Efectos de la renovación urbana sobre la calidad de vida y perspectivas de relocalización residencial de habitantes centrales y pericentrales del Ãrea Metropolitana del Gran Santiago.
| Autor | López-Morales, Ernesto |
| Cargo | Ensayo |
Introducción
El desarrollo urbano posterior al año 2000 en América del Norte, y especialmente del Sur, reporta una ralentización del patrón centrífugo residencial con un regreso de población y actividades comerciales al centro de la ciudad, fuertes desarrollos inmobiliarios en forma de renovación urbana en altura y altos niveles de aglomeración en espacios centrales (Borsdorf & Hidalgo, 2013). En la comuna de Santiago, en el corazón del Area Metropolitana del Gran Santiago (AMGS), este proceso ha sido inédito por su escala y masividad, registrando la construcción de 100.000 viviendas aproximadamente en el lapso 2002-2011 (1) para una población metropolitana de 6,5 millones, revirtiendo así la tendencia anterior de varias décadas de despoblamiento e incluso pérdida de viviendas. Ello no implica necesariamente que asistamos al fin de la suburbanización y contraurbanización en Chile, ya que aún un número importante de población sigue aspirando a vivir en modalidad de vivienda aislada suburbana, aunque el número de permisos de edificación en zonas periféricas metropolitanas de Santiago ha sido decreciente desde el año 1997 (López-Morales, Gasic & Meza, 2012).
La masiva llegada de nuevas viviendas en condominios verticales a los centros ha sido estudiada por algunos autores desde el prisma de las nuevas tipologías residenciales y nuevos habitantes (Contreras, 2011; Inzulza-Contardo, 2011; Schlack & Turnbull, 2011). Sin embargo, menor profundidad analítica ha recibido el estudio de los efectos sobre los barrios y la calidad de vida de los residentes antiguos, así como los indicios de saturación y externalidades que ha generado la densificación por crecimiento en altura. Poco se ha dicho en Chile también sobre el real aporte del mercado de renovación urbana en altura, en términos de atracción de bienes públicos a los barrios, y sobre todo respecto de la magnitud de la apropiación privada de plusvalías derivadas de obras públicas históricas y cambios de normas urbanísticas en zonas centrales, tema que ha sido profusamente abordado para otros casos latinoamericanos bajo la figura de land value capture (Smolka, 2013).
Esta preponderancia de un modelo de producción residencial en el centro y pericentro que, en el AMGS y desde 2008, supera al modelo de suburbanización, tanto en número de viviendas como en superficie nueva construida, también da tintes de presión de reemplazo de población de bajos ingresos, a través de modalidades de compraventa de suelo que en muchos casos devalúan el precio de pago por ese suelo, en perjuicio de residentes propietarios. Asimismo, López-Morales et al. (2012) muestran que entre los años 2000 y 2010, Santiago experimentó en sus once comunas central y pericentrales un incremento promedio notorio en el precio de venta de las unidades residenciales nuevas construidas, mayormente en altura, desde 1.100 a 1.500 UF, lo que refleja una elitización de sus mercados residenciales locales, con reducción del tamaño promedio de los departamentos, de 70 a 50 [m.sup.2]. Ello ha restringido la demanda a hogares pequeños, generalmente jóvenes, con capacidad de pago y/o endeudamiento bancario y, como indica Contreras (2011), con preferencia por activos culturales atractivos y diversos, situados en el centro. Esta tendencia se ha visto acompañada por una gestión municipal activa de los planes reguladores locales como oferta de "constructibilidad" al mercado, pero también por un fuerte rechazo a esta modalidad por parte de los residentes antiguos, que ha decantado a veces en cuestionamientos políticos a autoridades locales. Este escenario remata veinte años de incentivos públicos orientados a localizar vivienda en áreas centrales equipadas, y que ahora advierten--en sentido inverso--una saturación residencia] sin una reproducción equivalente de servicios y equipamiento.
En este contexto, el presente artículo analiza los resultados de una encuesta de hogares levantada durante el año 2012 en cinco zonas de renovación urbana (ZRU) del AMOS, y un análisis económico de una serie histórica 2000-2012 de precios de venta de suelo logrados por residentes propietarios, y de vivienda nueva ofertada en cada una de las zonas. La selección de zonas se realizó de acuerdo con criterios de concentración de proyectos inmobiliarios de edificación en altura, y las actuales normativas urbanísticas derivadas de los planes reguladores respectivos. Estas zonas son: zona Centro (comuna de Santiago), zona Norte (comunas de Recoleta e Independencia), zona Poniente (comunas de Quinta Normal y Santiago), zona Sur (comuna de Macul) y zona Oriente (comuna de Ñuñoa). La descripción del proceso de renovación urbana en cada una de ellas, y el análisis de los mecanismos institucionales y ajustes regulatorios aplicados, puede revisarse en publicaciones anteriores (López-Morales et al., 2012).
