Causa nº 5535/2014 (Otros). Resolución nº 265690 de Corte Suprema, Sala Cuarta (Mixta) de 11 de Diciembre de 2014
| Juez | Rosa Egnem S.,Sergio Muñoz G.,Héctor Carreño S. |
| Corte en Segunda Instancia | C.A. de Santiago |
| Materia | Derecho Civil |
| Fecha | 11 Diciembre 2014 |
| Número de expediente | 5535/2014 |
| Rol de ingreso en Cortes de Apelación | 4233-2013 |
| Rol de ingreso en primera instancia | C-658-2012 |
| Emisor | Sala Cuarta Mixta (Corte Suprema de Chile) |
| Partes | INERSA S.A. CON SERVICIOS DE PROYECTOS COMPUTACIONALES LTDA. |
| Sentencia en primera instancia | 14º JUZGADO CIVIL DE SANTIAGO |
| Número de registro | 5535-2014-265690 |
Santiago, once de diciembre de dos mil catorce.
Vistos:
En estos autos Rol N° 658-2012, seguidos ante el Decimocuarto Juzgado Civil de Santiago, sobre juicio sumario de terminación de contrato de arrendamiento y cobro de rentas, caratulados “Inersa S.A. con Servicios de Proyectos Computacionales Ltda.”, por sentencia escrita a fojas 54 y siguientes, de diez de julio de dos mil doce, se rechazó la demanda de fojas 1.
La demandante interpuso recurso de apelación en contra de dicho fallo y una Sala de la Corte de Apelaciones de Santiago, por resolución de ocho de enero del año en curso, escrita a fojas 82 y siguientes, lo revocó, y en su lugar decidió acoger la demanda, sólo en cuanto se condena a la demandada al pago de las rentas de arrendamiento correspondientes al período de diciembre del año 2011 al 30 de abril del año 2012, con los reajustes establecidos en el artículo 21 de la Ley N° 18.101, sin costas.
En contra de esta última sentencia la demandada formula recurso de casación en el fondo.
Se trajeron los autos en relación.
Y teniendo en consideración:
Que la parte recurrente denuncia en su libelo de casación, primeramente, que el fallo impugnado ha transgredido el artículo 1976 del Código Civil que establece “El desahucio en los casos que tenga lugar deberá darse con la anticipación de un período entero de los designados por la convención o la ley para el pago de la renta”. Al respecto explica que el arrendamiento de los predios urbanos se encuentra regido por las disposiciones de la Ley N° 18.101 y, en forma supletoria, por las que el Código Civil contempla en el Título XXVI del Libro IV, específicamente las del párrafo 5°, denominado “Reglas particulares relativas al arrendamiento de casas, almacenes y otros edificios”.
Indica que esta preceptiva forma parte del llamado Orden Público de Protección, que puede definirse como el conjunto de normas que, aun siendo de derecho privado, no son disponibles por las partes, pues el legislador subentiende que una de ellas tiene un poder de negociación o una información significativamente menor que la otra. De su simple lectura, afirma, se puede sostener que regula particularmente los casos de desahucio por parte del arrendador para salvaguardar los derechos del arrendatario, que es la parte más débil del contrato.
En este escenario, relata que cabe tener en consideración que el desahucio, entendido como la voluntad unilateral de alguno de los contratantes de poner fin al contrato, es enteramente discrecional tanto para el arrendador como para el arrendatario. Respecto de ello, señala, el plazo de desahucio es bastante breve, pues de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1976 del Código Civil basta que se dé con una anticipación igual al período que regula el pago de la renta.
Asimismo, precisa, el régimen común del contrato de arrendamiento previsto en ese cuerpo de leyes dispone que el arrendatario queda obligado al pago de la renta por el período que falte hasta el día que desahuciado hubiere podido hacer cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiere terminado sin desahucio -como se pretende por el demandante- sólo en el evento que dicha conclusión anticipada se haya producido por su culpa, pudiendo incluso eximirse de ese pago subarrendando bajo su responsabilidad y prestando garantía competente, de acuerdo al artículo 1945 del aludido Código.
De esta manera, sostiene, y no existiendo en la Ley N° 18.101 norma que regule la anticipación con la que el desahucio debe comunicarse a la contraparte, debe necesariamente aplicarse el citado artículo 1976 y no la supuesta en la ley del contrato, dado que la cláusula segunda de la convención que ligó a las partes sólo pone un límite temporal a los contratantes para evitar la renovación automática por un nuevo período, situación muy distinta al desahucio del contrato.
A continuación sostiene que se ha infringido el artículo 4° de la Ley N° 18.101. Al respecto explica que el aludido cuerpo legal destina su Título II a regular el desahucio y la restitución, y al efecto dispone distintas reglas según se trate de contratos en que el plazo se haya pactado mes a mes o de duración indefinida -artículo 3°- de plazo fijo que no exceda de un año -artículo 4°- y de plazo fijo superior a un año -artículo 5°-.
