Mercado inmobiliario y acceso a la vivienda formal en la Ciudad de Buenos Aires, y su contexto metropolitano, entre 2003 y 2013.
| Autor | Baer, Luis |
| Cargo | Ensayo |
RESUMEN | El sostenido crecimiento economico con inclusion social y la notable expansion de la oferta residencial privada y la de interes social de la ultima decada no fueron acompanados por una mejora en el acceso al suelo y la vivienda en las ciudades de Agentina. Por el contrario, el problema habitacional y de acceso al suelo formal, bien ubicado, con buenos servicios y ambientalmente seguro, se ha agravado. La Region Metropolitana de Buenos Ares (RMBA) es una de las ciudades del pais donde mas se manifiesta esta paradoja. En este articulo se desarrollan las bases conceptuales y empiricas para comprenderla. El funcionamiento de los mercados de suelo y el desarrollo inmobiliario de la RMBA sera analizado en el periodo 2003-2013 en relacion con el contexto macroeconomico, el esfuerzo monetario para la compra y alquiler de una vivienda formal y determinadas logicas de desarrollo urbano.
palabras clave | mercado de suelo, mercado inmobiliario, vivienda.
ABSTRACT | The sustained economic and social inclusion growth along with the noticeable expansion of social and private housing supply over the last decade have not been accompanied by an improvement in the access to land and housing in the cities of Argentina. On the contrary, the housing problem and the access to well-located formal land, with good facilities and environmentally safe conditions have worsened like never before. The Metropolitan Region of Buenos Aires (RMBA, for its acronym in Spanish) is one of the cities in the country where this paradox is most manifest. In this article conceptual and empirical bases are developed in order to understand the contradiction. The functioning of land markets and the real estate development in the RMBA will be analyzed, considering the period 2003-2013 in relation to the macroeconomic context, the monetary effort for the acquisition and rent of a formal dwelling and certain logics of urban development.
KEY WORDS | land market, real estate market, housing.
Introduccion
El crecimiento economico experimentado en la ultima decada en Argentina fue acompanado por la mejoria de numerosos indicadores socioeconomicos, tales como el empleo, la pobreza y la distribucion del ingreso. Este contexto expansivo de la economia con inclusion social no fue acompanado por una mejoria de las condiciones de acceso al suelo, la vivienda y la ciudad. Por el contrario, la proliferacion de villas y asentamientos, la ocupacion de bienes inmuebles, el incremento del alquiler informal, los desalojos forzados, el desplazamiento de la poblacion de bajos ingresos y la inedita presion que ejerce la renta del suelo sobre los ingresos de la poblacion pusieron al descubierto las crecientes dificultades y conflictos para acceder a un habitat digno. A la vez, hicieron evidente la necesidad de implementar politicas territoriales que regulen los mercados de tierra urbana y el alquiler de vivienda, redistribuyan las rentas del suelo, promuevan el derecho social del habitat y favorezcan el acceso al equipamiento y los servicios basicos.
La Region Metropolitana de Buenos Aires (RMBA) es una de las ciudades del pais donde mas se manifiestan estas dificultades habitacionales y la falta de politicas urbanas enfocadas en la inclusion territorial. En la Ciudad de Buenos Aires (CBA), el distrito central del aglomerado metropolitano, el aumento de las ineditas restricciones para acceder a una vivienda formal se dio en simultaneo con un desarrollo inmobiliario que expandio la oferta residencial por encima de los niveles registrados decadas atras. En los municipios del Gran Buenos Aires (GBA)--el resto del aglomerado que se extiende a lo largo de corredores y anillos concentricos en torno a la CBA--, no solo el desarrollo inmobiliario ha incrementado significativamente la oferta de vivienda, sino que a la vez las soluciones habitacionales llevadas a cabo por el Estado desde 2003 superaron la cantidad acumulada de las tres decadas precedentes (Duarte, 2010). En decir, en la RMBA se han registrado niveles altisimos en cuanto a la ejecucion de soluciones habitacionales, al menos en el GBA, y de construccion privada de vivienda en la CBA. A pesar de la notable expansion de la oferta residencial producida tanto desde el sector publico como desde el privado, se ha agravado el problema habitacional y de acceso al suelo formal, bien ubicado, con buenos servicios y ambientalmente seguro (Baer, 2011; Cravino, 2012; Centro de Estudios para el Desarrollo Economico Metropolitano [CEDEM], 2012, Del Rio, 2012; Di Filippo, 2010).
