Propiedad horizontal: Propiedad separada sobre la entidad o elemento privativo, como concepto unitario, en régimen de propiedad horizontal
| Autor | Ángel Serrano de Nicolás |
| Cargo del Autor | Doctor por la Universidad de Barcelona |
| Páginas | 19-71 |
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PROPIEDAD HORIZONTAL: PROPIEDAD SEPARADA SOBRE LA ENTIDAD
O ELEMENTO PRIVATIVO, COMO CONCEPTO UNITARIO, EN RÉGIMEN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL
I. PLANTEAMIENTO GENERAL
Es lugar común en la doctrina más moderna francesa, sobre
todo, e italiana, replantearse la naturaleza de la propiedad separada
sobre la entidad en propiedad horizontal, replanteamiento que corre
Derecho francés su “lot” (incluso su “lot transitoire” durante la pre-
horizontalidad) como un nuevo bien. La entidad es un concepto abstrac-
to que no coincide con el elemento privativo, por ser éste meramente
una de sus partes constitutivas, la naturaleza de aquélla sería la de un
inmueble por naturaleza, y la propiedad separada sobre la misma un concep-
to unitario que superaría la ya obsoleta teoría de la yuxtaposición de
propiedad más copropiedad, que no reparaba en que no puede ser
su objeto una mera parte del bien, es decir, el elemento privativo (en
adelante EP), y, además, una pretendida cuota del elemento común
(en adelante EC), no pueden serlo dado que de por sí están caren-
tes de susceptibilidad jurídica. Dicha admisión de la entidad como
realidad abstracta, pero necesaria para la adecuada apropiación del
-
turaleza de los nuevos bienes, en donde aparece como paradigma
el nuevo CC holandés (BW) y su relativismo de la propiedad, que
si nunca fue un derecho absoluto ahora ni siquiera exigiría la plena
propiedad sobre cada uno de los elementos para dar lugar, no obs-
tante, a un nuevo bien sobre el que si hay propiedad “absoluta”, en la
medida en que puede ser absoluta.
Sobre dichos conceptos de entidad y propiedad separada que
posteriormente desarrollaré pretendo hacer visible que dicha con-
cepción es plenamente aplicable a la LPH de 1960, y, también, al vi-
ÁNGEL SERRANO DE NICOLÁS
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gente CC catalán1; además, hago una breve consideración a sus con-
secuencias en el ámbito del uso exclusivo sobre los EC, sobre la base
de su consideración como una mera facultad más de la propiedad
separada.
1. CARÁCTER UNITARIO DEL DERECHO DE PROPIEDAD SEPARADA SOBRE
LA ENTIDAD
El problema que aún persiste, al cabo de casi medio siglo de vi-
gencia de la LPH, y en el que el Codi más supone una vuelta a la idea
de comunidad que una profundización en la de propiedad separada,
reside, según entiendo, en concretar si estamos en presencia de un
nuevo objeto –como lo es la entidad (diferente del elemento privativo
y los elementos comunes)– y, a la vez, si el nuevo derecho de propiedad
separada es una mera modalidad evolucionada de la clásica propie-
dad, a lo que no sería obstáculo el que se tenga que acomodar –por
razón del haz de facultades que integran dicha propiedad separada
de cada condómino– a la propia singularidad del objeto sobre el que
recae, es decir, a la entidad.
Con la atribución de un carácter unitario a la propiedad separada
sobre la entidad (o “lot” en el Derecho francés) lo que pretendo re-
saltar es:
1º. Que lo relevante en la propiedad horizontal no son los elemen-
tos, comunes o privativos, individualmente considerados, sino
la unidad real2 que nace de su integración, aunque, obviamente
1 Dado que me centraré en la LPH, me remito para el ámbito del Derecho
civil catalán, si se me permite, a SERRANO DE NICOLÁS, “Los elementos
comunes en la propiedad horizontal (Projecte de llei de la segona llei del
Codi civil de Catalunya / BOPC nº 451, de 30 de julio de 2003)”, La Notaria,
nº 11-12, novembre-desembre 2003, pp. 67-97, en concreto, para el concepto
de propiedad separada, pp. 70-74 y para la legislación vigente a “Constitució
de la propietat horizontal. El títol constitutiu. Els estatuts. El reglament de
règim interior. La quota de participaciò. Elements comuns. Elements privats
i elements privats d’us comú”, en La nova normativa de Catalunya sobre la pro-
pietat horizontal, Barcelona, Enfoque XXI, 2006, pp. 1-38.
2 En este sentido, dice DE CASTRO, Temas de Derecho Civil, Madrid, 1972, p.
48, que unidad real es “cada objeto patrimonial individualizado, que como
tal (“in toto”) puede y ha de correr la misma suerte jurídica en las relaciones
interpatrimoniales; como objeto, por ejemplo, de reivindicación, de embar-
go o de ejecución”; aplicado a la entidad supone que una vez constituido el
PROPIEDAD Y DERECHOS REALES
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los mismos elementos comunes estén presentes en todas las en-
tidades. El problema, como ya se ha señalado3, reside en seguir
pretendiendo separar las distintas entidades (es decir, los pisos o
locales stricto sensu, distintos del mero EP, aunque éste habitual-
por una línea divisoria, cuando la distinción entre elementos (no
me parece baladí que se les llame precisamente “elementos”) co-
munes y privativos supone una representación analítica de la
el concepto de entidad autónoma (entidad en
lo sucesivo, o “lot” en el Derecho francés), es la síntesis jurídica de los
mismos elementos4.
2º. Que siendo unitario el objeto, es decir, la entidad, aunque se pue-
dan diferenciar distintas partes constitutivas (no accesorias y prin-
cipal, al menos, jurídicamente), es decir, los elementos comunes y el
privativo5 que la integran, unitario tiene que ser también el dere-
cho –es decir, la denominada propiedad separada– sobre este nuevo
de propiedad horizontal.
-
marse que los elementos comunes no tienen susceptibilidad jurídica6.
Los EC no pueden ser objeto autónomo de una relación jurídica, pues
objeto de reivindicación o embargo como tal, sino que lo serán cada una de
tampoco desaparece totalmente.
3 Vid. CAPOULADE – GIRAUDEL – DROBENKO, Copropriété dans la cité,
Paris, 2000, pp. 24-25, para resaltar que el concepto de “lot”, o de entidad
elementos comunes y privativos.
4 Vid. TERRÉ – SIMLER, Droit civil. Les biens, 4ª edic., Paris, 1992, p. 408.
5 Vid. BAYARD-JAMMES, F., La nature juridique du droit du copropriétaire immo-
bilier. Analyse critique, Paris, 2003, pp. 21-28, para una demostración de que
propiedad exclusiva sobre las partes privativas sería un nuevo ejemplo de
“desmaterialización” del derecho de propiedad.
6 Al efecto, DE DIEGO, Instituciones de Derecho Civil, t.I, rev. de Cossío y Gu-
llón, Madrid, 1959, habla de causas constitutivas de la susceptibilidad ju-
rídica, para referirse a las cualidades de las cosas que posibilitan que, las
mismas, puedan “entrar en las relaciones de derecho como objeto”, para que
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