano en varias de sus
disposiciones y si aquí menciona solamente el primero, es lógico concluir
que en este caso se trata de los predios rústicos y no de los urbanos.
La historia fidedigna del establecimiento de la ley corrobora esta opi-
nión. En efecto, el proyecto de Código Civil empleaba en sus artículos
2016 y siguientes la palabra “finca” que, según el artículo 671 del mismo
proyecto, significaba inmueble o bien raíz, fuera éste edificado o no, es
decir, comprendía tanto los edificios como los fundos propiamente tales.
En el Código vigente se sustituyó esa palabra por la expresión “predio
rústico” con lo que se quiso modificar y restringir la aplicación de esas
reglas dejándolas para los predios rústicos únicamente.
La jurisprudencia se ha pronunciado en el mismo sentido. La Corte Su-
prema ha declarado que las disposiciones de los artículos 1831 y siguientes no
se aplican de ninguna manera a los predios urbanos, pues sólo se refieren a
los predios rústicos. Dicen así los considerandos pertinentes:
“4º Que ambos preceptos (arts. 1831 y 1832) se refieren solamente a la venta de
predios rústicos, porque así se deducen del texto del artículo 1831, en que literal-
mente se emplea la frase “predio rústico” con el fin de designar la cosa en cuya
venta puede presentarse el caso de una estipulación relacionada con la cabida mis-
ma, y porque así también se deduce del texto del segundo de los artículos mencio-
nados, en que, para la designación de la cosa materia del contrato de venta, emplea
el legislador el artículo definido “el”, significando de esta manera que sus disposi-
ciones comprenden el único predio antes determinado, o sea el “predio rústico”; 5º
Que corrobora esta interpretación el estudio de los antecedentes que sirvieron para
el establecimiento de los artículos 1831 a 1836, de los que aparece que en los dos
primeros proyectos del Código Civil, se consultaron reglas sobre el particular que
comprendían tanto la venta de predios rústicos como la de urbanos, disposición
que en el definitivo fue modificada sustituyendo la palabra “finca” empleada en los
anteriores, por la frase “predio rústico”, con el único propósito posible, dentro del
texto general de ellas, de restringirlas a esta última clase de bienes inmuebles;… 8º
Que, en consecuencia, las reglas relativas a la cabida consignadas en los artículos
1831 y siguientes no son aplicables a la venta de predios urbanos”.1
1 Revista de Derecho y Jurisprudencia, tomo XII, sec. 1ª, pág. 574.
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La Corte de Apelaciones de Concepción dice:
“3º Que el vendedor es obligado a entregar lo que reza el contrato; 4º Que la
regla anterior está limitada sólo por dos excepciones, que son las contenidas en
el artículo 1832, complementario del 1831, y en el 1835 del mismo Código; 5º
Que el caso de que se trata no está comprendido en la primera excepción, por-
que ella, si bien es relativa a bienes raíces, se aplica únicamente a los predios
rústicos y no a los urbanos, desde que la ley, al establecerla, menciona exclusiva-
mente aquellos, sin hacerla extensiva a éstos; 6º Que dicha excepción, tal como
está concebida, consulta las diferencias que existen entre los predios rústicos y
los urbanos, provenientes, ya de que la extensión de los segundos es fácil de ser
determinada con precisión, ya de que una menor cabida que la estipulada pue-
de hacerlos inadecuados al objeto a que se les destina, lo que en general no
sucede con los primeros”.1 En el caso fallado por esta Corte se reclamaba de la
cabida de un predio situado en el centro de la ciudad de los Angeles, y como tal,
eminentemente urbano.
1061. Los predios urbanos no quedan incluidos en la disposición del artícu-
lo 1835 del Código Civil que habla de “cualquier todo o conjunto de merca-
derías”, por lo que tampoco pueden aplicárseles, en virtud de él, las reglas
dadas para los predios rústicos. Así lo ha resuelto la Corte Suprema en la
sentencia antes mencionada, a virtud de estas consideraciones que juzgamos
muy acertadas:
“6º Que no es jurídicamente aceptable la consecuencia que se pretende deducir
del precepto del artículo 1835, del hecho de ser aplicables también las reglas de
los artículos 1832 y 1833 a las ventas de ‘cualquier todo o conjunto de efectos o
mercaderías’, puesto que la palabra ‘todo’, única que pudiera dar asidero para
aquella consecuencia, ha sido usada por el legislador como sinónima de conjunto,
ya que están unidas por la conjunción disyuntiva ‘o’ y ambas relacionadas con los
bienes muebles expresados en la denominación de ‘efectos o mercaderías’; 7º
Que es ésta también la interpretación que se deduce de los antecedentes referi-
dos, pues en el segundo de los proyectos de Código se redactó en los mismos
términos el artículo correlativo al 1835, no obstante que ese proyecto, como se ha
expuesto, comprendía dentro de la regla de los artículos precedentes a toda clase
de inmuebles, lo que demuestra que su redactor no dio a la palabra ‘todo’ otra
acepción que la de ‘conjunto de efectos o mercaderías’”.2
La Corte de Apelaciones de Concepción establece también análoga
doctrina y dice:
“Que tampoco está comprendido el caso de que se ha hecho referencia (se trata-
ba de un predio urbano) en la disposición del artículo 1835 del Código Civil,
porque ella, según aparece del tenor literal del artículo 1835 ya citado, que la
establece, abarca sólo bienes muebles, o sea, cualquiera todo o conjunto de efec-
tos o mercaderías, y por consiguiente, no tiene aplicación a bienes raíces como es
el predio enajenado”.3
1 Sentencia 2.152, pág. 110, Gaceta 1893, tomo II.
2 Revista de Derecho y Jurisprudencia, tomo XII, sec. 1ª, pág. 574.
3 Sentencia 2.152, pág. 110, Gaceta 1893, tomo II.

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