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Algunas consideraciones sobre la promesa de compraventa en la quiebra

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Vincent
AutorRafael Gómez Balmaceda
Cargo del AutorAbogado. Profesor de Derecho Comercial de las Facultades de Derecho en las Universidades de Chile y Diego Portales
Páginas995-1001

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Es de interés reflexionar sobre las dificultades que se les pueden producir en una quiebra a las personas que hayan celebrado promesas de compraventa respecto de bienes adscritos a una obra en construcción, a fin de que puedan arbitrarse las medidas que sean adecuadas para cautelar sus derechos.

I Antecedentes generales

Las personas que han celebrado promesas de compraventa sobre bienes raíces, especialmente las relativos a pisos, departamentos, oficinas, estacionamientos, locales, casas u otros recintos que forman parte de un edificio o conjunto destinado a acogerse a las disposiciones de la ley Nº 6.071, que versa sobre la Propiedad Horizontal, carecen de una protección adecuada a sus intereses en caso de quiebra del promitente vendedor, o de una eventual amenaza de insolvencia o de mera cesación de pagos que además pueda afrontar el deudor, todo lo cual tiene una mayor repercusión, si se consideran las características propias de lo que es una obra en construcción.

1) En efecto, la promesa no importa reconocerle al promitente comprador; como se sabe, ningún otro derecho que el de requerir el otorgamiento del contrató prometido, lo que significa instar por el pago de una obligación de hacer, de acuerdo al art. 1554 del Código Civil.

2) La quiebra, a su vez, es un proceso de realización colectivo para satisfacer obligaciones en dinero, por lo que debe; admitirse que todo crédito contra el fallido que tenga por objeto una prestación patrimonial

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diversa del dinero, es necesario que se reduzca al valor pecuniario de tal prestación al tiempo de la declaratoria de quiebra.

3) De acuerdo al art. 66 de la ley 18.175, la sentencia que declara la quiebra fija irrevocablemente los derechos a todos los acreedores en el estado que tendrían el día de su pronunciamiento y no teniendo pues los promitentes compradores ningún derecho sobre el bien que se les ha prometido vender, esos bienes forman parte de la masa y quedan afectos por ende al desasimiento que establece el art. 64 de la ley, lo que muchas veces les ha significado hacer abandono de la tenencia material que tienen consigo.

4) En conformidad con el art. 70, inc. 4o última parte, de la propia Ley, el promitente comprador para hacer valer su crédito en la quiebra como acreedor del fallido, debe previamente iniciar un juicio ordinario que resuelva el contrato de promesa y regule los perjuicios que el incumplimiento de la promesa le ha irrogado, pudiendo verificar mientras tanto su crédito bajo condición o bien, simplemente, aguardar el resultado del fallo para invocarlo en forma extraordinaria, expuesto al riesgo que a esa época no queden fondos por repartir.

5) El problema se agrava si se considera que en la generalidad de los casos en que suele ocurrir esta situación, el promitente comprador ya ha adelantado el precio total o una parte importante del mismo y la carga legal del juicio declarativo solamente le servirá de título para participar en la quiebra, con un crédito todavía carente de privilegio y de incierta recuperabilidad.

6) La posibilidad de que el síndico pueda celebrar los contratos prometidos por cuenta del fallido es utópica, en la medida que ello supone tener que subvenir a los gastos que implica muchas veces concluir las obras no terminadas o venderlas para cubrir los créditos hipotecarios que las afectan, sin perjuicio de los inconvenientes que plantea la eventual continuación del giro si los acreedores no están de acuerdo, según el art. 112 de la Ley. Por otra parte existe el peligro que los acreedores hipotecarios lleven adelante sus acciones en los bienes afectos a la seguridad de sus...

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