La descripción del inmueble y la discordancia registral - Núm. 13-1, Junio 2022 - Revista Chilena de Derecho y Ciencia Política - Libros y Revistas - VLEX 907723319

La descripción del inmueble y la discordancia registral

AutorYasna Otárola
CargoYasna Otárola es Profesora de Derecho Civil de la Facultad de Derecho de la Universidad de los Andes, Chile. Dra. en Derecho y Magíster en Ciencia Jurídica de la Pontificia Universidad Católica de Chile. Ha desarrollado investigaciones en el área del derecho registral, familia y responsabilidad civil.
Páginas9-28
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REVISTA CHILENA DE DERECHO Y CIENCIA POLÍTICA
JUNIO 2022 • e-IS SN 0719-2150 • VOL. 13 • Nº 1. PágS. 9 -28
ReCIBIDO 21/04/2022 - APROBADO 03/06/2022
DOI 10.7770/RCH DCP-V13N1-ART 2863
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La descripción del inmueble y la discordancia
registral
e description of property and discrepancies in registration
Yasna Otarola2
Universidad de los Andes, Chile
RESUMEN El artículo ofrece un análisis para determinar si las exigencias legislati-
vas vigentes evitan la existencia de derechos dudosos derivados de la falta o im-
precisa identificación del inmueble. En el caso de que no lo impidan, se cuestiona
sobre si ¿puede el Conservador de Bienes Raíces inscribir un título que tiene por
objeto un bien raíz cuya superficie y/o deslindes difieren de aquellos que aparecían
consignados en las inscripciones correlativas anteriores, o bien una solicitud de
rectificación de estos? ¿Podría el Conservador dar solución a esta situación a tra-
vés de la calificación registral? ¿Se extiende la legitimización a la identificación del
inmueble? Frente a tales cuestionamientos, la hipótesis de trabajo es la siguiente:
Conservador de Bienes Raíces puede y debe ser el principal artífice de la coordi-
nación entre la realidad físic a y su representación, pues tanto el título, el Registro
y el Catastro (si se llega a establecer uno) son los medios de representación de la
realidad extrarregistral. Siempre que se pretenda una inscripción, el Conservador
debe valorar la legalidad del instrumento a través de la calificación registral, pues
en un sistema de inscripción constitutiva, como el nuestro, a cada circunstancia,
aunque sea descriptiva del inmueble, el Conservador debe verificar que se reúnen
los requisitos legalmente establecidos, entre otros, la identificación, ubicación y
delimitación del inmueble.
__________________________
1. El presente artículo se enmarca en el Proyecto Fondecyt de Iniciación Nº 11200092, titulado “La
calificación del título en el Registro inmobiliario chileno”, del cual la autora es la investigadora re-
sponsable. El artículo fue redactado en enero de 2022, durante la estancia de investigación realizada
en la Universidad de Sevilla, España.
2. Universidad de los Andes, Chile. Profesora de Derecho Civil de la Facultad de Derecho. Dr. en
Derecho y Magíster en Ciencia Jurídica de la Pontificia Universidad Católica de Chile. Ha desar-
rollado investigaciones en el área del derecho registral, familia y responsabilidad civil. E-mail: yo-
tarola@uandes.cl. https://orcid.org/0000-0002-6245-3633
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PALABRAS CLAVE Descripción; inmueble; discordancia; registral; calificación;
legitimación.
ABSTRACT e object of the article is to determine whether current legisla-
tive requirements prevent the existence of doubtful ownership rights due to
imprecise or lacking identification of the property. In the event that they do
not prevent it, we ask the following questions: Can the Real Estate Registrar
register a title that has as its object a property whose area and/or boundaries
differ from those defined in previous registrations of the property, or accede to
a request for rectification of the same. Could the Registrar provide a solution
to this situation through qualification of the registration? Does legitimization
extend to the identification of the property? Faced with such questions, our
working hypothesis is that the Real Estate Registrar can and should be the main
architect of coordination between the physical reality and its representation,
since title, registration and survey (if one exists) are the means by which the
reality outside the register is represented. Whenever a registration is intended,
the Registrar must assess the legality of the instrument through qualification of
the registration, because in a constitutive registration system, such as exists in
Chile, in every circumstance, even simple description of the property, the Re-
gistrar must verify that the legally established requirements are met, including
the identification, location and delimitation of the property.
KEYWORDS Description; property; discrepancy; registration; qualification; le-
gitimation.
Introducción
Los artículos  y  del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces (o in-
distintamente el “Reglamento”) indican los títulos y situaciones jurídicas (derechos)
inscribibles. Tales instrumentos contienen la transferencia, transmisión, constitución
y renuncia del dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, así como toda con-
dición suspensiva o resolutoria de los mismos; las prohibiciones legales, judiciales y
voluntarias que efectivamente limitan la facultad de enajenar del titular registral; las
modalidades que pudieren afectar la titularidad del constituyente del derecho real,
otros gravámenes, el arrendamiento y demás actos y contratos que el legislador ha
ordenado inscribir. Esto a modo de que sean oponibles a terceros adquirentes, por
cuanto cada una de estas situaciones incide en algunos (o todos) de los atributos del
respectivo derecho real. Sin embargo, no se tiene en cuenta que no se puede delimitar
con exactitud el derecho inscrito, separándolo del objeto sobre el que recae. Así las
cosas, el derecho resulta incompleto cuando la titularidad excluye el objeto de este.
OTAROLA
LA DeSCRIPCIóN DeL INmUeBLe y LA DISCORDANCIA RegISTRAL

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