Sin embargo, asegura, una regla que es común a todas estas situaciones es la que se refiere al pago de la renta cuando el contrato ha sido desahuciado, sin distinción de la parte que haya tomado la iniciativa, obligación que subsiste para el arrendatario sólo hasta la restitución. Sólo el artículo 5° contempla una hipótesis especial, que no es del caso considerar, ya que el contrato de autos no resulta subsumible en ella. En la litis de marras, precisa, los sentenciadores fijaron como hecho de la causa, al no haber sido controvertido por las partes, que el plazo de duración del contrato que las ligó fue de un año, renovable por períodos iguales en las condiciones pactadas en la cláusula segunda, por lo cual la norma aplicable resulta ser el artículo 4° de la Ley N° 18.101. De acuerdo al inciso 1° de la norma señalada, advierte, en lo contratos a plazo fijo que no excedan de un año el arrendador sólo podrá solicitar judicialmente la restitución del inmueble, y en tal evento el arrendatario tendrá derecho a un plazo de dos meses, contados desde la notificación de la demanda. Agrega el inciso 2° que el arrendatario podrá devolver la propiedad antes de expirar el plazo fijado, caso en el que sólo estará obligado a pagar la renta hasta el día en que aquélla se efectúe.
Lo antes concluido, propone, se debe relacionar con la norma supletoria del Código Civil -artículo 1947- que en su inciso 1° establece que “el arrendatario es obligado a restituir la cosa al fin del arrendamiento”. De esta manera, remata, el hecho de haberse pactado un contrato por el plazo de un año no puede entenderse que importa renuncia del arrendatario de su derecho a desahuciarlo en los términos referidos en la norma señalada.
En seguida indica que se ha transgredido el artículo 19 de la Ley N° 18.101 por cuanto conforme al texto de esta norma, son irrenunciables los derechos que esta ley confiere a los arrendatarios, de manera que el desahucio efectuado en la forma que dispone este cuerpo legal es ineludible. Por ello, propone, ante la comunicación realizada por el arrendatario dentro del plazo legal que le confería el artículo 1976 del Código Civil, el demandante disponía del procedimiento establecido en el Título VI del Libro III del Código de Procedimiento Civil, referido a los juicios especiales del contrato de arrendamiento, de manera que lo que correspondía era que el arrendador enervara judicialmente el desahucio, al tenor de lo dispuesto en los artículos 588 y siguientes del cuerpo normativo señalado, en vez de aceptar tácitamente la restitución realizada en regla por la demandada, arrendar nuevamente el inmueble e iniciar el juicio de término de contrato de arrendamiento por no pago de las respectivas rentas.
Luego, la recurrente plantea que la sentencia ha conculcado el artículo 6° de la Ley N° 18.101 al sostener que no es aplicable al caso de autos porque ella opera siempre que se haya producido la terminación del contrato de arrendamiento, la que habría ocurrido el 30 de abril de 2012, de manera que hasta esa fecha el arrendatario está obligado a pagar las rentas. Se produce en este punto la aplicación de la solución normativa del artículo 1955 del Código Civil que expresa en relación al arrendamiento de cosas: “Cuando el arrendamiento debe cesar en virtud del desahucio de cualquiera de las partes, o por haberse fijado su duración en el contrato, el arrendatario será obligado a pagar la renta de todos los días que falten para que cese, aunque voluntariamente restituya la cosa antes del último día”, norma que no resulta aplicable al caso de marras dada la especialidad de la Ley N° 18.101. A mayor abundamiento, indica, el inciso 1° del artículo 6 del mismo cuerpo legal prescribe que cuando el arrendamiento termine por la expiración del tiempo estipulado para su duración, por la extinción del derecho del arrendador o por cualquier otra causa, el arrendatario continuará obligado a pagar la renta y los gastos por los servicios comunes que sean de su cargo, hasta que se efectúa la restitución del inmueble. En este caso, precisa, el término del contrato se produjo por el desahucio del arrendatario, que no fue objetado en sede judicial dentro de término legal, por lo tanto operó un mes después de la fecha de su comunicación, tras lo cual se efectuó la restitución de la propiedad.
Que los jueces de la instancia dieron por establecidos como hechos de la causa, relevantes para la solución de la controversia sublite, los siguientes:
a).- La existencia de un contrato de arrendamiento entre las partes, suscrito el 8 de abril de 2005, respecto de la oficina N° 6 Lado B de calle Agustinas N° 1141, piso 6°, comuna de Santiago Centro, Región Metropolitana.
b).- La renta de arrendamiento ascendía a la cantidad equivalente a 25 Unidades de Fomento, la que debía pagarse los cinco primeros días de cada mes.
c).- La duración del contrato de arrendamiento se fijó en un plazo de doce meses, esto es, desde el día 1 de mayo de 2005 al 30 de abril del año 2006.
d).- Las partes convinieron la posibilidad de prorrogar el referido contrato, por períodos iguales y sucesivos de doce meses, siempre que ninguna de ellas manifestare su voluntad de ponerle término.
e).- Se estableció que para el caso que alguno de los contratantes no deseare renovar el contrato de arrendamiento debía comunicar a la otra por escrito dicha voluntad, con una...
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