Mediación y préstamos hipotecarios
| Autor | Isabel Viola Demestre |
| Cargo del Autor | Profesora titular de Derecho civil de la Universidad de Barcelona |
| Páginas | 97-115 |
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Mediación y préstaMos hip otecarios
Isabel Viola Demestre1
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SUMARIO: 1.Introducción. 2. El conicto del impago de las cuotas del
préstamo hipotecario desde una perspectiva estructural, cultural e
interpersonal. 3. Autocomposición autónoma: renegociación de las
condiciones del préstamo hipotecario. 4. Autocomposición guiada:
mediación en la renegociación de las condiciones del préstamo
hipotecario. 4.1. Desequilibrio de poder y mediación. 4.2. Experiencias
de gestión de conictos ante el impago de las cuotas del préstamo
hipotecario. 5. El impulso de la mediación: la obligatoriedad “mitigada”.
6. Una reexión nal.
1. introducción
La gestión positiva de los conictos generados por el impago de las cuotas
de los préstamos hipotecarios a través del procedimiento de mediación es una
práctica que eclosionó hace apenas unos 10 años en España.
La justicación de dicha eclosión podría identicarse con la necesidad de
ofrecer un mecanismo que tratara de favorecer el diálogo entre el prestatario
y el prestamista ante el incremento de las demandas judiciales presentadas
por impago de las cuotas de los préstamos hipotecarios, a raíz de la crisis
nanciera que arrasó como un tsunami la casi totalidad de la economía
mundial y que podía conllevar la ejecución de la garantía inmobiliaria o, lo
que es lo mismo, en algunos casos, de la vivienda habitual. El objetivo de este
trabajo es identicar los motivos que llevaron a la existencia de esta situación
de conicto entre un elevado número de familias endeudadas y las entidades
nancieras, analizar el argumento en contra de la mediación en este ámbito
cual es el desequilibrio de poder entre ambas partes y, nalmente, cuestionar
la posibilidad de una mediación preceptiva, previa a la interposición de la
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demanda de ejecución hipotecaria, a la luz del anteproyecto de ley de impulso
de mediación en España, que prevé una obligatoriedad “mitigada”.
2. el conflicto del iMpago de las cuotas del présta Mo hipotecario desde
una perspectiva estructural, cultural e inte rpersonal
Queremos comenzar con el análisis del conicto del impago de las cuotas
del préstamo hipotecario desde una triple perspectiva, de acuerdo con la
teoría del conicto de Johan Galtung2, basada en tres elementos: estructural,
cultural e interpersonal.
Del análisis cultural y estructural de la situación descrita se desprenden
distintos factores determinantes en España. De un lado, una política estatal
que ha fomentado la propiedad en detrimento del alquiler de la vivienda,
desde nales de los años 50 del siglo XX hasta la actualidad.
Coinciden los autores3 en considerar que esta cultura de la propiedad de la
vivienda se inicia con José Luis Arrese, ministro de la vivienda de España de
1957 a 1960, quien pretendió dar solución a la situación inmobiliaria mediante
el Plan Nacional de Vivienda, en el cual se preveía la construcción de más de 3
millones de viviendas en un periodo de 15 años. La política de la vivienda se
fue adaptando a la situación política de cada momento, con la promulgación
del Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, por el que se aprueba el texto
refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana4. En la
década de los 90 del siglo XX, se alcanzan niveles de construcción relevantes
como consecuencia de un contexto de crecimiento económico y descenso
del paro. La propiedad de la vivienda es la tenencia favorecida5 como lo
2 GALTUNGTras la violencia, 3R: reconstrucción, reconciliación, resolución. Afrontando
los efectos visibles e invisibles de la guerra y la violencia
Tratamiento y transformación de conictos: métodos y recursos en conictología
3 A ello se reeren naredo, José Manuel y MontIel Má rquez, Antonio: El modelo
inmobiliario español y su culminación en el caso valenciano, Barcelona, Icaria, 2011. Al Gabinete
del ministro Arrese se le atribuye la frase “Hagamos un país de propietarios y no de pro-
letarios”. Véase en saMbrIcIo, Carlos: La vivienda en Madrid, de 1939 al Plan de Vivienda
Social, en 1959 en “La Vivienda en Madrid en la década de los 50. El Plan de Urgencia
Social”, Electra. Ministerio de Fomento. Ayuntamiento de Madrid, 1999, p. 60. Muchos
años más tarde, otro factor que inuyó en el aumento del parque de viviendas en España
es la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones (BOE núm. 89,
14.04.1998), puesto que propició una liberalización del precio del suelo.
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Boletín CF+S
Isabel vIola deMestre
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