Sobre la cesión de los créditos hipotecarios
| Autor | Francisco Javier Jiménez Muñoz |
| Páginas | 529-611 |
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Sobre la ceSión de loS créditoS hipotecarioS1
SUmario: 1. La cesión del crédito hipotecario. 1.1. Concepto, 1.2. La
aplicación de la doctrina general de la cesión de créditos a la cesión
del crédito hipotecario, 1.3. La accesoriedad de la hipoteca en la cesión
del crédito hipotecario. 2. Distinción de la cesión del crédito hipote-
cariorespecto deotras gurasde transmisióndel créditohipoteca-
rio: A) Transmisiones de los créditos hipotecarios en virtud de la ley,
B) Transmisiones de los créditos hipotecarios por adjudicación judi-
cial, C) Breve referencia a la subhipoteca. 3. Excepciones a la posibili-
dad de cesión del crédito hipotecario. 4. Requisitos para la cesión del
crédito hipotecario: A) Personales, B) Formales: a) Escritura pública,
b) Conocimiento del deudor: a’) Carácter constitutivo o no, b’) Obli-
gadoalanoticaciónydestinatariodelamisma,c’)“Noticación”y
“conocimiento”,d’)Formasderealizarlanoticación,e’)Constancia
registralde la noticación,f’) Lanoticacióny lasexcepcionesdel
deudor,g’)Excepcionesalrequisitodelanoticación,c)Inscripción
de la cesión, a’) Carácter constitutivo o no, b’) Modo de practicar la
inscripción. 5. La cesión parcial del crédito hipotecario. Cesión de
intereses de créditos hipotecarios. 6. Efectos de la cesión: A) Frente al
deudor, B) Respecto del cedente, C) Respecto del cesionario, D) Fren-
te a terceros, E) Cesión de créditos hipotecarios ya extinguidos. 7. Es-
pecialidades: A) Cesión de crédito endosable o al portador garantiza-
do con hipoteca, B) Cesión de crédito garantizado con hipoteca legal,
C) Cesión de crédito garantizado con hipoteca de seguridad y de
máximo. Bibliografía
1. la ceSión del crédito hipotecario
Elderechodehipotecaessusceptibledediversasmodicaciones,
que pueden afectar a la relación jurídica hipotecaria, debilitándola o
reforzándola (cambio de rango de la hipoteca, posposición); a su ob-
jeto(novaciónmodicativadelcréditogarantizado,ampliacióndela
1 Publicado inicialmente en Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, año LXXXII,
nº 694, marzo-abril 2006, págs. 443-513. Este trabajo toma como base, am-
pliándolo, un trabajo del mismo autor intitulado “El régimen de cesión del
crédito hipotecario”, que se integra en el Libro homenaje al Prof. Dr. Manuel
Amorós Guardiola, Vol. II, Centro de Estudios Registrales, Madrid, 2006, págs.
2331-2394.
Francisco Javier Jiménez muñoz
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hipotecaodivisióndelcréditohipotecario);o,nalmente,alsujetode
la relación jurídica (cesión y subrogación del crédito hipotecario)2. De
entreestasmodicacionesocambios,noscentraremosenelpresente
trabajo en el estudio sobre la cesión de créditos hipotecarios3.
Aligual queconlagurade lahipoteca seproducela movili-
zación del crédito territorial4, esa obtención de liquidez a partir de los
inmuebles se amplía para el acreedor con la propia circulación del
crédito hipotecario, dotándole así de un contenido económico antes
inclusodesu denitivarealización.Entalsentido,destacaentrelos
modos en que puede producirse esa circulación la cesión de dicho
crédito.
1.1. concepto
La cesión de los créditos hipotecarios responde en lo principal
al esquema general de la cesión de créditos (si bien con la especial y
destacada nota característica de contar con la garantía hipotecaria,
que aun siendo accesoria incide de modo destacado sobre esta ce-
sión, como veremos más adelante): supone la transmisión de la titu-
laridad del crédito por un acto voluntario del acreedor hipotecario,
pudiendo distinguirse así un primer acreedor, que deja de serlo (ce-
dente), y un nuevo acreedor que recibe el crédito (cesionario), además
del deudor (cedido5).
