Régimen jurídico de la hipoteca inversa
| Autor | Ángel Serrano de Nicolás |
| Cargo del Autor | Doctor por la Universidad de Barcelona |
| Páginas | 297-338 |
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RÉGIMEN JURÍDICO DE LA HIPOTECA INVERSA
1. INTRODUCCIÓN
La hipoteca inversa545 (reserve mortgage) tiene su origen en el de-
recho anglosajón, y del mismo nuestra actual regulación, como indi-
caré, toma, básica y casi únicamente, la función que viene a cumplir,
545 Como principales artículos doctrinales previos a su actual regulación po-
sitiva cabe reseñar, básicamente, los siguientes: ANGUITA RÍOS, Rosa
María (a), “La hipoteca inversa y la transformación de los activos inmobi-
liarios en rentas”, Consultor inmobiliario, nº 83 (2007), pp. 3-17; Asociación
Hipotecaria Española (AHE),“Anteproyecto de Ley de Modernización del
Mercado Hipotecario, de Regulación del Régimen de las Hipotecas Inver-
sas y del Seguro de Dependencia”, <-
> (2006), pp. 1-11; BALAGUÉ, Carmen,
inversa, dos caras de una misma moneda (incluye modelo)”, Inmueble: Re-
vista del sector inmobiliario, nº 64 (2006), pp. 34-51; CATENA OLIVA, Alfons,
“L’anomenada hipoteca inversa. Una perspectiva des del dret comparat a
<> (2006), pp. 1-11 y COSTA-
FONT, Joan; GIL, Joan y MASCARILLA, Oscar “Preferencias de la pobla-
<> (2006), pp. 1-34; HERRANZ GONZÁ-
-
, nº 49 (2006), pp. 1-18; MURO VILLALÓN, Je-
sús, “La hipoteca inversa”, ponencia presentada al III Congreso de Registra-
dores de España, celebrado en Granada del 30 de octubre al 1 de noviembre,
<>, pp.
1-26; RODRIGO GARCÍA, Guillermo, “La hipoteca condicionada y la hi-
poteca inversa: soluciones y novedades en torno a la hipoteca”, Observatorio
inmobiliario y de la construcción, nº 14 (2007), pp. 54-58; TAFFIN, Claude, “La
hipoteca inversa o vitalicia”, traducido de la versión original por la AHE,
<>
(2005), pp. 1-12 y TUSET DEL PINO, Pedro “La hipoteca inversa: una valor
en alza”, Inmueble: Revista del sector inmobiliario, nº 71(2007), pp. 38-42.
ÁNGEL SERRANO DE NICOLÁS
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la devolución de los ingresos extras546 que con dicha garantía hipo-
tecaria se obtiene cuando ya no se tiene capacidad laboral o produc-
tiva. Se trata de una problemática y necesidad generalizada en los
países desarrollados dada la mayor longevidad alcanzada durante
el siglo XX y las mayores necesidades asistenciales547. Ahora bien, la
regulación es propia y singularizada en los diferentes sistemas jurí-
dicos, difícilmente asimilable a la angloamericana548 y con creciente
expansión en el nuevo siglo XXI en los países de mayor desarrollo
industrial (casos de Australia, Canadá549, Dinamarca, Finlandia, Ir-
landa, Japón, Países Bajos, Noruega y Suecia550), consecuencia de la
mayor longevidad de sus ciudadanos, y, a los que tampoco es ajena
-
nes laborales, de vivienda, etc.– para poder cuidar y atender econó-
micamente a las personas mayores o discapacitadas. El concepto de
familia no es en absoluto irrelevante a la hora de acudir a la hipoteca
546 Vid. apartado VIII, primer inciso, del Preámbulo de la propia Ley 41/2007,
de 7 de diciembre [(en adelante, simplemente Ley 41/2007), por la que se
-
las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece
determinada norma tributaria (BOE de 8 diciembre 2007, con entrada en vi-
-
dad de la hipoteca inversa “la satisfacción del incremento de las necesidades
de renta durante los últimos años de vida”.
547 Las necesidades de las personas mayores que, a la vez, pueden ser depen-
dientes, aunque obviamente lo uno no implica lo otro, también está contem-
plado por la Ley 39/2006, de 14 de diciembre, de Promoción de la Auto-
nomía Personal y Atención a las personas en situación de dependencia (en
renta personal, por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre
adelante, Ley 35/2006, del IRPF).
548 MORIN BRUCKER, Virginie, “Le prêt viager hypothécaire”, La Semaine juri-
nº 19 – 11 mai 2007 [35-39], p. 35, resalta
como la regulación francesa no es asimilable a la anglosajona, lo que es tras-
ladable a la española, que si tiene, sin embargo, como indicaré, similitudes
con la francesa.
549 Vid. SASKATCHEWAN LAW REFORM COMISSION REPORT ON RE-
VERSE MORTGAGES,
(2006), pp. 1-29.
550 Vid. ANGUITA RÍOS (a), op. loc. cit., p. 3.
PROPIEDAD Y DERECHOS REALES
299
inversa, sin duda, en la práctica uno de los principales obstáculos, al
menos en España, es la idea de que se priva de herencia a los hijos al
“liquar”551 el propio patrimonio; tampoco cabe olvidar que su con-
sistema asistencial y de prestaciones públicas, y, sobre todo, por la
necesidad de valerse uno por sí mismo justo cuando necesita de la
ayuda de los demás, sea por la situación física o por las necesidades
derivadas de la creciente longevidad y expectativas vitales.
coincidencias– cabe destacar que en Francia se ha regulado recien-
temente en la Ordonnance nº 2006-346, de 23 mars 2006 (JO 24 mars
2006), que no devino operativa hasta que se desarrolló552 el reembolso
anticipado total o parcial del art. 314-10 Code de la consommation. Cabe
destacar que se introduce la regulación no en el nuevo Libro IV (Des
Sûretés) del Code, sino en el Code de la consommation, como
hypothecare”, con presupuestos no muy diferentes de nuestra actual
regulación como señalaré y con una marcada tendencia a la protec-
ción del contratante, lo que también hace la regulación española, cfr.
DA 1ª. núms. 2 a 4.
2. CONCEPTO DE HIPOTECA INVERSA: SUS NOTAS DIFERENCIALES CON
OTRAS FIGURAS AFINES
El concepto de hipoteca inversa553 no puede resultar únicamente
de su regulación en la pues comienza dicien-
551 Resalta esta función de licuación el propio Preámbulo (VIII, párrafo 3º), de
la propia Ley 41/2007, en que se señala como una de sus funciones “hacer
en los países desarrollados] las necesidades de renta durante los últimos de
vida”.
552 D. nº 2006-1540, 6 déc. 2006 (JO 8 déc. 2006).
553 -
mente aprobado –así aún habla de renta lo que se suprime en el texto de
la DA 1ª–, cabe acudir al concepto que da el propio Preámbulo de la Ley
41/2007, apartado VIII, tercer párrafo, segundo inciso, en que se dice que “la
hipotecario del que el propietario de la vivienda realiza disposiciones, nor-
malmente periódicas, aunque la disposición puede ser de una sola vez, hasta
un importe máximo determinado por un porcentaje del valor de tasación en
el momento de la constitución. Cuando se alcanza dicho porcentaje, el ma-
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