Ley número 21.442.- Aprueba nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria
| Fecha de publicación | 13 Abril 2022 |
| Número de registro | CVE-2113776 |
| Sección | Normas Generales |
| Emisor | MINISTERIO DE VIVIENDA Y URBANISMO |
| Número de Gaceta | 43.228 |
CVE 2113776 |Director Interino: Jaime Sepúlveda O.
Sitio Web: www.diarioficial.cl |Mesa Central: 600 712 0001 Email: consultas@diarioficial.cl
Dirección: Dr. Torres Boonen N°511, Providencia, Santiago, Chile.
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DIARIO OFICIAL
DE LA REPUBLICA DE CHILE
Ministerio del Interior y Seguridad Pública I
SECCIÓN
LEYES, REGLAMENTOS, DECRETOS Y RESOLUCIONES DE ORDEN GENERAL
Núm. 43.228 | Miércoles 13 de Abril de 2022 | Página 1 de 42
Normas Generales
CVE 2113776
MINISTERIO DE VIVIENDA Y URBANISMO
LEY NÚM. 21.442
APRUEBA NUEVA LEY DE COPROPIEDAD INMOBILIARIA
Teniendo presente que el H. Congreso Nacional ha dado su aprobación al siguiente
Proyecto de ley:
“Artículo primero.- Apruébase la siguiente ley sobre copropiedad inmobiliaria:
“TÍTULO I
DEL RÉGIMEN DE COPROPIEDAD INMOBILIARIA
Párrafo 1°
De la naturaleza jurídica y clasificación de los condominios
Artículo 1°.- El régimen jurídico de copropiedad inmobiliaria corresponde a una forma
especial de dominio sobre las distintas unidades en que se divide un inmueble, que atribuye a sus
titulares un derecho de propiedad exclusivo sobre tales unidades y un derecho de dominio común
respecto de los bienes comunes.
A. Bienes que configuran un condominio.
Los proyectos acogidos al régimen de copropiedad inmobiliaria se denominan condominios
y corresponden a edificaciones y/o terrenos en los que coexisten:
a) Bienes de dominio exclusivo, correspondientes a unidades susceptibles de independencia
funcional y de atribución a diferentes propietarios, tales como viviendas, oficinas, locales
comerciales, bodegas, estacionamientos, recintos industriales o sitios urbanizados.
b) Bienes de dominio común, necesarios para la existencia, seguridad, conservación y
funcionamiento del condominio, permitiendo el uso y disfrute adecuado de quienes ocupan las
unidades, tales como el terreno en que se emplazan las edificaciones, circulaciones o áreas
verdes; los elementos constructivos estructurales horizontales y verticales, como muros,
fachadas, losas y techumbres; las redes e instalaciones de servicios básicos; los bienes destinados
al servicio, recreación y esparcimiento; o los bienes necesarios para el desempeño de funciones
por parte del personal contratado; entre otros, incluidos aquellos bienes comunes que pueden ser
asignados en uso y goce exclusivo a ciertas unidades.
B. Emplazamiento de los condominios.
Los condominios pueden estar emplazados en el área urbana y, excepcionalmente, en el área
rural, cuando se trate de proyectos de viviendas cuya construcción haya sido autorizada
previamente conforme al artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones. En
ambos casos se requerirá, además, cumplir con las exigencias urbanas y de construcción y demás
requisitos establecidos en esta ley para la constitución del régimen de copropiedad.
Los predios rústicos divididos o subdivididos conforme al decreto ley N° 3.516, del
Ministerio de Agricultura, de 1980, no podrán acogerse al régimen de copropiedad regulado en la
presente ley.
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C. Tipos de condominios.
