Ordinario Nº 2861 de Servicio de Impuestos Internos, 10/12/2020
| Número de oficio | 2861 |
| Fecha | 10 Diciembre 2020 |
| Tipo de documento | IVA |
| Materia | Ventas y Servicios- Nuevo Texto – Ley sobre Impuesto a las – Art. 8, letra l) - Ley N° 20.780, Art. 6° transitorio - Ley N° 20.899, Art. 9° transitorio - Circular N° 39, de 2009. |
VENTAS Y SERVICIOS- NUEVO TEXTO – LEY SOBRE IMPUESTO A LAS – ART. 8, LETRA L) - LEY
N° 20.780, ART. 6° TRANSITORIO - LEY N° 20.899, ART. 9° TRANSITORIO – CIRCULAR N° 39, DE 2009.
(ORD. N° 2861, DE 10.12.2020)
Modificaciones sustanciales en un contrato de arriendo con opción de compra.
Se ha solicitado a este Servicio un pronunciamiento sobre el tratamiento tributario del ejercicio anticipado de la
opción de compra de un contrato de arrendamiento con opción de compra, considerando que el señalado
contrato no habría sufrido modificaciones sustanciales que impliquen un cambio en su objeto.
I ANTECEDENTES
De acuerdo con su presentación, por escritura pública de fecha xx de xx de 2009, las partes celebraron un
contrato de arrendamiento con opción de compra (“contrato”), sobre el Lote H de una superficie de xxx.xxx
ubicado en xxxxx, comuna de xxx, actual sede de la Universidad TTTTTT.
En dicho contrato las partes acordaron que el banco procedería a financiar y adquirir la construcción en el
inmueble referido, de un conjunto de edificios destinados a educación superior, incluyendo las instalaciones y
bienes muebles para habilitación, hasta por un monto máximo de xxxxx UF, más el correspondiente IVA. De
conformidad a la cláusula décima primera del contrato, el mismo sólo entraría en vigencia a contar de la fecha en
que se hubiera completado el financiamiento de la construcción y habilitación.
El contrato fue objeto de una serie de modificaciones y, con fecha xx de xx de 2018, las partes le introdujeron
nuevos cambios, con el fin principal de agregar el financiamiento de un edificio adicional a ser construido y
habilitado en el mismo terreno de aproximadamente 200.000 metros cuadrados ya arrendado, hasta por un monto
máximo de xxxxxx UF.
Para estos efectos, las partes, bajo el título “modificación por inclusión de bienes”, acordaron modificar
la cláusula primera el contrato, incluyendo un numeral cuatro) en el siguiente sentido: “Asimismo, por
instrucciones de la arrendataria y con el único y exclusivo objeto de entregárselo en arrendamiento, AAAAAA
procederá, a pagar directamente a la empresa constructora respectiva el precio de la construcción y ampliación
que se ejecutará en el inmueble descrito en el punto precedente consistente en un edificio de estructura de
hormigón armado de tres plantas y destinado a área de laboratorios y salas de clase de una superficie aproximada
de dos mil quinientos metros cuadrados hasta por un monto máximo de ciento veintitrés mil setecientas
sesenta y seis como treinta y seis unidades de fomento más el correspondiente impuesto al valor agregado,
todo ello con el objetivo que el banco AAAAAA sea dueño de las obras que se construirán en el citado
inmueble”.
Como consecuencia, y en relación con la ampliación y aumento de obras ya referido, las partes introdujeron
además modificaciones a las siguientes materias: (i) plazo de vigencia del contrato; (ii) monto de las rentas de
arrendamiento y de la opción de compra y de depósito adicional; (iii) aportes; (iv) pago de contribuciones; y, (v)
declaración relativa a la recepción definitiva. Todas las modificaciones del párrafo anterior constan en la copia
de modificación de contrato que se adjunta a esta presentación y ninguna de ellas importa un cambio relativo al
inmueble objeto del contrato, recayendo como ya se ha señalado exclusivamente en las materias que en cada caso
se indican.
Agrega que TTTTTT proyecta ejercer la opción de compra y adquirir anticipadamente los inmuebles, por un
monto equivalente al valor de la opción de compra que corresponde conforme al contrato, y los saldos insolutos
que se adeuden por concepto de renta de arrendamiento, a la fecha en que se ejerza el derecho. Ambos
valores se imputarán en su totalidad al precio de adquisición de los inmuebles, conforme al criterio
sustentado por el Servicio de Impuestos Internos en Oficio N° 503 de 2019, que establece que el prepago de las
cuotas en forma conjunta con el ejercicio de la opción constituye una venta.
Tras citar diversas disposiciones legales, tributarias y civiles, así como jurisprudencia administrativa de este
Servicio1, sostiene que la adecuación contractual pactada en 2018, que incorporó el financiamiento de una
construcción adicional, no configura un cambio en el objeto del contrato en términos civiles ni tributarios y
por lo tanto no puede calificar como una modificación sustancial, al consistir en una mera adición, en los
términos del artículo 1646 del Código Civil.
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