Cesión de créditos hipotecarios inexistentes y fe pública
| Autor | Bruno Rodríguez-Rosado |
| Cargo del Autor | Profesor Titular de Derecho Civil. Universidad de Málaga |
| Páginas | 221-250 |
221
CESIÓN DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS INEXISTENTES Y
FE PÚBLICA
SUMARIO: I. Los problemas de la fe pública y la accesoriedad en re-
lación con la cesión del crédito hipotecario extinto o inexistente. II.
Diversidad de posturas y argumentos en doctrina y jurisprudencia.
III. Excursus: La solución de estos problemas en el sistema registral
alemán. IV. La solución del problema en el artículo 144 de la Ley
Hipotecaria: el sistema de inoponibilidad. V. La buena fe del tercer
adquirente y su modulación en la hipoteca de amortización. VI. Di-
versidad de soluciones en relación con el orden del pago y la cesión.
VII. Doble cesión de créditos hipotecarios e inoponibilidad. VIII.
Conclusiones.
I. LOS PROBLEMAS DE LA FE PÚBLICA Y LA ACCESORIE-
DAD EN RELACIÓN CON LA CESIÓN DEL CRÉDITO HI-
POTECARIO EXTINTO O INEXISTENTE
La contradicción entre principios jurídicos civiles y registrales
provoca a veces situaciones de perplejidad. ¿Qué sucede cuando se
cede un crédito hipotecario ya extinguido, pero que no se ha cancela-
do en el ámbito registral, o cuya cuantía ha disminuido respecto a lo
que declara el Registro? ¿Y si el crédito hipotecario en cuestión nunca
llegó a existir, por nulidad del mismo crédito garantizado, pero un
que se plantee estas preguntas desde el punto de vista de los princi-
pios del Derecho civil pensará que el principio de accesoriedad im-
pide la existencia o supervivencia de una garantía real sin crédito
que la sustente o de importe superior a ese crédito, y que, por tanto,
embargo, si esas mismas preguntas se abordan desde la perspectiva
del Derecho registral, la contestación se torna mucho más compleja,
pues el principio de fe pública podría hacer que variase por entero la
respuesta, produciendo una inversión de las reglas previstas por el
Derecho civil.
BRUNO RODRÍGUEZ-ROSADO
222
El principio de accesoriedad, latente entre otros en los artículos
1207, 1212, 1528 y 1857 del Código civil, determina que la garantía
hipotecaria nazca, exista y subsista para garantizar un derecho, el de
-
nido1. Esa característica del derecho de hipoteca, apenas impugnada
en nuestra doctrina, provoca, entre otros efectos, la imposibilidad de
nacimiento de la garantía cuando el crédito que pretende garantizar
sea nulo, la imposibilidad de disociar la titularidad del crédito y de la
garantía haciendo que ésta garantice otro crédito, así como la extin-
ción de la garantía cuando se extinga el crédito2. Ciertamente, crédito
y garantía no llegan a confundirse –por eso cabe la extinción de la
hipoteca sin la del crédito, por ejemplo por vía de renuncia o con-
solidación–, pero la titularidad hipotecaria queda subsumida en la
crediticia, provocando la dependencia de la titularidad real respecto
a la personal3.
El principio de fe pública, por su parte, informador de toda la
regulación del Registro inmobiliario, protege a quien, con ciertos re-
1 Sobre la accesoriedad de la hipoteca, PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS, M. (2001). De-
rechos reales, Derecho hipotecario, II, Madrid: Centro de Estudios Registrales,
págs. 115 ss.; ARJONA GUARJARDO-FAJARDO, J.L. (2003), “Accesoriedad y causa-
lidad como notas de la hipoteca en nuestro Derecho”. En: Estudios Jurídicos
en Homenaje al Profesor Díez-Picazo, III, Madrid, 2003, págs. 3501 ss.; DIÉGUEZ
OLIVA, R. (2009), El principio de accesoriedad y la patrimonialización del rango,
Madrid: Colegio de Registradores de la Propiedad y mercantiles de España,
págs. 17 ss.
2 Sobre nulidad de la hipoteca provocada por la nulidad del crédito, vid. Sen-
tencias de Tribunal Supremo 3 de julio de 1997, 8 de marzo de 2002 o 27 de
enero de 2003. Sobre la extinción de la garantía hipotecaria por extinción del
crédito, vid. las Sentencias de Tribunal Supremo de 1 de julio de 2002, relati-
va a un arrendamiento de industria resuelto, y 18 de mayo de 2007, referente
en fraude de acreedores. Sobre la imposibilidad de disociar la titularidad del
crédito y la garantía se volverá más adelante, al hilo de la reforma del artícu-
lo 149 LH.
3 Sobre ello, y en contra de algunas tesis extremas que predican, bien una
total inescindibilidad de crédito e hipoteca –que formarían en el crédito hi-
potecario una unidad compleja–, bien una accesoriedad de orden puramente
BLASCO GASCÓ, F. (2000), La hipoteca inmo-
biliaria y el crédito hipotecario, Valencia: Tirant lo Blanch, págs. 33 ss.; también
“Comentario al art. 1857”. En: CAÑIZARES LASO ET AL. (dir.), Código civil comen-
tado, IV, Pamplona, 2011, págs. 1271 ss.
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