La persistencia de ciertas politicas y logicas de desarrollo urbano, el funcionamiento desregulado del mercado inmobiliario, la ausencia (o insuficiencia) de una politica de gestion de suelo urbano, la dinamica de algunos factores macroeconomicos, asi como el destino del ahorro y los excedentes de ganancia de las actividades mas dinamicas de la economia, son parte de los factores explicativos de esta situacion paradojica. Contradictoria porque, en ella, el crecimiento economico (con inclusion social) y la expansion de la oferta residencial (tanto privada como de interes social) se dieron en simultaneo con el aumento de las restricciones de acceso a la vivienda formal. Sin lugar a dudas, el alza desmedida de precios del suelo se vincula directamente con los factores explicativos mencionados y contribuye a la comprension de estas aparentes contradicciones.
En este articulo se desarrollan las bases conceptuales y empiricas para comprender estos procesos y compartir algunas reflexiones sobre ciertas practicas de planificacion y politicas de suelo que deberian implementarse para garantizar el derecho a la ciudad. El funcionamiento de los mercados de suelo y el desarrollo inmobiliario de la RMBA en diferentes recortes territoriales, durante el periodo 2003-2013, sera analizado en relacion con el contexto macroeconomico, el esfuerzo monetario requerido para la compra y alquiler de una vivienda formal y las logicas predominantes del desarrollo urbano en la actualidad. Por ultimo, se preve retomar en las conclusiones los aspectos mas significativos del funcionamiento de los mercados de suelo y las posibilidades de acceso residencial, para reflexionar sobre el tipo de politica urbana que se requiere para conducir el desarrollo metropolitano de Buenos Aires hacia un modelo de ciudad mas equitativo, eficiente y sustentable.
Dinamica de precios del suelo en el ambito metropolitano de Buenos Aires
La distribucion territorial de precios diferenciales del suelo urbano depende de varios factores. La proximidad a las centralidades; las condiciones de accesibilidad segun el transporte publico y las vialidades; la calidad ambiental, la de los servicios y de la infraestructura urbana; la disponibilidad de "verde publico", la contaminacion atmosferica, las condiciones edilicias y el nivel socioeconomico son algunos de los atributos urbano-ambientales y socioterritoriales que orientan las decisiones de localizacion residencial y empresarial. La posibilidad de acceder a las localizaciones que presentan buenos atributos en los aspectos mencionados depende, en lo fundamental, de la disposicion de pago por suelo urbano, sea a traves de la compra o el alquiler (Morales-Schechinger, 2007). Ahora bien, la mayor parte de la demanda no compite por suelo urbano para su consumo directo, sino por la actividad que le da soporte. En tal sentido, esta demanda, conocida en la literatura como demanda derivada, compite por suelo en funcion de las expectativas sobre el tipo e intensidad de uso que dicho suelo tolera en terminos economicos, urbanisticos y normativos. Es precisamente sobre esta "fertilidad" derivada de la posicion relativa de un lote urbano que este tipo de demanda construye expectativas de ganancia economica, y tales expectativas de rentabilidad son precisamente las que estructuran los precios del suelo urbano (1). Suele decirse, asi, que el precio del suelo esta determinado por el mejor y maximo uso (Eckert, 1990) o, como lo senala Smolka (1981), por el diferencial de ventajas que proporciona el uso de un suelo por sobre los demas usos. En la misma linea de analisis, Trivelli (2006) sostiene que en cada sitio del espacio urbano existe una diversidad notable de externalidades, y es por ello que el suelo es una mercancia heterogenea que conforma un mercado segmentado y presenta precios diferenciados.
En este articulo, el analisis de la evolucion y distribucion territorial de los precios del suelo adquiere importancia por la estrecha relacion que existe entre la dinamica de precios y oferta de suelo y la asignacion efectiva de usos del suelo, es decir, por la influencia determinante de los mercados de suelo en los procesos de estructuracion 1 urbana y en el funcionamiento general de la ciudad. A ello se suman las condiciones que imponen tanto la estructura territorial de los precios del suelo, como su dinamica temporal, en el acceso a la vivienda de los distintos "mundos urbanos" que conviven en la ciudad mas grande del pais (Baer, 2011). En este sentido, los mercados de suelo ejercen una influencia notable en las posibilidades que los diferentes estratos socioeconomicos de la poblacion tienen para acceder a viviendas de distinta calidad en suelo urbano, segun sea su disposicion de pago. Este universo abarca desde las localizaciones que cuentan con los mejores accesos, servicios, equipamiento y espacios verdes, hasta las que carecen de los minimos estandares urbanistico-ambientales.
Uno de los rasgos mas distintivos del mercado inmobiliario de la RMBA en los anos transcurridos tras la crisis de 2001-2002 fue el extraordinario incremento de precios del suelo, que supero ampliamente el alza de precios relativos del resto de los bienes y servicios de la economia. En la CBA, el precio promedio de oferta de los terrenos aumento, entre junio de 2002 y junio de 2014, casi nueve veces, pasando de US$ 193 a US$ 1.682 el metro cuadrado (tabla 1). Este proceso de valorizacion...
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