Contratos consistentes en la transmisión del uso o del total aprovechamiento de la cosa por tiempo limitado
| Autor | Karl Larenz |
| Cargo del Autor | Catedrático Emérito de la Universidad de Múnich |
| Páginas | 467-519 |
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DERECHO DE OBLIGACIONES (Obra Completa)
CAPÍTULO II
CONTRATOS CONSISTENTES EN LA
TRANSMISIÓN DEL USO O DEL TOTAL
APROVECHAMIENTO DE LA COSA POR
TIEMPO LIMITADO
§ 44. Arrendamiento de uso («Mitb»)
BETTERMANN:Das Wohnungsrecht als seloständiges Rechtsgebiet, 1949; CROME:Die
juristische Natur der Miete, « JherJb», 37, 1; A. HESSE: Die rechtliche Natur der Miete,
1902; KIEFERSAUER:Die Miete, 1037; C.LÖNING:Die Grundstücksmiete als dingliches
Recht, 1930; MITTELSTEIN-STERN:Die Miete, 4.a ed., 1932; ROQUETTE:Mietrecht, 4.c
ed., 1954; RUTH:Mietrecht und Wohnungszwangswirtschaft in der Rspr, des RG, in
RG Festschr, in, 1. Mas citas en infra, VII.
I. Concepto, objeto y conclusión de este contrato
Mientras los contratos de enajenación hasta ahora estudiados tienen por fina-
lidad preparar la transmisión (definitiva) de un objeto patrimonial del patrimonio
de una perso na al de otra, por tanto, un cambio de la subordinación o señorí o sobre
las cosas («Güterzuordnung»)(1), en los contratos de cesión del uso o del total apro-
vechamiento de las cosas se trata de la transmisión solo temporal de un objeto, por
la cual, si prescindimos del préstamo de consumo, permanece invariable el someti-
miento de aqu él al patrimonio de l p ropietario o del tit ular del derecho . T ales
contratos —arrendamiento de uso, arrendamiento de uso y disfrute y comodato— funda-
mentan, utilizando palabras de O. v. GIERKE(2), «una relación obligatoria con tenden -
cia a la duración, pero no constante; por tanto, una «relación obliga toria durade-
ra»(3). Fundan deberes de prestación que han de cumplirse durante largo lapso de
tiempo, bien de forma permanente o en intervalos periódicamente repetidos, hasta
que la relació n j urídica, como relaci ón temporal, termine por el tr anscurso del
plazo seña lado o de otra forma, en especial por denuncia. Del mismo modo que la
enajenación, la cesión temporal de un objeto para su uso o compl eto aprovecha-
miento puede tener lugar a título oneroso o a título gratuito. La ley designa la
transmisión a título oneroso de una cosa para su uso temporal como arren damiento
de uso (§ 575); la transmisión igualmente a título oneroso de una cosa o de otro
(1) Sobre el concepto de la subordinación real («Güterzuordnung»), cfr. WESTERMANN,Sachenrecht, 7 s.
(2) Deuschts Privatrecht, III, 509.
(3) Cfr. vol. I, p. 41.
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KARL LARENZ
objeto por tiempo determinado para su uso y percepción de sus frutos, por lo tanto,
para su total apr ovechamiento, como a rrendamiento de uso y disfrute (§ 581), y la
transmisión tempora l a título gratuito del uso de una cosa, es designada comodato
(§ 598)(*). Según esto, la diferencia esencial entre el arrendamiento de uso y el de uso
y disfrute radica en que el primero solo comprende el uso, y no el disfrute; y entre
el arrendamiento de uso y el comodato, en que en el primero la cesión de uso tiene
lugar a título on eroso. Objeto del arren damiento de uso y del comodat o e n e l
sentido del BGB solo pueden ser cosas; objeto del arrendamiento de uso y disfrute
puede ser también un derecho u otro objeto patrimonial incorporal.
Arrendamien to de uso y arrend amiento de uso y d isfrute tien en en la vida
económica de nuestros días una importanc ia que casi alcanza la de los contratos
de ena jenación. Sobre todo cumplen una impor tante función social y económica el
arrendamien to de viviendas, el arrendamie nto de uso y disfrute de in muebles y
el de una em presa, como relacion es jurídicas tipifi cadas. Representan p ara el arren-
dador, tanto de uso com o de uso y dis frute, una forma de aprovecha miento o
exp lota ción de s u cap ital, y pa ra el resp ecti vo ar rend atar io el med io de
proporcionar se sin e mpleo de capital (o con pequeño capital propio), a cambio de
un prec io a paga r en perío dos regulares de tiempo (renta), el uso de una vivienda
o en caso de arri endo de uso y disfrute l a posibilidad de explotación independien-
te, p. ej., de una empresa agr ícola o industrial. Estas rel aciones, a causa de su
import ancia ya para la vida domést ica o ya para la exi stencia eco nómica del
arrendatar io de uso o de uso y disfr ute (y de su familia ), influyen casi siempre de
una forma tan profund a y duradera en la esfera de vida del particular , como, p.
ej., cualquier contr ato de co mpraventa. De ahí que por su naturaleza y no solo en
virtud de especiales circunstancias de necesidad , a las normas sobre el arrenda-
miento de viviendas y sobre el de uso y disf rute les s ea propio un «factor o matiz
social»(4), que el BGB ha tenido en cuen ta aun que de m odo vacilante y solo en
algunos preceptos determi nados. El actua l der echo d e arre ndamiento de vivien-
das está regulado en gran m edida por leyes especiales , las cuale s han red ucido en
su ámbito de forma tan amplia la autonomía jurídico negocial privada, así como
el derecho de libre u so de la propiedad, que en esta materia puede hablarse de
una derogación parcial de estos principios. (5)(*).