2 Cfr. caStán toBeñaS, José: Derecho civil español, común y foral, T. 2, Vol. II, 15ª
ed., revisada y puesta al día por Jacinto Gil rodríGuez, Ed. Reus, Madrid,
1994, págs. 573-574.
3 Se debe hacer aquí una precisión terminológica: cuando hablemos de créditos
hipotecarios,sin másespecicación, nosestaremos reriendoa créditosno-
minativos garantizados con un derecho real de hipoteca, esto es, el crédito
hipotecario ordinario de titularidad singular y con la extensión a intereses,
costas y gastos legal o pactada. Debe tenerse esto en cuenta pues en relación
a la cesión se dan ciertas especialidades –que serán objeto de estudio especí-
co–enfuncióndeltipodecréditohipotecario,suextensiónyelnúmerode
acreedores titulares.
4 Vid. la Exposición de Motivos de la LH de 1861.
5 Se ha asentado generalmente la denominación de cedido para hacer referen-
cia tanto al crédito como al deudor, aunque en puridad lo que se cede es
únicamente el crédito y no el deudor (concepción que además parece no ser
muy respetuosa con la dignidad de persona de éste: las personas –al menos
en la sociedad actual, sin esclavos ni siervos de la gleba– no se transmiten). No
Estudios dE dErEcho dE las PErsonas, Familia, obligacionEs y contratos
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Puesto que la regla general es que todos los créditos, derechos
frente a un deudor adquiridos en virtud de una obligación, son trans-
misibles salvo pacto en contrario6, los créditos garantizados por hi-
poteca o créditos hipotecarios son igualmente transmisibles con arreglo
a Derecho. Por supuesto, y desde el punto de vista contrario –como
ponedemaniestoGuilarte zapatero7–, sólo podrán ser cedidos los
créditos hipotecarios cuando la obligación garantizada sea suscepti-
ble de transmisión.
samente la transmisibilidad del crédito garantizado con hipoteca, al
disponer que “el crédito hipotecario puede ser enajenado o cedido
a un tercero en todo o en parte, con las formalidades exigidas por la
Ley”, formalidades que para los derechos de crédito en general son
lasdelosartículos1.526a1.537delCódigoCivil,yespecícamente
respecto a la cesión de créditos hipotecarios se contienen en los artí-
culos 149 a 152 de la Ley Hipotecaria (desarrollados por los artículos
242 a 244 del Reglamento Hipotecario), que más adelante serán obje-
to de análisis.
La transmisión del crédito que se produce por la cesión supo-
ne la transmisión del derecho que constituye ese crédito, y es a su
vezuna modicacióndel mismo,pero sóloconsistenteenunmero
cambio de la persona de su titular, permaneciendo el crédito por lo
demás idéntico. Se produce así por el acto de la cesión una alteración
en un elemento estructural de la relación obligatoria, el sujeto activo,
de modo que la cesión del crédito obligacional garantizado es un au-
téntico acto de enajenación8.
Así, dado que sólo se produce un cambio de titular del crédito
hipotecario, el tercer y segundo párrafos del artículo 149 de la Ley
Hipotecaria establecen respectivamente que “el cesionario se subro-
obstante, como esta denominación es la seguida comúnmente, la empleare-
mos también nosotros.
6 Vid. art. 1.112 CC. No obstante, ha de tenerse en cuenta que, como excepción
a esa regla, algunos créditos son intransmisibles.
7 Guilarte zapatero, Vicente: Comentario al art. 1.878 CC, Comentarios al Códi-
go Civil y Compilaciones Forales, dirs. por Manuel alBaladeJo, T. XXIII, 2ª ed.,
EDERSA, Madrid, 1990, pág. 614.
8 En tal sentido, RRDGRN de 26 de julio de 1870, 19 de junio de 1888, 5 de abril
de 1892 y 18 de julio de 1899.
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