Desórdenes en contratos y gastos comunes: principales fallas detectadas en auditorías a condominios
Entre marzo y mayo de cada año se concentra el 76% de las rendiciones de cuentas anuales que por ley están obligados a hacer los administradores a los copropietarios de los condominios de casas y edificios que manejan, según datos de la firma Auditamos.cl, que hizo un levantamiento a 900 comunidades en las regiones Quinta y Metropolitana."En esa reunión, cada ingreso y egreso de dinero debe tener un documento de respaldo disponible para quien lo quiera revisar", señala el abogado experto en copropiedad inmobiliaria, José Manuel Figueroa. Según explica, la legislación no detalla la forma en que se debe hacer esta presentación, pero lo más recomendable es entregar todos los antecedentes entre 10 y 15 días antes de la citación. "De esta forma, quienes se interesen pueden llegar con los números claros. Si no, aprobar la cuenta anual es un acto de confianza, pues no hay tiempo para hacer un escrutinio", agrega.
Según el estudio de Auditamos.cl, el 71% de los comités de administración (compuestos por copropietarios) no hace ningún tipo de fiscalización a la rendición de cuentas, aunque Figueroa aclara que como las comunidades no tienen fines de lucro, no es obligatorio hacerlo. Mientras, el 24% opta por designar a copropietarios para esa tarea. Solo el 5% contrata los servicios de un profesional externo.
Nueve de cada 10 comunidades con problemas financieros no son auditadas
Para Sergio Román, presidente del Colegio de Gestión y Administración Inmobiliaria, hacer controles, sean internos o con una firma especializada, siempre es sano: "Lo recomiendo porque genera tranquilidad al comité y al mismo administrador, de que se están haciendo las cosas bien".
Sin embargo, la mayoría de las auditorías pagadas no se hacen de forma preventiva ni periódica, advierte Jesús Calvo, socio de la firma Audita Ltda. y administrador del condominio San Alfonso del Mar. "Hoy se contrata el servicio porque hay algún 'incendio' o se cree que lo hay, como que la administración no ha sido clara, si hay desorden o si hay problemas entre los mismos copropietarios", señala Calvo, cuya firma tiene 15 años de experiencia.
Las empresas fiscalizadoras analizan la parte contable, pero varias han extendido el servicio hacia el área más administrativa, con el análisis de contratos tanto del personal como de empresas de servicios. Incluso, en algunas comprueban el mantenimiento del área operativa, con la revisión de ascensores y calderas, por ejemplo.
Entre las fallas más comunes...
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