Consultorias imobiliarias internacionais e racionalidade financeira na avaliacao e gestao de imoveis em Sao Paulo.
| Autor | Shimbo, Lucia |
| Cargo | Texto en portugu |
Introducao: as consultorias imobiliarias na interface entre o mercado imobiliario e as financas
A integracao entre financas e mercado imobiliario se apresenta de modo explicito no seculo XXI e foi objeto de diversos estudos relacionados ao debate sobre a financeirizacao da producao do espaco urbano. Considerando o produto imobiliario (em seus diferentes usos: comercial, residencial, escritorio, industrial, logistica) como um divisor de aguas, poderiamos dizer que o processo de financeirizacao 'a montante' estaria relacionado a dimensao da producao, ou seja, da oferta, desses produtos e que 'a jusante' residiria a dimensao do consumo, ou da demanda, desses mesmos produtos.
Em relacao ao primeiro, a entrada de investidores institucionais no setor imobiliario comercial e de escritorios alterou as relacoes e as praticas entre os atores historicos da producao urbana (Halbert & Attuyer, 2016; Weber, 2015), bem como a presenca de acionistas internacionais decorrente da abertura de capital de diversos incorporadores imobiliarios resultou em estruturas mais financeirizadas de producao da habitacao (Aalbers, 2016; Romainville, 2017). Em relacao ao segundo, a expansao das hipotecas apos a crise de 2008 (Aalbers, 2012) e a aquisicao de grandes imoveis corporativos por investidores institucionais (David & Halbert, 2013; Sanfelici & Halbert, 2019; Theurillat, Corpataux & Crevoisier, 2010; Van Loon & Aalbers, 2017;) alteraram os circuitos de financiamento, de valorizacao e de uso desses produtos, impondo, por um lado, um endividamento crescente no cotidiano das familias e, de outro, novas logicas de rendimento financeiro sobre o patrimonio imobiliario. As profundas alteracoes nessas duas esferas impactaram sobremaneira as cidades e as politicas urbanas (Guironnet, Attuyer & Halbert, 2016).
A literatura academica no campo de estudos urbanos criticos no Brasil procurou interpretar essas transformacoes colocando em relevo as relacoes ineditas que se forjaram entre mercado imobiliario e mercado financeiro no pais. Enfatizou-se, por exemplo, que o novo ambiente regulatorio abriu caminho para a atuacao mais incisiva de atores financeiros no mercado imobiliario, seja proporcionando financiamento as construtoras via compra de acoes (equity) e titulos privados, seja securitizando dividas imobiliarias das familias, seja, ainda, investindo diretamente em imoveis ou em projetos imobiliarios. O estudo de Botelho (2007), por exemplo, foi um dos primeiros a abordar essas novas fontes de financiamento, espacializando os investimentos realizados pelos fundos imobiliarios e os creditos imobiliarios securitizados (Certificados de Recebiveis Imobiliarios), na cidade de Sao Paulo. Em seu estudo sobre o distrito financeiro de Sao Paulo, Fix (2007) tambem destacou a presenca de novas fontes de financiamento e atores financeiros como os fundos de pensao, que adquiriram edificios para locacao no perimetro demarcado pela Operacao Urbana Agua Espraiada. Royer (2014), por sua vez, dirigiu atencao para a maneira como o ambiente regulatorio foi moldando-se aos interesses de grupos ligados ao setor financeiro, sobretudo com a criacao de titulos lastreados em recebiveis imobiliarios e a desoneracao tributaria da qual se beneficiaram.
Depois de 2010, um novo leque de estudos procurou dar conta de uma conjuntura emergente de rapido crescimento do mercado imobiliario a partir da abertura de capital das construtoras e incorporadoras e do lancamento do Programa Minha Casa, Minha Vida, cujo pilar assentou-se na concessao de emprestimos subsidiados as familias de baixa e media renda para aquisicao da casa propria. Shimbo (2012), por exemplo, focalizou a criacao e a expansao pronunciada do segmento economico do mercado imobiliario residencial (ou "habitacao social de mercado", nos termos da autora) a partir da convergencia entre Estado, mercado imobiliario e mercado financeiro. A partir de estudo etnografico de uma grande empresa do segmento, a autora examinou algumas mudancas organizacionais e tecnologicas ocorridas no setor apos a abertura de capital na bolsa de valores, destacando a padronizacao dos projetos, dos processos construtivos e da intensificacao do trabalho no canteiro visando a maior rentabilidade. Fix (2011), por sua vez, ofereceu um panorama abrangente da mudanca na estrutura acionaria das empresas brasileiras do setor de incorporacao, revelando a presenca disseminada de fundos de investimento internacionais, que serviram de alavancas para o aumento da producao das principais empresas. A autora tambem destacou alguns conflitos entre os acionistas tradicionais, oriundos das familias fundadoras, e os novos acionistas, que se pautavam por uma logica mais financeira de busca de ganhos de curto prazo. Tendo como recorte empirico a cidade de Fortaleza, Rufino (2016) verificou uma mudanca na estrutura do mercado local com a entrada de grandes grupos de capital aberto, bem como um aumento da oferta de empreendimentos de grande porte para diferentes segmentos de renda. Sanfelici (2013), finalmente, examinou a mudanca nas praticas de governanca corporativa no ambito dos grupos empresariais do setor imobiliario que abriram capital entre 2006 e 2007, destacando o papel das pressoes e expectativas do mercado financeiro em direcionar os planos de expansao regional das principais incorporadoras, assim como o perfil dos empreendimentos.