Se distinguen dos tipos de condominios, según si se atribuye dominio exclusivo sobre las
unidades edificadas en un terreno común, o bien, sobre los sitios en que se divide un predio:
a) Condominio Tipo A o Condominio de unidades en terreno común: Condominio en el que
se atribuye dominio exclusivo sobre las unidades que forman parte de una o más edificaciones,
existentes o con permiso de edificación otorgado, emplazadas en un terreno de dominio común.
b) Condominio Tipo B o Condominio de sitios urbanizados: Condominio en el que se
atribuye dominio exclusivo sobre los sitios en que se divide un predio, quedando bajo el dominio
común otros bienes o terrenos, como los destinados a circulaciones o áreas verdes. Estos
condominios requieren, al menos, la aprobación y ejecución de un permiso que contemple las
redes, instalaciones y obras de urbanización en el espacio público existente o afecto a utilidad
pública y/o las obras interiores complementarias de carácter colectivo y dominio común, que
fueren necesarias para que los sitios puedan ser edificados y habilitados para su uso urbano, de
acuerdo con los requerimientos, estándares y condiciones de diseño establecidos en la Ordenanza
General de Urbanismo y Construcciones. Lo anterior es sin perjuicio de la obtención del
correspondiente permiso para la edificación conjunta de los sitios, por parte del titular del
proyecto, o bien, de la obtención de los respectivos permisos para la edificación de los sitios, por
parte de quienes adquieran dichas unidades.
D. Condominios con diferentes sectores o edificaciones colectivas.
En caso de condominios que contemplen diferentes sectores o edificaciones colectivas, sea
que se emplacen en el mismo terreno de un condominio tipo A o en sitios de dominio exclusivo
de un condominio tipo B, el reglamento de copropiedad podrá establecer los derechos de las
unidades sobre los bienes comunes del respectivo sector o edificación colectiva, separadamente
de los derechos sobre los bienes comunes de todo el condominio.
Lo anterior puede implicar la constitución de una o más subadministraciones y/o la
posibilidad de que cada sector o edificación colectiva convoque a sus propias asambleas de
copropietarios, con el objeto de adoptar decisiones respecto de los bienes comunes que forman
parte del mismo. Con todo, los propietarios de un determinado sector o edificación colectiva no
estarán facultados para aprobar modificaciones que pudieren afectar los derechos de los otros
propietarios que forman parte del condominio, especialmente cuando se trata de proyectos que se
ejecutan en un terreno de dominio común y bajo un único permiso de edificación que contempla
recepciones parciales.
En caso de que el propietario primer vendedor titular del permiso sea quien requiera
modificar el proyecto, deberá dar cumplimiento a lo señalado en el artículo 61 de esta ley y no
podrá modificar los derechos correspondientes a quienes han adquirido unidades en el
condominio, tanto en sus bienes de dominio exclusivo como en los bienes de dominio común ya
recibidos y que han pasado a formar parte del patrimonio de los adquirentes.
Párrafo 2°
De las definiciones
Artículo 2°.- Para los efectos de esta ley se entenderá por:
1) Condominios: las edificaciones y/o los terrenos acogidos al régimen de copropiedad
inmobiliaria regulado por la presente ley.
2) Unidades: los inmuebles que forman parte de un condominio y sobre los cuales es posible
constituir dominio exclusivo.
3) Bienes de dominio común:
a) Los que pertenezcan a todos los copropietarios por ser necesarios para la existencia,
seguridad y conservación del condominio, tales como terrenos, cimientos, fachadas, cierres
perimetrales, muros exteriores y soportantes, elementos estructurales de la edificación,
techumbres, ascensores, tanto verticales como inclinados o funiculares, montacargas y escaleras
o rampas mecánicas, así como todo tipo de instalaciones generales y ductos de calefacción, de
aire acondicionado, de energía eléctrica, de alcantarillado, de gas, de agua potable y de sistemas
de comunicaciones, recintos de calderas y estanques.
