Casos en que cesa totalmente el saneamiento por evicción
| Autor | Arturo Alessandri Rodríguez |
| Páginas | 166-181 |
DE LA COMPRAVENTA Y DE LA PROMESA DE VENTA
166
llouard, Huc, Aubry et Rau aceptan que el comprador pueda eximir al vende-
dor de responsabilidad por esos hechos, con tal que la cláusula sea especial y
precise el hecho a que se refiere.
Por esta cláusula el vendedor se reserva el derecho de ejecutar deter-
minados actos que perjudicarán al comprador en el goce de la cosa y que
aun pueden causarle una evicción.1 Así, por ejemplo, una compañía mine-
ra, al vender sus terrenos, puede reservarse el derecho de practicar en
ellos, sin lugar a indemnización, los reconocimientos y las extracciones
necesarias para la explotación regular de la mina.2 Igualmente, el vende-
dor de un molino puede reservarse el derecho de regar sus tierras con el
agua con que aquél funcional, en cuyo caso esa cláusula es perfectamente
válida y el comprador no podría impugnarla, aunque se disminuya la fuer-
za motriz del molino, desde que consintió en ella.3
“Estas cláusulas, dice Guillouard, no tienen por objeto dar pábulo al ven-
dedor para que pueda violar el contrato de venta por él celebrado: se limitan
a imponer al comprador un riesgo determinado y preciso, cuya extensión
puede calcular para fijar el precio de la venta. Así como el vendedor podría
insertar en el contrato de venta esas reservas a favor de un tercero y vender al
comprador la propiedad limitada, por un precio relacionado con la deprecia-
ción que ella sufre, del mismo modo, esta cláusula puede pactarse lícitamente
cuando introduce esa reserva en provecho del propio vendedor”.4
Aceptamos en todas sus partes esta doctrina y creemos que el compra-
dor puede eximir al vendedor de ciertos hechos personales a él posterio-
res a la venta, porque las partes, al vender y comprar, respectivamente,
pueden reservarse tales y cuales derechos sobre la cosa o aceptar sobre
ella tales o cuales limitaciones.
La cláusula que exime de estos hechos al vendedor no da al compra-
dor ni derecho para la restitución del precio, pues hay conocimiento de
las evicciones por el comprador y renuncia del saneamiento. Es muy lógi-
co que así ocurra, desde que el comprador fijó el precio en atención a esa
limitación, por lo que se disminuyó proporcionalmente el verdadero valor
de la cosa.
C) CASOS EN QUE CESA TOTALMENTE EL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN
1393. La obligación de sanear la evicción cesa totalmente en los casos si-
guientes:
1º Cuando el comprador no cita de evicción al vendedor antes de reci-
birse la causa a prueba o antes de citarse para sentencia, si aquélla no
fuere procedente;
1 AUBRY ET RAU, V, pág. 97, nota 45.
2 GUILLOUARD, I, núm. 399, pág. 416.
3 GUILLOUARD, I, núm. 399, pág. 416; BAUDRY-LACANTINERIE, De la vente, núm. 407,
pág. 415.
4 Tomo I, núm. 399, pág. 416.
DE LAS OBLIGACIONES DEL VENDEDOR (SEGUNDA PARTE)
167
2º Cuando, decretada la citación antes de esas épocas, el comprador
deja transcurrir los plazos de que habla el artículo 742 del Código de Pro-
cedimiento Civil sin notificar al vendedor y el demandante pide y obtiene
que se declare caducado el derecho de aquél para efectuarla;
3º Cuando, citado el vendedor, no comparece a defender la cosa y
prueba que la cosa fue evicta por haber dejado el comprador de oponer
alguna defensa o excepción suya;
4º Si el comprador y el que demanda la cosa como suya se someten al
juicio de árbitros sin consentimiento del vendedor y los árbitros fallaren
contra el comprador;
5º Si el comprador perdió la posesión por su culpa y de ello se siguiere
la evicción;
6º Cuando el comprador pacta la estipulación que exime al vendedor
de la obligación de saneamiento, a sabiendas de que la cosa era ajena, o
tomando expresamente sobre sí el peligro de la evicción, especificándolo;
7º Cuando la acción de saneamiento ha prescrito.
Los tres primeros casos ya han sido estudiados, lo que nos evitará volver
sobre ellos. Concretaremos por eso nuestro estudio a los cuatro últimos.
1394. El número 1º del artículo 1846 dice: “Cesará la obligación de sanear en
los casos siguientes: 1º Si el comprador y el que demanda la cosa como suya se
someten al juicio de árbitros, sin consentimiento del vendedor, y los árbitros fallaren
en contra del comprador”.
Esta disposición, que no figura en los Códigos francés, italiano ni espa-
ñol, arranca su origen de la ley 36, título V de la Partida V y no es sino la
aplicación de la regla de que el vendedor no responde de las evicciones
imputables al comprador, aunque sean anteriores a la venta. Si el compra-
dor y el demandante convienen en someter el juicio a un árbitro sin el
consentimiento del vendedor, hay un acto imputable a aquél y del cual el
vendedor no tiene por qué responder. Al hacerlo así ha renunciado a la
ventajosa situación que tenía de exigir el saneamiento, pues la ley hace
responsable al vendedor de la evicción que provenga de una sentencia
dictada por jueces de derecho, porque a ellos les ha dado la misión de
administrar justicia. Ha creído que no es posible obligar al vendedor a
sanear la evicción proveniente de un fallo arbitral en que no ha interveni-
do y que muchas veces puede ser simulado a fin de engañarlo. El juicio
arbitral afecta a las partes que lo han consentido. El vendedor no ha con-
currido a él con su voluntad; luego no puede afectarle.
Dos requisitos son menester para que en este caso cese el saneamiento:
1º que el vendedor no haya concurrido con su consentimiento al acuerdo
de los litigantes de someter el juicio a arbitraje, y 2º que los árbitros fallen
en contra del comprador.
La razón del primer requisito es que el arbitraje obliga a los que se han
sometido a él y no a los que no lo han pactado. La segunda circunstancia
fluye de la naturaleza misma del saneamiento. Si no hay evicción no hay
obligación de sanear y como aquí se trata de la extinción de una obliga-
ción en caso de que haya evicción, es claro que para que esa situación se
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba