Los Juicios Especiales del Contrato de Arrendamiento - Tercera parte. Los Procesos Declarativos y Ejecutivos Especiales o los Procedimientos Contenciosos de Aplicación Particular - Manual de Derecho Procesal. Derecho Procesal Civil. Tomo VI - Libros y Revistas - VLEX 275055563

Los Juicios Especiales del Contrato de Arrendamiento

AutorMario Casarino Viterbo
Cargo del AutorProfesor Emérito en la Universidad de Valparaiso, Universidad de Valparaiso
Páginas31-58
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Manual de Derecho Procesal
I. Generalidades
899. Fuentes legales. Los juicios es-
peciales del contrato de arrendamiento
se hallan reglamentados en el Título VI
del Libro III del Código de Procedimien-
to Civil, o sea, en los artículos 588 al 616.
Estos preceptos, a su vez, están modi-
ficados o complementados por las siguien-
tes disposiciones:
a) Decreto Ley N
°
964, de 12 de abril
de 1975, cuyo texto refundido, coordina-
do y sistematizado se fijó por Decreto Su-
premo de Vivienda y Urbanismo N°357,
de 2 de junio de 1978, publicado en el
Diario Oficial de 22 de agosto del mismo
año, que señala los procedimientos a que
deben sujetarse los conflictos derivados
de los contratos de arrendamiento de bie-
nes raíces urbanos;
b) Decreto Ley N
°
993, de 21 de abril
de 1975, publicado en el Diario Oficial
de 24 del mismo mes, que señala los pro-
cedimientos a que deben sujetarse los con-
flictos a que den origen los contratos de
arrendamiento de predios rústicos;
c) Decreto Ley N
°
1.505, de 14 de ju-
nio de 1976, publicado en el Diario Ofi-
cial de 25 de junio del mismo año, que
fija normas sobre arrendamiento y lanza-
miento de viviendas;
d) Ley N
°
18.101, de 7 de enero de
1982, publicada en el Diario Oficial
N°31.178, de 29 de enero del mismo año,
con las rectificaciones salvadas en la edi-
ción N°31.183, del mismo Diario, de 4
Capítulo Segundo
LOS JUICIOS ESPECIALES DEL CONTRATO
DE ARRENDAMIENTO
SUMARIO:I. Generalidades; II. El juicio de desahucio; III. El juicio de restitución de la
cosa arrendada por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arrendamiento,
o por la extinción del derecho del arrendador; IV. El juicio de terminación inmediata del
contrato de arrendamiento en los casos expresamente señalados por el legislador; V. El
juicio de terminación inmediata del contrato de arrendamiento por falta de pago de la
renta; VI. El juicio destinado a atajar el mal uso o la deterioración del fundo arrendado
exigiendo fianza u otra seguridad competente, y aun en casos graves, para hacer cesar
inmediatamente el arriendo; VII. El juicio sobre terminación del contrato de arrendamiento
de servicios inmateriales; VIII. El derecho legal de retención en favor del arrendador;
IX. El derecho legal de retención en favor del arrendatario; X. El juicio relativo a los
contratos de arrendamiento de bienes raíces urbanos; XI. El juicio relativo a los contratos
de arrendamiento de predios rústicos.
de febrero de 1982, la que fija normas
especiales sobre arrendamiento de pre-
dios urbanos.*
900. Clases de juicios especiales del
contrato de arrendamiento. En atención
a la innegable importancia económica y
social del contrato de arrendamiento y,
al mismo tiempo, a su carácter esencial-
mente transitorio, el legislador debió
considerar procedimientos judiciales es-
peciales para el ejercicio de determina-
dos derechos emanados del referido
contrato, a riesgo de ser ilusorios si no
los establecía.
Estos juicios o procedimientos espe-
ciales son los siguientes:
a) El de desahucio (arts. 588 al 596
CPC);
b) El de restitución de la cosa arrenda-
da por la expiración del tiempo conveni-
do para la duración del arrendamiento,
o por la extinción del derecho del arren-
dador (art. 604 CPC);
c) El de terminación inmediata del con-
trato de arrendamiento en los casos expre-
samente señalados por el legislador
(arts. 607 al 610 CPC);
d) El de terminación inmediata del con-
trato de arrendamiento por falta de pago de la
renta (art. 611 CPC);
