Propiedad horizontal: Aspectos jurídico-reales de los elementos comunes
| Autor | Ángel Serrano de Nicolás |
| Cargo del Autor | Doctor por la Universidad de Barcelona |
| Páginas | 73-113 |
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PROPIEDAD HORIZONTAL: ASPECTOS JURÍDICO-REALES DE LOS
ELEMENTOS COMUNES
I. PRELIMINAR
Los temas que pretendo estudiar son únicamente algunos de los
aspectos jurídico-reales de los elementos comunes en la vigente Ley
de Propiedad Horizontal española (en adelante, LPH). Lo haré des-
de la óptica de considerar que lo relevante no son dichos elementos
comunes y privativos en sí mismos considerados, sino en su integra-
ción para dar lugar a un auténtico objeto de derecho, que solo lo es la
entidad o departamento, en terminología más al uso, elemento priva-
tivo en sentido amplio133, frente al elemento privativo estricto sensu o
133 Esta concepción en sentido amplio del elemento privativo, o equivalente
a entidad o departamento, la prosigue la última reforma de la propiedad
horizontal operada por la Ley 8/1999, de 6 de abril, de reforma de la Ley
49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad horizontal (BOE de 8 de abril); en
concreto, el nuevo art. 1, conforme al que puede decirse que la propiedad
horizontal ahora en España –a salvo la regulación del CCCat, para Catalu-
ña, que parece encuadrarla todavía como una forma de comunidad– es no
ya una forma de comunidad, sino una forma de propiedad, como lo desta-
ca T. F. TORRES GARCÍA, “sub artículo 1”, en V. GUILARTE GUTIÉRREZ
(coord.), La reforma de la propiedad horizontal, Valladolid, Lex Nova, 1999, pp.
30-31; no obstante, por considerar que no añade nada a lo que ya era, no ha
faltado la crítica a la vacuidad del art. 1 LPH, así, M. ALONSO PÉREZ, “sub
art.1”, en M. CUADRADO IGLESIAS (coord.), Comentarios a la reforma de la
Madrid, Dykinson, 2000,
pp. 27-29; aunque, años después, el propio M. ALONSO PÉREZ, “Sobre la
esencia de la propiedad horizontal y la vacuidad del artículo 1º de la Ley
8/1999”, en Homenaje al profesor Bernardo Moreno Quesada, vol. II, Granada,
Universidad de Granada / Jaén, Universidad de Jaén, 2000, pp. 69-88, en
sosteniendo de que la propiedad horizontal es simplemente una forma de la
propiedad ordinaria y que para aplicarla como tal se necesita distinguir en-
stricto sensu–, que
la propiedad horizontal “es un ejemplo de propiedad privada sobre pisos o
locales independientes integrados -
ÁNGEL SERRANO DE NICOLÁS
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contrapuesto al elemento común. En este sentido, en sí mismos consi-
derados, ninguno de ambos puede ser objeto de derecho. No pueden
serlo por ser meros elementos y no cosas en sentido jurídico, que sí
lo es, sin embargo, la entidad en la que se integran, a la que, por otra
según ya conocida doctrina de la DGRN, de los elementos privativos
sobre los comunes.
Antes de entrar en la necesaria distinción entre los elementos
comunes y privativos, y de estos con la entidad o departamento y el
-
mún, en la LPH, se hace mediante un criterio residual pero, a la vez, ab-
sorbente, así, como ya dijeran las SSTS de 16 mayo y 27 febrero 1987, la
condición de elemento común debe extenderse a todos los elementos
-
so improcedente su descripción o enumeración, pues serán los que
tengan que ser por no ser privativos (siéndolo también los anejos y
los procomunales); no obstante, pudiendo haber supuestos dudosos,
aplicación del carácter residual. Al efecto, las SSTS de 8 marzo 1994,
18 julio 1989, 19 febrero 1971 y 12 diciembre 1969 indican como cri-
terios que excluyen la aplicación del criterio residual, y tiene como
consecuencia que no son elementos comunes, los siguientes:
1º. El que de forma inequívoca se establezca que es elemento priva-
tivo.
2º. El que resulte que no es necesario para el adecuado uso y disfru-
te del elemento privativo.
3º. El que por su propia apariencia no es elemento común, así resul-
ta de la STS de 23 febrero 1993, en que se trata de un supuesto de
hecho en que el promotor indirectamente le atribuye al elemento
dudoso el pago de gastos de mantenimiento, es decir, le atribuye
cuota. Que por sí no puede tenerla un elemento común.
Así, parece procedente que para aplicar el criterio residual se pro-
ceda de la forma siguiente:
liario, según el modo general estatuido en el art. 348 CC y en el art. 33 CE;
que lleva en su misma esencia, como forma peculiar de ser y para su mejor
aprovechamiento, su copropiedad inseparable y una organización conjunta
de índole colectiva. Una propiedad privada, participativa y orgánica”.
PROPIEDAD Y DERECHOS REALES
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1º. A una interpretación del título constitutivo conforme a las exigen-
cias de la buena fe, debiendo prevalecer el título sobre la escritu-
ra pública de enajenación134.
2º. A interpretar el título constitutivo de forma que pueda alcanzar-
se el destino del elemento común, dentro del
135.
3º. A no prescindir de los
constitutivo,
a posteriori de otorga-
elementos procomunales, etc.
En consecuencia, por la relevancia, no solo del título constituti-
vo, sino, también de otros acuerdos voluntarios, el sistema de fuentes
sería, con gran relevancia de la autonomía de la voluntad, tal como
puede deducirse, ya, de las SSTS de 31 octubre 1987 y 25 junio 1984,
LPH, el siguiente:
una determinada forma de propiedad, requiere que cualquier pac-
to tendrá que permitir el poderla seguir reconociendo como tal136.
134 En este mismo sentido, Á.NÚÑEZ IGLESIAS, “Sentencia de 20 de diciembre
de 1996”, CCJC, nº 43, enero-marzo 1997, pp. 415-425.
135 Al efecto, la STS de 3 julio 2008 considera que hay alteración del elemento
común, aunque no exista alteración física, cuando se altera su destino, lo que
136 No se respeta la esencia de la propiedad horizontal cuando se pretende que
RRDGRN de 20 diciembre 1973 y 11 junio 1986.Tampoco se respetarían los
unidad física que es, no puede, por sí mismo, prestar el goce o uso indepen-
diente de cada una de las entidades, al efecto, RDGRN de 12 diciembre 1986.
No obstante, y en el problemático tema de si caben las servidumbres para
dar salida a la calle o a elemento común, la RDGRN de 18 enero 2013 admite,
cierto que para un trastero, que tenga acceso por medio de una servidumbre
de paso a través de otro elemento privativo siempre que éste tenga salida
independiente. La cuestión es que al constituirse garaje y tratero son del mis-
mo dueño, por lo que es una eventualidad de futuro, susceptible de sujetarse
a condición suspensiva, pero de dudosa virtualidad práctica y de más difícil
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