El derecho de arrendamiento de uso contenido en el BGB, prescindiendo de algu-
nos preceptos especiales acerca del arrendamiento de uso de fincas (y, que, por tanto,
afectan también al arrendamiento de viviendas, § 580), rige en general no solo para el
arrendamiento de uso de inmuebles, en especial de edificios en su totalidad o en parte
(locales), sino también para los arrendamientos de uso de cosas muebles, que, aunque
no de tanta importancia como el de locales, es también frecuente en la práctica.
(*) Coincidente en lo esencial el art. 1.543 del C. c. español. No distingue nuestro C. c. entre
arrendamiento de uso y arrendamiento de uso y disfrute. El artículo citado habla de dar
el «goce o uso», con lo cual comprende las dos variedades del Derecho alemán. El comodato
se halla definido en el art. 1.740. (N. del T.).
(4) Así, con razón, B ETTERMANN, 37.
(5) Más det alladamente, infra Vll.
(*) Fuera de los preceptos especiales del O. c. para arrendamientos de predica rústicos (arts.
1.575 a 1.579) y urbanos (1.580 a 1.582), aplicables con carácter supletorio, existe también
en España una legislación especial en esta materia a la que más adelante aludiremos. (N.
del T.).
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DERECHO DE OBLIGACIONES (Obra Completa)
Así, son alquilados instrumentos de música, vehículos de motor, caballos de
carreras, prendas de vestir (trajes de socieda d, vestido s de noche), libros y otras
cosas. No hemos de dejarnos engañar por el hecho frecuente en la práctica de que
un contrato cuya naturaleza jurídica es la de un arrendamiento de uso adopte la
denominación de «comodato» o de préstamo de uso: siempre que s e trate de la
cesión de uso a título oneroso, existe jurídicamente arrendamiento de uso. Cierta-
mente constituye el préstamo, por ejemplo, de un frac para una velada o de un libro
para unos días o semanas, una relación mucho más fugaz que el arrendamiento de
una vivienda o de un local de negocio; de ahí también la expresión que utiliza la
práctica pa rcialmente discord ante. Faltan en estos últi mos los «rasgos social es»
inmanentes en el arrendamiento de viviendas; l as obligaciones personales son menos
intensas, y no necesita darse indispensablemente la «relación de confianza», consi-
derada reiteradamente como característica de la « ‘relación obligatoria durad era».
Pero la estructura básica del tipo contractual: cesión temporal de una cosa para su
uso a cambio de un precio, es en todos los casos la misma; por ello la ley regula de
forma unitaria el arrendamiento de uso sin consideración a su objeto y complemen-
ta esta regulación general del arrendamiento de uso «como tal» mediante algunos
preceptos especiales sobre los arrendamientos de uso de inmuebles y locales.
La conclusión de un contrato de arr endamiento de uso no necesita, en princi-
pio, forma alguna, lo cual es también aplicable a los arr endamientos de locales. De
hecho, p. ej., se conci erta el arriendo de habitaciones amuebladas casi siempre a
base de estipulaciones no sometidas a forma, mi entras lo s contratos de arrenda-
miento de uso de viviendas o de edificios en su mayoría se conciertan por escrito.
Hay argumentos para proceder de esta forma y también porque casi siempre las
estipulaciones del caso concreto prevén las particularidades del mismo. La ley exi-
ge la forma escrita (§ 126) solo para los contr atos de a rrendamiento de uso de
inmuebles (incluyendo, por tanto, a las viviendas y otros locales) concertados por
plazo superior a un año (§ 566). El incumplimiento de esta disposición n o produce
la nulidad del contrato, sino solo la de la cláusula relativa a la duración del mismo.
Tampoco es aplicable el § 1,39(6), sino que el contrato «regirá como concertado por
tiempo indeterminado», y por ello una vez transcurrido el primer año puede ser
pedida en todo tiempo la rescisión del contrato, previa observancia por cada una de
las partes del plazo legal, en tanto a ello no se opongan otros preceptos (infra, VII).
Si un contrato de arrendamiento de uso que debe durar más de un año es concer-
tado, en principio, solo verbalmente, puede conferirse validez a la cláusula sobre
su duración otorgando el correspondiente documento escrito(7). Pero solamente
existe una pretensión dirigida al otorgamiento por escrito de un contrato, cuando
la fijación documental haya sido estipulada. Mediante la estipulación en principio
verbal de un contrato de arrendamiento de uso, unida al pacto igualmente verbal
de que la forma escrita debe ser posteriormente observada, puede llegarse ab
initio a la vinculación de la otra parte contratante por tiempo superior a un año.
La jurisprudencia(8), seguida por la mayor parte de la doctrina(9), considera admi-
(6) Así, acertadamente, RG2, 10 4, 134; MITTELSTEIN, 166.
(7) MITTELSTEIN, 160; Roquette, 101.
(8) RGZ, S6, 32; 104, 132; 141 , 373. Lo mismo ahora también, BGH; NJW, 54, 71; LIND-MÖHR,
1. al § 566.
(9) MITTELSTEIN, 170. 176; ROQUETTE. 102 . 138; ENN.-L., 496; ESSER. 252; STAUDINGER, S; PALANDT, 3d,
al § 566.
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