Contrato de arrendamiento
| Autor | Eric Andrés Chávez Chávez |
| Cargo del Autor | Abogado |
| Páginas | 87-122 |
Capítulo I
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
CONCEPTO.
El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se
obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a
ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este go-
En concepto del legislador existen tres tipos o clases de
arrendamiento:
1) La concesión de goce de una cosa, o arrendamiento de co-
sas.
2) La confección de obra.
3) La prestación de un servicio o arrendamiento de servicios.
Las disposiciones que el Código Civil, establece con relación a
los empleados domésticos se encuentran derogadas por el Código
del Trabajo.
LEGISLACIÓN APLICABLE.
éste uno de los títulos más reglamentados del Código Civil, pues,
trata de abarcar todas las situaciones que pudieran presentarse.
Además, existe la Ley 18.101 para el Arrendamiento de Predios Urba-
nos.
OBJETO DEL CONTRATO.
1) Concesión del goce de una cosa.
2) Ejecución de una obra.
3) Prestación de un servicio.
CARACTERÍSTICAS.-
1.- Es un contrato consensual, porque basta que las partes
se pongan de acuerdo respecto a sus elementos esenciales para que
se formalice y surjan las obligaciones que de él derivan. Sin embar-
go, es de gran importancia su ESCRITURACIÓN porque:
a.- La legislación, en materia de arrendamiento de bienes raí-
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ces urbanos, prescribe que, si el contrato es solamente verbal y surge
discrepancia en cuanto a la renta de arriendo, se presumirá que la
renta será la que declare el arrendatario. Esta presunción, sim-
Arrendamiento de Predios Urbanos).
b.- Existe la limitación de la prueba de testigos respecto de
aquellos actos o contratos que contiene la entrega o promesa de una
cosa que valga más de dos unidades tributarias, que es plenamente
que el contrato conste en escritura pública si se refiere a bienes raí-
ces, para hacerlo oponible al tercero adquirente. Además, si se ins-
cribe en el Registro de Hipotecas y Gravámenes, es oponible al
acreedor hipotecario, siempre que dicha inscripción sea anterior a la
inscripción hipotecaria.
d.- Tratándose de predios rústicos, el contrato debe celebrar-
se por instrumento público o privado, y en este último caso se re-
quiere presencia de testigos mayores de 18 años. (Art.5 D.L. 993).
e.- En materia de administración de bienes raíces y según ve-
remos, si el administrador quiere celebrar un contrato cuyo plazo
sea mayor a 5 ó 8 años dependiendo de sí el predio es urbano o rús-
tico respectivamente, se requiere autorización judicial, o autoriza-
ción de la mujer casada en sociedad conyugal, en su caso.
En el ejercicio de la autonomía de la voluntad, las partes son
libres para convenir las solemnidades que estimen convenientes, y
dar al contrato el carácter de solemne. Si se convino escritura públi-
ca, su no otorgamiento da derecho para retractarse del contrato has-
ta antes del otorgamiento de la misma o hasta antes de la entrega de
observaran las mismas reglas que en el contrato de compraventa.
Es usual que el dueño de la propiedad o un intermediario pu-
blique en el periódico avisos en los cuales ofrece una propiedad raíz
en arriendo, o bien ponga letreros o carteles en el mismo inmueble
ofertándolo. Estos avisos jurídicamente son ofertas al público, y se
encuentran reguladas por los art.99 y Ss., del Código de Comercio.
El arrendador tendrá libertad para elegir entre los distintos postu-
lantes que se presenten, pero aceptado uno, dado el carácter de con-
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sensual que tiene este contrato, se perfecciona en el acto y no podría
el arrendador retractarse. Es frecuente que, posteriormente se pre-
sente otra persona ofreciendo un precio mayor, y el arrendador ante
la expectativa de celebrar un contrato más beneficioso, conviene con
éste un nuevo contrato. En la práctica el primitivo arrendatario ten-
drá todas las acciones legales para lograr una adecuada y completa
indemnización de perjuicios, en la medida que logre acreditar la
existencia del contrato previo, de ahí la importancia de exigir, al
menos, un recibo o aceptación por escrito de la calidad de arrenda-
tario.
2.- Es un contrato bilateral, por ende las obligaciones que
de él nacen ligan a ambas partes recíprocamente. El arrendador d e-
be proporcionar el goce de la cosa, realizar la ejecución de la obra o
la prestación de un servicio, y el arrendatario debe pagar por este
goce, obra o servicio un precio determinado. Al ser bilateral tiene
importancia la condición resolutoria tácita en virtud de la cual si
uno de los contratantes deja de cumplir lo pactado, el diligente po-
drá solicitar la terminación o el cumplimiento del contrato, con in-
demnización de perjuicios.
3.- Es un contrato oneroso y conmutativo. Que tiene por
objeto la utilidad de ambos contratantes, gravándose cada uno en
beneficio del otro, siendo normalmente las prestaciones de carácter
conmutativo y equivalentes. No existe la lesión enorme en caso de
que se pague una renta muy superior al valor de la misma, sin e m-
bargo, es posible aplicar las normas sobre lesión establecidas en el
art.1544 en materia de cláusula penal, precepto que dispone en su
inciso 1 que cuando por el pacto principal una de las partes se obligó
a pagar una cantidad determinada, como equivalente a lo que por la
otra debe prestarse, y la pena consiste asimismo en el pago de una
cantidad determinada, podrá pedirse que se rebaje de la segunda
todo lo que exceda el duplo de la primera, incluyéndose ésta en él.
5.- Es un acto de administración. No constituye un acto de
disposición y en ningún caso constituye enajenación. Así, conclui-
mos que pueden darse en arriendo las cosas embargadas sin los re-
quisitos del Nº3 del art.1464 del Código Civil.
Entonces, si se obtiene una prohibición judicial de enajenar,
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