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b) Aquellos que permitan a todos y a cada uno de los copropietarios el uso y goce de las
unidades de su dominio exclusivo, tales como terrenos que pertenezcan a todos los
copropietarios diferentes a los indicados en la letra a) precedente, circulaciones horizontales y
verticales, terrazas comunes y aquellas que en todo o parte sirvan de techo a la unidad del piso
inferior, dependencias de servicio comunes, oficinas o dependencias destinadas al
funcionamiento de la administración y a la habitación del personal.
c) Los terrenos y los espacios que formen parte de uno de los sectores o edificaciones
colectivas que contemple un condominio, diferentes a los señalados en las letras a) y b)
precedentes.
d) Los bienes muebles o inmuebles destinados permanentemente al servicio, la recreación y
al esparcimiento comunes de los copropietarios.
e) Aquellos a los que se les otorgue tal carácter en el reglamento de copropiedad o que los
copropietarios determinen, siempre que no sean de aquellos a que se refieren las letras a), b), c) y
d) precedentes.
No podrán dejar de ser de dominio común aquellos a que se refieren las letras a), b) y c)
precedentes, mientras mantengan las características que determinan su clasificación en estas
categorías.
4) Asamblea de copropietarios: principal órgano decisorio y de administración de un
condominio, integrado por los propietarios de las distintas unidades que lo conforman y que se
encuentra facultado para adoptar acuerdos vinculantes respecto al uso, administración y
mantención de los bienes comunes de la copropiedad y aquellos relativos al resguardo y
vigilancia de los derechos y deberes de todos los copropietarios, ocupantes o residentes de un
condominio.
5) Comité de administración: órgano encargado de velar por el resguardo y cumplimiento de
los acuerdos adoptados por la asamblea de copropietarios y que se encuentra mandatado por ésta
para tomar conocimiento sobre información relevante relacionada con el funcionamiento y
administración del condominio, adoptar decisiones en la materia, impartir instrucciones al
administrador, establecer reglas mínimas respecto al uso habitual o periódico de los bienes
comunes e imponer las multas que estuvieren contempladas en el reglamento de copropiedad a
quienes infrinjan las obligaciones de esta ley y del citado reglamento, entre otras funciones que
le encomienda esta ley al referido comité o a su presidente.
6) Administrador: la persona natural o jurídica designada por los copropietarios para
cumplir y ejecutar las labores de administración del condominio, conforme a esta ley y su
reglamento, al reglamento de copropiedad y a las instrucciones que le imparta la asamblea de
copropietarios o el comité de administración. El administrador deberá cumplir con los requisitos
establecidos por esta ley para el desempeño de dicha labor.
7) Subadministración: sistema de administración de un sector del condominio, respecto del
cual sus copropietarios se encuentran facultados para adoptar decisiones y efectuar acciones
relacionadas únicamente con el uso, administración y mantención de los bienes y servicios
comunes que corresponden exclusivamente a dicho sector, sin recurrir a la decisión de la
copropiedad en su conjunto.
8) Obligación económica: todo pago en dinero que debe efectuar el copropietario para
cubrir gastos comunes ordinarios, gastos comunes extraordinarios o del fondo común de reserva,
fondo operacional inicial, multas, intereses, primas de seguros u otros, según determine el
respectivo reglamento de copropiedad.
9) Gastos comunes ordinarios: se tendrán por tales los siguientes:
a) De administración: los gastos administrativos, tales como los de reproducción de
documentos y despacho y los correspondientes a honorarios y remuneraciones del personal de
servicio, conserje y administrador, incluidas las cotizaciones previsionales que procedan.
b) De mantención: los necesarios para el mantenimiento de los bienes de dominio común,
tales como mantención y certificación de ascensores, tanto verticales como inclinados o
funiculares, montacargas y escaleras o rampas mecánicas; revisiones y certificaciones periódicas
de orden técnico, aseo y lubricación de los servicios, maquinarias e instalaciones; adquisición y
reposición de luminarias, accesorios y equipos; mantención y aseo del condominio; mantención o
reposición de equipos y elementos de emergencia y seguridad; primas de seguros, y otros
análogos.
c) De reparación: los que demande el arreglo de desperfectos o deterioros de los bienes de
dominio común o el reemplazo de artefactos, piezas o partes de éstos.
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