* El procedimiento contemplado en la Ley
N°18.101, que fija normas especiales sobre arren-
damiento de predios urbanos, fue modificado por
Ley N°19.866, de 11 de abril de 2003.
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Mario Casarino Viterbo
e) El destinado a atajar el mal uso o
deterioración del fundo arrendado, exigien-
do fianza u otra seguridad competente, y
aun en casos graves, para hacer cesar el
arriendo (art. 612 CPC);
f) El de terminación del contrato de
arrendamiento de servicios inmateriales
(art. 613 CPC);* y
g) El destinado a hacer valer el derecho
legal de retención que la ley concede en
favor del arrendador o del arrendatario,
según el caso (arts. 597, 598 y 599 CPC).
Sin embargo, no todos los derechos
emanados del contrato de arrendamien-
to, al ser ejercitados judicialmente, pue-
den encasillarse en los anteriores juicios
o procedimientos especiales. De ahí que
se sostenga, y con razón, que las acciones
emanadas del contrato de arrendamien-
to, que no tengan señalada en la ley una
tramitación especial, deberán ajustarse al
procedimiento ordinario o al sumario, según
corresponda.
Claro está que como la mayoría de
estas acciones requieren de un procedi-
miento rápido para que sean eficaces, a
falta de norma especial, el legal y ade-
cuado a que deben ajustarse en su trami-
tación será el sumario.
Los juicios especiales del contrato de
arrendamiento antes señalados, son los
que contempla el Código de Procedimien-
to Civil; pero, fuera de ellos, existen otros
dos más en la legislación especial, de ma-
yor importancia práctica que aquéllos por
su objeto y campo de aplicación.
Tales son: a) el juicio relativo a los
contratos de arrendamiento de bienes raí-
ces urbanos; y b) el juicio relativo a los
contratos de arrendamiento de predios
rústicos.
901. Características generales de los
juicios especiales del contrato de arren-
damiento. Las características más sobre-
salientes de esta clase de juicios son las
siguientes:
a) Son de la competencia de los jue-
ces de letras (en única instancia cuya
cuantía no exceda de 10 UTM y en pri-
mera instancia cuando excedan de dicha
cantidad) (art. 45 COT); y de los jueces
de Policía Local en las ciudades compues-
tas de una o más comunas en que no
tenga el asiento de sus funciones un Juez
de letras, siempre que aquéllos sean abo-
gados (en única instancia hasta $ 3.000)
(art. 14 letra A, Ley N°15.231).*
b) El valor de lo disputado se deter-
minará en conformidad a la siguiente re-
gla: en los juicios de desahucio o de
restitución de la cosa arrendada, por el
monto de la renta o del salario conveni-
do para cada periodo de pago; y en los
de reconvenciones, por el monto de las
rentas insolutas (art. 125 COT);
c) Son juicios declarativos, especiales y
de aplicación particular. Declarativos, por-
que la sentencia se limita a declarar o
reconocer derechos controvertidos; espe-
ciales, porque su estructura difiere abier-
tamente de los procedimientos ordinarios;
y de aplicación particular, porque su cam-
po de actuación está expresamente seña-
lado en la ley para casos también particu-
lares;
d) Su tramitación es muy breve y con-
centrada, puesto que se reduce a la inter-
posición de la demanda, la notificación
del demandado, la celebración de un
comparendo, en que se oye a las partes y
se reciben todas las pruebas de rigor, y al
pronunciamiento de la sentencia defini-
tiva, en el más corto espacio de tiempo
posible;
e) Las apelaciones de las sentencias en
que se ratifique el desahucio o se ordene
el lanzamiento, las que den lugar a la
retención, las que dispongan la restitu-
* Este artículo no tiene aplicación en el caso
del art. 1989 del Código Civil, que fue derogado
por el art. 174 del Decreto con Fuerza de Ley
N°178, de 13 de mayo de 1931, del Ministerio del
Trabajo; ni en el caso del art. 2009 del Código Ci-
vil, cuando los servicios a que éste se refiere dan
lugar a un contrato de trabajo. * Actualizado Depto. Derecho Procesal Univer-
sidad de Chile.

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