En cuanto a la encuesta, esta midió percepciones de residentes antiguos localizados en las áreas de influencia directa de los edificios de renovación urbana ubicados dentro de las zonas recién mencionadas, particularmente sobre efectos ambientales emanados de la construcción en altura, devaluación de propiedades y expectativas de relocalización de esos residentes. Por su parte, el análisis económico contó con la utilización de datos de precios de suelo vendido por propietarios originales y vivienda nueva ofertada, información que permitió visualizar la posibilidad real de relocalización de residentes originales (pre renovación urbana) dentro de la nueva oferta residencial de renovación urbana en sus barrios. Visto de la manera inversa, la relación entre estos dos factores hace posible establecer el grado de "exclusión" del mercado residencial, o potencial de desplazamiento de residentes originales por parte del mismo mercado en cada una de las zonas. Pensamos que este resultado es importante, porque se lo puede extrapolar a las comunas del centro y pericentro de Santiago, contexto caracterizado por altas tasas de propiedad (70%) y, como se aprecia en los resultados analizados más adelante, con población que demuestra muy altas expectativas de conseguir relocalización en suelo central en caso de vender sus propiedades, actualmente habitadas, a los desarrolladores.
El concepto de "exclusión" por incapacidad económica remite a las consideraciones teóricas desarrolladas por Slater (2009) y Aalbers (2011) desde una perspectiva crítica de los mercados de recambio urbano (exclusionary displacement como procesos de denegación de acceso de segmentos sociales a ciertos espacios residenciales o urbanos), así como por los trabajos del Lincoln Institute referidos a recuperación estatal de plusvalías de renta de suelo urbano y su posible uso en reinversión pública en vivienda de interés social y bienes públicos localizados en suelo central (land value capturé), con Smolka (2013) como uno de los referentes más completos y actualizados.
Metología y definición de zonas de estudio
Pensamos que la encuesta de hogares aplicada en esta investigación es uno de los primeros estudios latinoamericanos con base estadística representativa y orientación cuantitativa al análisis de prácticas y efectos asociados a recambio y exclusión social en espacio central, y una de las pocas encuestas internacionales que se focaliza en vecinos aledaños a (y no al interior de) edificios de renovación, esto es, vecinos antiguos que son afectados por la renovación urbana.
El instrumento fue diseñado para los residentes de propiedades no renovadas, en zonas o barrios ya "colonizados" por edificios de renovación urbana, y que, por ende, residen en predios con alguna expectativa de ser adquiridos en el futuro próximo con el fin de ser utilizados para construir edificación nueva en altura. Cada uno de estos barrios fue abordado por medio de un muestreo estratificado representativo. La encuesta incluyó residentes locales propietarios y arrendatarios, ya sea en modalidad de monoarriendo o multiarriendo (esta última generalmente usada por inmigrantes de bajos ingresos).
En términos específicos, la encuesta se dirigió a jefes de hogar o cónyuges residentes en propiedades sometidas a renovación de barrios que cumplían los filtros o requisitos del estudio. El instrumento plantea secciones de: i) identificación de integrantes; ii) cuantificación y cualificación de población residente; iii) respuestas de percepción-evaluación del proceso de renovación; iv) disposición a la venta de suelo; v) expectativas habitacionales de reemplazo, y vi) ingreso promedio mensual del hogar. Asimismo, la encuesta fue diseñada conforme al marco teórico del estudio, sustentado en una propuesta sometida a la discusión con expertos académicos y activistas en una primera ronda de validación del instrumento, que luego fue sometida a un proceso de pre test de terreno, que condujo a modificaciones y correcciones. Los nombres de los encuestados no fueron incluidos en el análisis con el fin de resguardar su anonimato.
Se levantó un total de 746 encuestas con un margen de error inferior a +/- 8,5% en cualquier estrato e inferior al 5% en el total de la muestra. Los hogares encuestados suman más de dos mil personas empadronadas en la hoja de población. Los casos por encuestar fueron fijados imputando encuestas de modo proporcional a la importancia relativa de las manzanas constituyentes del área de influencia o barrio de cada caso, a partir de datos censales poblacionales del año 2002 (Instituto Nacional de Estadísticas [INE], 2003). La aplicación de la encuesta se desarrolló entre los meses de abril y mayo de 2012 y tuvo buena respuesta, a excepción de sectores afectados por gran cantidad de viviendas deshabitadas, específicamente en la zona Centro, que fueron imposibles de previsualizar con el instrumento censal de 2002. El dato de comunas, zonas específicas analizadas, número de encuestas por zona y porcentaje respecto al total se muestran en el Cuadro 1.
[FIGURA 1 OMITIR]
La encuesta arrojó datos valiosos de percepción de...
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