Em linhas gerais, a literatura brasileira revisada acima pos o acento sobre as novas praticas, estrategias de negocios e modelos de governanca empregados pelas principais incorporadoras e construtoras, em especial aquelas que abriram capital na bolsa de valores. Neste contexto, uma menor atencao foi dedicada a uma gama de atores economicos que, embora nao se situem na linha de frente da incorporacao imobiliaria, participam das redes de negocios internacionais que conformam as praticas e representacoes dominantes no mercado imobiliario. Um desses atores, que focalizaremos neste artigo, sao as consultorias imobiliarias (mais conhecidas por sua denominacao em ingles: real estate ou property consultants), que tem desempenhado importante funcao para tornar o produto imobiliario em uma mercadoria suficientemente legivel para ser avaliada como investimento financeiro em diversas partes do mundo simultaneamente (Crosby & Henneberry, 2015). Os estudos sobre as consultorias sao bem menos numerosos na literatura internacional no campo dos estudos urbanos (ver, porem, Aveline-Dubach, 2013; Bitterer & Heeg, 2012; Magalhaes, 2001) e quase inexistentes no debate brasileiro (uma excecao e Almeida, 2012).
A relevancia de enfocar as consultorias imobiliarias reside no fato de que a integracao entre financas e mercado imobiliario nao e automatica e requisita a criacao de sistemas institucionais que viabilizem as operacoes dos investimentos estrangeiros, colocando de fato as esferas globais e locais em contato (Aveline-Dubach, 2013). Em particular, as consultorias imobiliarias internacionais tem desempenhado papel crucial na internacionalizacao do mercado imobiliario, ao atuarem na interface entre investidores, incorporadores, construtores e consumidores, tornando-se um elo fundamental entre tais atores. Suas atividades de coleta, de analise e de difusao de informacoes sobre os mercados locais, bem como seus diferentes servicos (compra, venda e aluguel de propriedades; desenvolvimento e financiamento de projetos; gestao de carteiras de imoveis etc.), fazem a mediacao necessaria entre os chamados global players e demais atores locais. Mais do que isso, devido a sua presenca local, elas oferecem conhecimento especifico sobre o mercado e o contato com gestores publicos locais, que podem influenciar sobremaneira a producao do espaco urbano (Bitterer & Heeg, 2012).
Em Sao Paulo, a maior metropole brasileira, observamos que as consultorias imobiliarias sao importantes intermediarios no setor imobiliario, cujo modelo de negocios consiste em coligir e interpretar indicadores atualizados sobre o mercado, como, por exemplo, evolucao dos precos, tendencias dos segmentos de mercado, taxas de vacancia, volume de lancamentos e de vendas, etc., com o proposito de oferecer uma assessoria especializada para a tomada de decisoes aos principais protagonistas do mercado--incorporadoras, investidores institucionais, pequenos investidores, empresas industriais, etc. Alem de organizar um volume significativo de dados quantificaveis, as consultorias igualmente tiram proveito da posicao privilegiada que ocupam nas redes de negocios mantidas pela interacao cotidiana entre atores, uma vez que sustentam contato regular com empresas situadas em diferentes segmentos da atividade imobiliaria e com clientes, sejam eles investidores ou usuarios finais. Essa posicao privilegiada permite-lhes acessar formas de conhecimento dito tacito (Gertler, 2003), ou seja, que necessitam, para sua transmissao adequada, da interacao cotidiana presencial e sao pouco acessiveis aqueles que nao estao presentes nessas redes.
O argumento deste artigo e que as consultorias imobiliarias se constituem em importantes fontes de disseminacao de novas praticas de negocios no setor imobiliario, construindo uma regulacao privada que permite a transparencia do mercado e que torna o produto imobiliario mais legivel para investidores internacionais. Isso pressupoe a compreensao de que as consultorias nao sao apenas atores passivos, que reagem apenas a demanda por avaliacao de bens imoveis originada entre aqueles que seriam os verdadeiros protagonistas do mercado, as incorporadoras e as construtoras. Ao proporcionarem servicos de assessoria aos seus clientes, as consultorias simultaneamente promovem certos instrumentos--como modelos de gestao de negocios, metodos financeiros de avaliacao de ativos imobiliarios e de contabilidade, estudos de mercado baseados em grande base de dados privada--que contribuem para difundir uma racionalidade financeira e remodelar as praticas e representacoes dominantes no...
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